所有人都说东南亚的房子卖疯了这时候你更该擦亮眼别被忽悠

　　十九世纪初，开发西部成就了无数美国人的美国梦，因为他们赌对了美国的国运。二十世纪末，下海经商的众多中国人都成了一方大拿，因为他们赌对了中国的国运。二十一世纪初，有一小部分投资者，已经将目光转移到东南亚，因为他们不想再错过赌赢国运的机会。

　　根据彭博社的预测，相比美国和欧洲接近2%的GDP增长，东南亚各国5-7%的经济增速，足以让人眼前一亮，仿佛看到了十年前飞速发展的中国。

　　2017年，国内楼市冻结，澳洲楼市遇冷，英国楼市静如止水，美国房价不断攀升，加拿大新西兰相继扔出限购“杀手锏”，资本管制不见松动……海外投资阵地开始转移到环境相对“友好”的东南亚。

　　根据商务部公布的数据，2017年前11个月，中国在“一带一路”沿线%；新签承包工程合同额1135亿美元，同比增长13%。

　　其一，能否顺利承接中日韩的产业转移，实现自身的产业升级。其二，能否真正融入中国的“一带一路”战略，拉动当地的经济发展和基础建设。其三，国家的经济体量是否足够大，能够把增长维持较长的时间。

　　因此，在全球“不确定性”的大环境下，少有的“确定性”就藏在东南亚这块土地上。我们整理了几十家研究机构、从业人员发布的报告，为大家奉上东南亚掘金路线

　　当然，他们这样乐观的前提是，投资者可以搞定当地对外国人的各种限制。印度与印尼的房产市场都还未向外国个人开放，只面向以公司名义购买的外国买家。如果有条件找到合作伙伴成立公司，投资印度与印尼的商业地产，也有望获得不错的收益。

　　普华永道和莱坊都看好雅加达地铁沿线的办公楼。尽管雅加达的办公楼空置率已经接近30%，但办公楼租金在2017年上半年上涨11%，租金开始回暖，预计未来几年紧挨交通枢纽的优质地产不愁找不到租客。

　　★2016年菲律宾整体GDP增速达到6.9%，是亚太地区增幅最高的国家，亚洲开发银行认为，菲律宾经济2017年和2018年仍将保持较快增长，将继续成为全球增长最快的经济体之一。

　　受服务外包行业的刺激，菲律宾的商业地产需求强劲，虽然增长率已经有放缓，但需求依然很大。商业地产空置率在3%左右，2017年上半年租金同比上涨5.3%，房价同比上涨8.6%。JLL的数据显示，热门地区土地价格上涨了25%-33%。

　　Makati、BGC以及博弈特区MOA周围目前是马尼拉大都会区房地产市场最热门的区域。Makati和BGC一年内房价上涨8%以上，其中马卡蒂金融区入住率更是高达90%。

　　★目前，马来西亚大部分人已经买不起当地中位数价位的房子了。对于开放商和房屋持有者来说，今年都是一个难熬的年头。

　　马来西亚财政部部长李志亮认为，马来西亚房价会在2018年踩刹车，房价将从50万吉林特下降至30万吉林特，跌幅接近40%。

　　过去十七年来，马来西亚房价上涨了153%。但近年来增长幅度已放缓，房屋库存不断增大。仅2017年上半年新建待售住宅数量就增加了40%。

　　最关键的是，89%的马来西亚人每月收入都不到5000吉林特，很难支撑50万吉林特的房子。因此，未来想要寻找本地接盘侠会非常困难。

　　莱坊预计，新加坡私人住宅2018年可能上涨3%-7%。法国银行则更加乐观，预计新加坡房价将上扬10％至15％。

　　除了房屋交易大幅回暖，2017年新加坡的土地交易也是地王频出。各大开发踊跃竞标，土地价格屡创新高，地王频出，凸显开发商对新加坡未来几年的强大信心。

　　早在2017年3月份，新加坡下调各档印花税税率，并在2017年12月宣布新加坡在读留学生们可以直接申请PR（永久居民）。

　　这一举动，正是为了实现2030年新加坡人口计划“人口达到690万人”的预期目标。而人口的增长必然带来对楼市购买力需求的提升。

　　多家研究机构和从业人员都预测，2018年香港房价仍将不断刷新大家的认知，2018年仍有可能突破5-10%的增长，实现楼价十连涨。

　　2017年初，我们对香港提出的预测是：香港房价2017年的问题不是涨跌，而是涨多少。市场也印证了我们去年年初的展望。

　　2017年香港房价和地价屡创新高，年末甚至爆出每平米120万人民币的豪宅交易，过去十年房价上涨300%。

　　根据路透社报道，香港9-11月的失业率达到二十年来最低水平，政府预测2017年的GDP增速3.7%，刷新六年来的经济增长记录。

　　彭博智库的数据显示，2017年第三季度香港待出售的公寓数量已经降至2015年来的最低水平了。

　　中原地产也预测，2017年的房屋交易量很有可能超出预期。因此2018年的香港楼市，抢房潮仍将继续。

　　至于市场担心的香港加息是否会重创楼市，各大机构对这一点纷纷表示，短期内加息对楼市的影响并不大。虽然2018年很可能会加息，但市场预期加息0.75%，所以楼市还有一年时间可以稳定向上。

　　2018年泰国住宅市场仍将继续增长，旅游地产和养老地产潜力也在不断增大。同时应该密切关注曼谷BTS沿线和交通枢纽沿线。

　　今年第三季度泰国经济同比增长4.3%，是2013年第二季度以来的最大增幅。包括彭博社在内的不少投资机构均认为，2018年泰国的经济增长将保持强势，旅游产业继续支撑全国经济，房产的投资价值也将进一步凸显。

　　根据莱坊的数据，目前曼谷处于中间价位的公寓中，有40%被中国买家购买。预计2018年外国买家仍然将撑起泰国房产的半边天。

　　由于需求强劲，泰国的土地价格不断上涨。高力国际数据显示，2017年泰国土地价格上涨8%，其中黄金地段可高达10-12%。过去两年曼谷公寓平均价格每年涨幅接近15-20%，超越泰国其他区域。

　　而曼谷，也正在重现中国的“地铁房”涨价趋势。正在修建的曼谷BTS沿线以及曼谷城市的交通枢纽沿线年也是节节攀升。泰国财政部预计，曼谷BTS沿线%。

　　曼谷的人口增速，也保证了未来房产市场的大量需求。这个全球城市人口增速排名第十，过去五年人口净增量86万，这个体量，已经在除中国以外的城市中，排名第三。

　　亚洲开发银行和彭博社都预测越南2017年的经济增长率为6.3％，2018年经济增长率为6.5％。2018年，越南的经济增长仍然动力十足。

　　2017年的数据显示，这两个城市房屋库存量和供应量都在下降，新开工的项目短缺，供不应求的态势愈加明显。

　　再加上不断涌入的人口，胡志明和河内的刚性需求强劲。河内和胡志明是越南人口流入最多的两个城市，年平均人口增长率分别为2.49%和2.27%，在全球主要城市排名中位列第9和第14。强劲的人口实力为这两座城市提供了可预期的需求。

　　★★★★★这个让国人陌生的柬埔寨，却是整个东南亚经济增长最快的国家，也是唯一一个以美元计价的国家。

　　柬埔寨近6年来经济保持平均7%以上的高速增长，增速排名全球第六。跑赢整个东盟地区2.5个百分点的平均水平。这个陌生小国的未来发展，不可小觑。

　　现在，这个国家逐渐成为投资“吸铁磁”，吸引了大量外资进入此地掘金。仅2017年上半年的建筑业投资总额，和新批准的建筑项目，都增加了约30%。

　　与此同时，中国“一带一路”的发展规划，以及泛亚铁路的建成，都将在未来的5-10年内，可预期地带动柬埔寨经济增长，届时柬埔寨的经济及房价涨幅可期。

　　而金边坐拥全球（不包括中国城市）排名第三的人口增速，和70%的年轻人口，潜在需求非常庞大。

　　总体来说，2018年东南亚房地产热度不减，外国开放商和投资者将不断涌入，部分潜力城市的优质房源将供不应求。

　　这些中国人不太熟知的城市，很有可能成为下一波网红投资城市。东南亚的高速增长，将带动当地的房产市场，重现过去中国经历的地产“黄金时代”。

　　资料来源：彭博社、路透社、泰国商业新闻、莱坊、CBRE、JLL、UBS、高力国际、普华永道、中原地产、中国商务部、亚洲开发银行