深圳新房均价才跌5000元 你就觉得楼市要崩盘？2016年10月11日

那么，我们应该怎么来判断深圳现在的楼市动态呢？撇开宏观的P、PPI、CPI等这样一连串的专业术语，采访了很多位专家后我们得知，只看两个微观市场的数据就可以做出判断：“二手房成交量价趋势”和“库存去化周期”。

粗略统计今年4至6月，宝安和龙华入市7个、龙岗10个、罗湖1个，其中龙岗的陶柏莉花园，罗湖的深业东岭（资料图库团购点评）等盘，都以片区低价入市，南山仅有深圳湾公馆和华侨城新天鹅堡两个作为代表。在这批产品集中备案的7月，全市均价走低几乎是必然。

两个数据支撑之下，我完全看不出深圳房价暴跌的理由。这不，刚刚过去的8月1日-7日，全市新房成交均价为62614元/平方米，环比上涨15.2%。照着这个数据来判断，你该如何是好？

全市新房均价并不能真实反映市场状况，想买房的人应该牢牢记住这个常识。

我一脸懵：发生了什么！你们在谈论的是二手住宅成交量7月环比增长23.4%的深圳吗？你们在谈论的是二手住宅成交价在50000元+的高位的深圳吗？

“7月深圳新房成交均价56720元/平方米，环比下跌8.2%，这创下2012年以来环比最高跌幅的纪录。”近日报道中的这句话，就是引发这一轮讨论的导火索。乍一看，单月接近10%的下跌幅度确实惊人，但谈论这个数字会让业内人士笑话：“新房市场的价格变化，绝对不能忽略供应结构带来的影响。”

从5月开始，我一直都沉浸在链家一线同事不断传来的市场回暖、成交日渐活跃之类的讯息当中，这种在政策消化之后缓缓爬升的踏实感，是狂飙十几个月之后罕有的。正当我对深圳楼市信心倍加坚定的时候，前几天突然连续有朋友问我：房价暴跌啦？深圳楼市要崩盘啦？

因为备案流程影响，相关部门公布的各项统计数据通常有两三个月的滞后性。也就是说，眼前的新房均价，实际上取决于3个月前入市的楼盘。即今年2月-6月的节节攀升，是来自于去年底至今年一季度，华润悦府、中海天钻等单价12万元以上的豪宅楼盘集中入市；即使在“325新政”出台之后，半岛城邦、深圳湾公馆等8万元-10万元的高价产品也依然是市场成交的主力。

上半年，深圳的库存去化周期从1月的6.7个月有所拉长，至6月到达9.9个月，与“12个月”这个健康警戒值依然有充足的安全距离。而在二手房成交方面，6.63万套的成交量是自2010年以来的第二高点，仅次于去年下半年；同时，成交价更是毫不回头地继续上扬，49539元/平方米的均价比去年下半年环比上涨23%，并在7月站上了52235元/平方米的历史新高。

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