调控政策有的放矢 新加坡房价调控显成效
新加坡市区重建局10月份公布的统计数字显示，经过2009年以来先后八轮房地产调控措施，新加坡公私住宅价格出现下跌或涨幅减缓迹象。巴克莱银行的分析预测，新加坡房价今后几年将得到有效控制。新加坡《联合早报》的认为，新加坡房地产价格调控的目标在于实现房价稳定，而不至于突然下滑冲击市场，以便让泡沫慢慢消解。不少专家表示，在亚洲国家房价普遍上涨的背景下，新加坡的房地产市场调控政策值得关注。
新加坡市区重建局10月公布的初步数据显示，新加坡第三季度私人住宅价格按季升幅放缓至0.4%，低于第二季度1%的增速，这也是2012年第一季度以来最慢增速。两个核心中部地区房价下跌，而且跌幅从第二季度的0.2%扩大至0.5%，中部其他地区价格也出现2012年第一季度以来的首跌，跌幅达1.1%，中部以外地区价格则上升了2.1%，但升幅也低于第二季度的3.8%。
新加坡住房房地产市场分为两块，一块是私人住宅市场，价格由市场供求决定；另一块是公共住房项目，居民根据收入水平可以申请购买价格较低的组屋，类似于中国的经济适用房。新加坡组屋条件良好，超过八成的人口居住在组屋。本报记者在新加坡出差时，常常听到出租车司机抱怨说，“组屋价格涨太快了”。
新加坡国立大学房地产研究院的数据显示，经过多轮调控措施后，新加坡私人住宅部分市场的价格开始降温。
巴克莱银行近期称，预计新加坡房价在2013年保持平稳，2014年将下跌5%，而在2015年将可能继续下跌5%至15%。
新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬对本报记者表示，新加坡私人住宅价格已经达到高峰，开始出现拐点，预计未来一两个季度私人住宅价格将出现回落，而组屋价格现在已经开始回落。更重要的是，对组屋长期价格走势预期已经改变，对组屋价格降温有信心。可以说，新加坡的房市降温措施开始取得效果。
新加坡南洋理工大学经济系副教授叶秀亮在接受本报记者采访时称，美国持续的量化宽松政策给新加坡房地产市场带来了巨大冲击。极低的利率导致很多人买房投资，产生了泡沫。自2009年3月至今，新加坡私人住宅价格上涨了60%，私人住宅价格的上升也带动了组屋价格升温。
自2009年以来，新加坡先后出台了八轮降温措施，多管齐下对组屋、私宅以及工业房地产市场进行全面调控。6月28日，新加坡金管局宣布，申请房贷者的总债务比率不应超过60%，并且这项条例是永久性的。也就是说，凡贷款购房者，金融机构在评估其个人房地产贷款申请时，必须将申请者的所有债务考虑在内，而贷款者每月的还款额，不得超过其收入的60%。8月金管局又将购买公共房屋的贷款最长年限从30年降到25年。
新加坡国立大学房地产研究院院长邓在接受本报记者采访时表示，2009年9月以来，新加坡逐步提高房屋交易的卖方印花税，增加按揭贷款首付比例，缩短贷款年限，提高所有印花税等。连续的降温政策显然已经开始起作用。
新加坡的降温政策注重有的放矢。比如，为了严格打击炒卖高价房、防止少部分富人通过房地产泡沫，新加坡通过一系列提高房屋交易成本的政策，有效控制了中央区的高价房价格指数上涨。新加坡还对外国人和永久居民开始征收额外买方印花税，以应对外国人投资新加坡房地产市场。
新加坡《联合早报》8月曾发表称，新加坡的目标就是要房地产市场稳定下来，而不是要房价突然下滑，进而对买家、发展商和银行造成过度的冲击，引发不可的骨牌效应。因此，连续的降温措施是要为日渐浮现的泡沫慢慢消解，而不是等到情况严重恶化才来想办法补救。
顾清扬认为，新加坡主要从供给需求两方面来给房市降温。在需求方面，通过税费和贷款要求等条例，投资需求。尤其是把重点放在提高住房贷款要求方面，并表示这是永久政策，这样既了买房需求，又挤掉了金融泡沫和潜在风险，有利于新加坡作为金融中心的稳定发展。在供给方面，新加坡加大组屋的供给，甚至不惜出现亏损，也要压低房价。
据新加坡《联合早报》报道，建屋发展局加紧增加组屋供应量。新加坡国家发展部长许文远表示，今年新加坡组屋供应量预计为13600间，明年这个数量有望增加一倍，多达2.8万余间，是2011年和2012年的总和。
在私人住宅的价格调控方面，邓认为，首先，新加坡楼市降温政策，针对不同的人群有不同的政策。其次，调控和市场机制相结合。新加坡制定降温措施，并通过市场机制来进行调节。所以既不能唯市场论，的调控政策又应该尊重市场。最后，应该合理调整住房的交易成本和使用成本。在新加坡，买房炒房需要支付印花税等交易成本，持有住房需要支付房产税等使用成本。
叶秀亮表示，用供求来给住房定价是不合理的，因为房地产开发商具有定价能力。所以，单靠私人商品房供应会容许房地产商拉高一手及二手房价，应该公营、私营同时存在。公共住房和私人住房并存，会形成良好的竞争关系。通过给公共住房定价，私人商品房市场的价格也不会过高，以致出现泡沫，而私人住房可以协助房屋质量。
