新一轮楼市调控开始 规避限购灰色产业链重出江湖

　　假离婚补社保

　　规避限购灰色产业链“重出江湖”

　　对于国内楼市来说，最近无疑经历了一次“大震动”：国庆前后，共计20多城先后发布新的楼市调控政策。业内人士分析，这是新一轮调控收紧的开始，预计这股调控浪潮或将继续，“银十”成交量或将下滑，楼市也已迎来政策拐点。但值得注意的是，趁机钻的也大有人在，一些地方规避限购等乱象犹存，假离婚、补社保或个税的灰色产业链已有“重出江湖”的苗头。

　　限购限贷成调控核心内容

　　记者梳理发现，近期各地出台的楼市调控政策中，限购限贷成为核心内容。

　　在本轮出台调控新政的城市中，基本都涉及重启或扩大限购，其中合肥、南京限购政策比较严格，本地户籍禁购第三套新房（限主力成交区域）；苏州涉及的行政范围最大，下辖的吴江区、昆山市、太仓市也纳入了限购范围。

　　限贷则是另一重点。多地的调控政策中，常见政策为提升二套房首付至四成或五成。其中，苏州力度较大，不但第三套禁贷，二套房首付（贷款未结清）也提升到了八成；则进一步扩大了二套房认定范围。

　　厦门大学管理学教授戴亦一认为，从某种程度上说，这一轮市场的疯狂跟高杠杆效应密不可分。多地限购、土地政策以及限贷政策都是从供需两端去杠杆的典型措施。

　　业内分析认为，目前出台政策的主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高的城市。“预计后续还将有更多城市升级楼市调控政策。”中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮限购政策，对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧，意味着房价的调控从过去的一线全面蔓延到二线城市。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，各地选择“十一”长假密集出台政策，希望政策被市场积极吸收，不被过度地解读。如果各地政策出台的时间点不紧凑，会使得部分未出政策的城市面临更大的压力，即防范部分炒房需求从政策收紧城市转移到政策未收紧城市。

　　成交量下滑规避限购乱象仍存

　　限购重拳之下，多地楼市成交量下滑。根据南京网上房地产数据显示，截至10月7日20点，商品房认购84套，成交142套。在平时，单日认购量在300套到500套之间。

　　10月3日，苏州限购加码，10月5日至7日苏州商品房成交量分别为95套、44套、28套，均不足百套。而在限购限贷政策前一段时间，苏州楼市日均成交量曾高达上千套。

　　在厦门限购“升级”前，厦门一手住宅成交数据就已经出现“一下探”的趋势。在限购政策“升级”前的10月1日至4日，其一手住宅日成交量在个位数徘徊，3日甚至出现一手住宅“零成交”。在限购“升级”后的6日，厦门一手住宅日成交量达到14套的国庆长假“高峰”，比以往降幅明显。

　　福州一家中介负责人告诉记者，如今投资客不抢房，改善客群又要开始观望了，部分新盘的客户流失量超过一半。

　　在限购方面，一线城市抬高社保缴税等门槛为5年，并限定本市户籍成年单身人士（含离异）限购一套。二线城市中，南京也限户籍单身限购一套。苏州、合肥、福州、南昌等多地对非本地户籍购买首套房提出社保或缴税年限均为一年，厦门调控加码后由一年升为两年。

　　业内人士指出，一些城市户籍单身限购1套，堵住了通过假离婚获得购房资格的政策漏洞，但对社保或缴税年限要求不高的其他城市，仍存在着规避限购的漏洞。

　　一些地方，假离婚、补社保或个税的灰色产业链已有“重出江湖”的苗头。福州首开融侨尚东区楼盘的一位阮姓置业顾问说，“福州限购力度温和，比如限外这一条，只要确定买房，我们可以找关系帮助郊区县的客户把户口挂到福州人才市场，就属于市区户口，具有购房资格。”

　　厦门一家大型房产中介的店长告诉记者：“假离婚、补税等规避手段我们都有操作经验。”该店长说，以补交社保为例，只需要通过一些中介人员帮助找到一家单位，双方签署期限提前一两年的劳动合同，证明购房者为员工，以补交社保；取得社明后，签署解聘协议，证明双方已解除劳动关系。“整个过程中，除了要缴纳相应的社保费用，中介的服务费一般是1万左右。”

　　在南京，记者连日接到多个楼盘和中介门店的电话，其中两家中介机构表示可以收取手续费代办相关证明材料。记者从业内了解到，当前中介机构和部分楼盘销售可以通过公司为购房者制造虚假证明，外地户籍需要花费2万元左右，可以获得在本地缴纳社保的虚假证明，而直接开具虚假购房证明的费用则被叫到了10万元。

　　专家称楼市已迎来政策拐点

　　戴亦一说，这次调控体现了压一线、稳二线、活三线的思，属于有保有压，和几年前的调控相比颇为不同。20城如此“轻重有序”的楼市调控节奏，淋漓尽致地演绎了什么叫做“因城施策”。既给不同城市间观察“限购疗效”留下了众多“观察窗口”，又给一些城市留下继续从严调控的“施展空间”。

　　严跃进认为，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。但必须认识到，此类市场拐点是周期性的，而非实质性的下跌。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，本轮调控政策在今年10月初集中发布，、深圳、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉，市场率先调整极有可能会从上述城市开始。按照房地产周期判断来看，6-8个月之后也就是2017年年中开始，伴随着供应量的增加，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及“地王”频出的板块极有可能率先降价。

　　业内分析指出，预期土地市场热度将有所下降。受限购政策的影响，开发商将重新评估市场，改变以往对市场的乐观预期，拿地回归，短期内将对土地市场起到降温作用。福建一家上市房企的投资部负责人说，今年上半年，公司在几个二线城市拿到“地王”，原本项目打算2017年入市，“现在伴随着国内多地接连出台楼市调控政策，调控政策持续加码，预计今年拿到的这些项目很难通过房价上涨获得收益，甚至会出现亏损。这无疑加大了公司的资金风险。”

　　一些专家，对于热点城市，应切实增加住房用地供应，稳定市场预期。并完善相应的基础设施配套，吸纳市场需求，是缓解供需矛盾、平抑市场价格的长远之道。