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环京楼市房价大跌地价仍上涨 开发商在想什么?

  ]今年以来,土地供应和成交规模明显增加,但由于拿地条件愈加苛刻,不少房企将目光转向环京区域,使得这一区域的土地竞争趋于激烈,各类土地的溢价率也不断攀高。

  受拿地难度加大、京津冀协同发展机遇、雄安新区建设、冬奥会利好等多重因素影响,环京区域的土地市场骤然升温。

  中原地产对环的、、三地土地市场进行统计发现,今年上半年,三地土地供应规模相对有限,土地交易价格则不断攀高。住宅用地楼面价分别上涨50%、37.6%和44%。

  今年以来,土地供应和成交规模明显增加,但由于拿地条件愈加苛刻,不少房企将目光转向环京区域,使得这一区域的土地竞争趋于激烈,各类土地的溢价率也不断攀高。

  中原地产指出,特色小镇、产业新城等业态的崛起,给了房企在该区域布局的机会。考虑到土地绝对价格并不高,预计未来这一区域的土地市场将持续旺盛。

  市是环区域中,区位条件最好的城市。据中原市场研究部最新统计,2017年上半年,共推出土地231,规划建筑面积1097万平方米,同比增长30%。其中成交土地179,规划建筑面积781万平方米,同比增长8%。但绝对量仍处于较低水平。

  其中,住宅用地推出128,规划建筑面积741万平方米,同比增长24%;成交95,同比增长9%。

  但从下辖区域来看,燕郊、固安、香河、大厂等环京热门区域的土地供应规模均明显下降,住宅用地降幅尤其明显。其中,上半年燕郊仅推出4住宅用地。

  受此影响,市的住宅用地交易价格明显攀升。上半年住宅用地楼面均价为1924元/平方米,同比上涨50%。同期,成交的住宅用地平均溢价率达到26%,较去年提高14%。

  上述报告指出,高单价和高总价地块主要位于安次区,该区域的楼面价已接近1万元/平方米。永清、香河也是土地市场交易较为旺盛的区域。

  土地市场的供应量同样不大。历史数据显示,2011年以来,住宅用地推出量均高于成交量,市场略显供过于求。今年上半年,推出住宅用地525万平方米,同比增长29.5%;累计成交509万平方米,同比增长45.8%。

  但受雄安新区获批的利好影响,住宅用地价格仍然攀高。上半年其住宅用地成交楼面均价为813元/平方米,同比上涨37.6%。按月来看,的土地单价呈现阶梯式上涨趋势,6月成交的楼面均价已达到1464元/平方米,为近年来月度最高水平,环比上涨1.4倍,同比上涨2.2倍。

  则持续受益于冬奥会的利好。尽管住宅用地成交规模与去年大致持平,但成交单价达929元/平方米,同比上升44%,是近七年成交楼面价最高的一年。

  在上半年的商办类土地市场,三地都呈现出供大于求的局面。但从单价来看,的商办类土地成交单价有所下调,、则出现上涨。

  今年4月,住建部、国土部发文要求热点城市加快供地。但由于环京区域所处的特殊区位,其土地供应(尤其是住宅用地供应)规模一直被控制。

  2016年12月,住建部等七部委发布《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》强调,对该区域“严控房地产开发建设,强化房地产市场管控,严控人口规模”。今年3月,省印发《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》,同样要求“依据城乡规划确定的人口及用地规模,严控房地产开发总量。摒弃以房地产开发为主的发展方式”。

  该机构认为,土地市场管控力度的加大,促使部分房企通过开发特色小镇,参与产业园区、产业新城建设的方式,加速布局环京市场。

  某房企人士也了这种观点,他向21世纪经济报道记者表示,按照现有的土地交易规则和限价政策,的商品房项目将面临越来越大的盈利难题。因此,图谋在京津冀区域布局的企业,只能将目光转向周边市场。

  他表示,近些年,这一区域的土地供应特点是:综合类土地为主,且工业、商办类地块供应量大,因此很难进行单纯的住宅项目开发,反而便于进行产业园区开发。

  同时,特色小镇的兴起,也给房企带来机会。“这是企业布局环京区域一种很好的渠道。”他说,但由于这类开发模式的资金投入规模大、投资回报周期长,因此大型房企更容易获得机会。

  上海易居研究院智库中心总监严跃进也认为,房企可以借道特色小镇进入三四线城市。其好处是能够以较低的成本获得土地,且如果后续运营状况较好,也可以获得稳定的现金回报。

  但从绝对价格上看,环京区域的地价仍与存在较为明显的差距。按照上述房企人士的观点,尽管监管仍然严格,但随着土地交易规则的完善和各项利好的继续,未来环京区域的地价有继续上升的空间。

  就短期市场而言,中原地产认为,根据供地计划的完成情况来看,香河、大厂将在今年下半年迎来住宅用地的供应高峰,则可能会加强工业用地、公建用地、交通用地供应。

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