上半年沈阳楼市回暖 商品住宅销售量价齐升2016年10月5日

一位开发商人士透露,开发商拿地更注重片区,如果位于市区且商业占比不高的话,还会受到开发商的青睐,在沈房企拿地意愿比前两年有所提高。“个人认为(开发)利润普遍较低,过高的存量和产品同质化,导致市场已经没有太大的溢价空间。全国布局的企业,可以通过垄断性的销售业绩实现品牌增值,反过来在能够实现利润值的地区去平衡利润问题。”

在此背景下,层面也在控制土地出让。整理沈阳市2013~2015年土地出让数据发现,土地成交呈逐年递减趋势:2013年沈阳市土地成交372幅,成交占地面积2156万平方米,成交总金额516亿元;2014年成交213幅,成交占地面积1078万平方米,成交总金额229亿元;2015年截至12月16日,土地成交142幅,成交占地面积649万平方米,成交总金额111亿元。

沈阳吸引力如何

一位房地产开发商人士则直言,“这些地方还是慎入”。

那么,开发商如何看待沈阳的城市吸引力?

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城建投资连年下滑

造成库存高企的原因,早在2015年报道:《只有销量没有利润?沈阳楼市隐现全运会“后遗症”》,当时曾实地走访沈阳楼市,发现沈北新区的房地产开发进入了“快车道”,以及全运会让浑南新区的土地提前透支。拿地的房企将项目集中入市,造成了市场供大于求。

去年土地收入锐减

数据显示,沈阳市1~6月份土地总成交额约60亿元。按照上半年的数据粗略估算全年成交,2016年沈阳市土地出让金或在120亿元。

中实国开资产管理有限公司董事长申威表示,沈阳的库存大、地价低,愿意投资的企业比较少,本土的企业或许比较多一些,全国的大型房企进驻相对还是少一些。房价低的原因,跟东北地区人口流出有一定关系。所以房子不好卖,地价也会相对低。如果是核心区域的核心地块,地价也不会低,更不愁卖,比如学区房、城市密集区等区域真正的刚需。但是一些库存大、消化周期较长的区域就不可能在市场上受到较多的关注。

土地出让金和城市基础建设有何关联?中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示,城市土地出让金的多寡与城市基础建设投资是连锁效应。房地产市场清淡,开发商拿地的热情就相应下降。拿了地也难卖房,而的土地收入也将减少,相应的公共财力就受到影响。基础设施以及其他的公共服务的供给等也会下滑。反过来说,开发商能赚到更多的钱,也就有更多的积极性来拿更多土地,也相应有更多的土地收入。

沈政办发〔2015〕63号《沈阳市人民办公厅关于做好商品房促销工作的通知》指出,对住房供应明显偏多、去化周期未达到合理区间,或在建住宅用地规模过大的区、县(市)暂停计划土地供应。

沈阳市原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过2015年的50%。另外对商品住宅库存量大的区域采取供地直至停止供地措施,促进该区域尽快消化库存。

就在南京为防“地王”出现,采用网上竞价方式出让时,沈阳市为了去化库存,全市房地产开发用地供应规模实施总量控制,原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%。

今年上半年,沈阳楼市回暖,商品住宅销售量价齐升。数据显示，2016年6月份沈阳市存销比(库存周期)为19.7个月。

沈阳瑞达思信息技术有限公司总经理宛南表示,如果简单从数据上看,城建基础设施投入金额确实在递减。2011年沈阳城建投资额480亿元;2012年为506亿无;从2013年开始日趋减少,2013~2015年间,分别为400亿元、300亿元和273.5亿元。但单纯因为投入金额下降,或土地出让金连年减少就判断投入不足,也不准确。从2011至今,沈阳的城市建设有了翻天覆地的改观,但资金短缺是现实。

进入2016年以来,“地王”高频地出现。但从城市分布来看,冷热不均的现象却更加突出了。中原地产研究中心统计数据显示:截止8月22日,2016年年内,全国已经出现单土地超过10亿的地块296。