桂林楼市高峰论坛：剑指楼市拐点 商业地产是否是出

　　在2011年一系列史无前例的最严楼市调控政策干预下，全国住宅市场可谓愁云惨淡，投资面临拐点，而此时商业地产却因暂无政策压力而异军突起，逆市升温，一时间成为众多房企眼中的的香饽饽。

　　1月4日晚8点，大正温泉酒店，红街商业广场携手桂林搜狐焦点，联合众多桂林房企高层共同探讨在极严调控下，商业地产能否成为楼市的“救命稻草”。桂林世嘉瑞邦有限公司总经理程浩原、广西德丰投资开发有限公司董事副总朱鹏、润鸿房产项目负责人李辰亮、北斗置业商业运营总监罗奕、花样年地产集团桂林公司营销总监夏鼎文、桂林兴进实业有限责任公司策划经理郑隆重、宝盈控股董事长阴存琦等出席了论坛。

　　随着人们消费水平的提高，消费者的层次在不断的弱化，商业体呈现出密集集中的趋势。在做红街商业广场这个项目之前，我们对桂林商业地产做了一次全方位的摸底调查，充分分析了联达商业广场、南城百货、沃尔玛商圈等比较成熟的商业地产，经过多番市场调研，我们发现桂林最缺的就是一个购于一体的商业综合体。结合自身的资源考虑，我们决定做红街商业广场项目。

　　在运营方面，我认为前期必须抓紧，后期则要放松。商业地产不像住宅地产，是一锤子买卖，运营是很重要的，前期规划需要很严格的控制，必须方方面面都考虑透彻，因此要一步一个脚印做扎实。至于后期，就要放手了，靠市场的手来调控。目前红街商业已经完成90%以上的招商，16号将正式开街。

　　就目前现状看，2011年花样年花样城论坛)项目确实受益于商业地产，但是发展商业地产还是值得商榷。商业地产这块市场蛋糕越来越多的人来分，同时未来楼市调控的方向也可能会指向商业地产，因此商业地产的发展走势也还不是那么乐观的。况且。住宅地产和商业地产是相互依存的，不能决绝地说住宅地产和商业地产是此消彼长的关系，只能说可能未来略微会侧重于商业地产。并且商业地产应该为消费群体带来购物、逛街、看电影、餐饮、文化、体育、娱乐等多种享受的“一站式”体验，随着未来二三线城市的发展趋势，商业地产很有可能是未来二三线城市城市化进程推进的必然趋势。兼之未来文化地产、旅游地产、养老养生地产等细分市场的增加，住宅地产不会再独当一面。

　　作为一个开发商，到底要不要做商业地产，我想可以从以下四个方面分析：第一是气候。楼市住宅政策的调控给商业地产以空间，城市化的进程，消费水平的提高，多样化消费等促进了商业地产的繁荣。第二就是资源。开发商自身的情况，拥有的资源也是不得不考虑的。第三个就是商业运营。毋庸置疑，商业地产重在运营。说了这么多，至于到底要不要转向商业，我想还是要分析自己的地产盈利点和实力，根据自身情况来决定。

　　说到消费稀释，我认为消费稀释其实就是竞争，这就需要我们开发商考虑如何把固有项目的价值提炼出来。很多商业只重视销售赚得那一桶金，其实是一种很短视的行为。联达租金的上涨正是资产升值和物业的升值所带来的商业价值的反映。

　　从桂林整体城市布局来看，桂林分为七片区，南区被列入规划，加上城南收费站 ，向南又是燕山区，如果往阳朔方向打通，城南片区未来发展会更快。

　　目前阶段商业地产出现繁荣从根本上说并不是因为楼市调控对于住宅地产的，从而使众多房企转战不受调控影响的商业地产，当然调控挤压在一定程度上也有助力。但是根本原因我想有2个，其一是城市的扩容力，每块区域容纳的人多了，对于商业配套的要求自然也会增；其二是消费者的消费需求的不断提升，随着城市的发展、生活水平的提高，消费群体的需求必然朝着多元化、细分化发展，这也会在根本上催生商业地产的繁荣。

　　其实一直以来商业地产都是在不断的发展过程中，只是在现阶段大家的关注点从住宅地产转向了商业地产。而且开发商业地产不一定就会获得成功，商业地产失败的案例也有很多，作为一种社会资源，商业地产后期的运营非常重要。

　　根据美国等国家的经验分析，目前我国楼市的形势正好处于一个关键点，调控政策导致资金从住宅转向商业楼市，这是一个自然转折。同时，消费者对“一站式”消费的需求导致了越来越多商业综合体的出现，商业地产的竞争也随之加大。如何在商业地产的竞争中脱颖而出，摆在了众多有意转向商业地产的开发商面前。就像大家说的，商业地产的运营很重要。赚钱不代表成功，后期的运作更为重要，同时社会公益功能也要考虑进去。

　　一般来说，我们对城市综合体的概念就是购，满足平常所需，这个想法比较有局限性。随着城市的发展，城市扩容性的增强，消费需求稀释也是个必然的趋势，这就更需要一个全面的集购住于一体的公益性城市综合体，它不仅包括商铺店面、写字楼、商城、公寓等，还应包括涉及到消费者需求的方方面面。

　　桂林是一个典型的输入性城市，商业运营照搬一线线城市可能不行，因为三四线城市的消费能力较低，完全不能与一二线年的商业地产之应该要比2011年难走。一些开发商卷款跑就是一个很好的，反映了一种对于商业地产的恐慌。北斗商圈相对来说是比较传统的，从2006年建造伊始，5年多来发现只销售不运营的方式只会把项目作死了。所以我们现在也在转变运营。

　　根据桂林的城市发展阶段，商业地产的发展方向应该也是复合体，桂林中山两边商业地产包括传统的商铺、店面、商场、写字楼等范围比较宽的范畴，方向也是复合体，有大量的复合体需求，但是没有很好的规范。这跟城市发展阶段有关系。复合体公益也将是我们宝盈公司未来5年-10年的方向。