舟山当前房屋中介机构存在的主要问题及对策

　　近年来，我市房产交易和房屋出租市场空前活跃，以房屋权属交易和租赁为主要经营内容的房屋中介机构数量激增。据不完全统计，我市现有房屋中介机构649家，从业人员2700余人。由于对房屋中介机构监管工作的滞后性，使得当前我市房屋中介机构不同程度上出现了布局不合理、市场管理不规范、治安安全隐患增多等问题。

　　1、房屋中介市场经营不规范，当事人合法权益得不到保障。一是无资质经营或超范围经营。据统计，目前领取工商执照的房屋中介机构占现有数量的75%，而取得资质证书的仅占35%。房屋中介机构还普遍存在超越资质证书规定范围的经营行为，兼营劳务中介、婚介服务等衍生业务。无资质经营和超范围经营严重扰乱了房屋中介市场的正常秩序。二是执业行为不规范。调查发现，我市大部分房屋中介机构从业人员的文化程度和业务素质普遍较低，七员不能持证上岗。在执业过程中，有相当一部分是口头交易，有些协议内容不完整、要素不全、权利义务不明确、服务质量不高，一旦发生纠纷很难维权。三是交易或出租的房屋存在各种隐患。不少房屋或消防条件不符合、或属于违章建筑；有些房屋被层层转租，存在群租、混租等现象；还有一些房屋存在产权不明晰、手续不全以及权属有争议等问题。四是依法履行登记备案意识淡薄。大多数房屋中介机构对依法登记备案不支持、有抵触情绪，不愿向有关部门提供真实情况，甚至有的以各种借口不承认租赁行为。《浙江省流动人口居住登记条例》规定，房产中介服务机构应当在其介绍出租房屋业务完成之日起3个工作日内，将租赁当事人的相关信息及租住房屋的基本情况报送公安机关或流动人口专职服务管理机构，但实际执行情况却不容乐观。

　　2、房屋中介市场监管不力对社会治安管理造成负面影响。 2009年以来，全市通过房屋中介机构完成房屋产权交易量占总交易量的97%，累计完成房屋租赁26.7万套(次)。全市有25余万外来流动人口租住在出租房屋内，而且有一半以上处于不断的变化当中。房屋中介机构数量多、分布广，交易量数据庞大，且始终处在不断的变化当中，管理难度非常大，也给我市社会治安管理带来了一定的负面影响。由于市场无序竞争和管理缺位，不少中介机构在从事房屋租赁业务过程中，疏于对房屋出租条件以及房东和承租人身份、承租用途的审核。据统计，近年来我市70%以上刑事案件和60%以上治安案件与房屋中介机构和出租房屋有关。一些不法分子利用租赁屋为据点进行抢劫、贩毒、等各类违法活动，一些社会丑恶现象也利用租房掩身；不少违法犯罪分子为了逃避打击通过中介在短期内多次变换住址，或长期潜伏作案，成了治安管理的一块“洼地”，有的成为不法经营者制作假冒伪劣以及其他违法犯罪活动的“窝点”。其中还有一些没有固定经营场所和无证无照的“黑中介”以提供中介服务为幌子骗取他人钱财。同时，违规经营的出租房也容易成为“三非”外国人违法租住和流动人口“超生游击队”的“避风港”。

　　3、房屋中介市场管理缺乏合力或将造成税源流失。由于受经济利益驱动，房屋中介机构和房东大多不愿意提供租赁协议，以规避职能部门监管，大量出租房屋纷纷流入地下黑市进行私下租赁。前几年，普陀、定海分别尝试征收出租房屋租赁(收益)税，但由于出租房屋实际管理的面比较小、覆盖率低，工商、公安、城建、劳动等部门在中介机构登记、流动人口租住、房屋出租等方面的信息共享度不高，税务部门征收底数不清，实际征收数与登记备案率还有相当大差距，造成政府大量税源流失。同时，不少被用作生产经营的非居住性租赁房屋，租赁合同中被中介机构随意变更房屋用途。调查发现，一些地方通过房屋中介机构代理出租房屋、故意隐瞒用于生产经营的出租房屋，以达到逃避工商登记和偷逃税收的目的；还有些中介机构代理的用于生活居住的出租房屋被任意分割，造成大量的“群租”现象，不但侵害了房东、承租人的合法权益，也会造成租赁房屋应收税收的流失。

　　1、明确中介机构的法律责任，规范房屋中介经营行为。随着现代社会生活节奏的加快，越来越多的人会选择通过中介机构买卖或租赁房屋。因此，各地、各部门要依照新颁布的《浙江省居住房屋出租登记管理办法》和住建部《租赁房屋管理办法》等有关法律法规，结合实际，进一步明确房屋中介机构的法律责任与义务、细化操作程序，有效规范房屋中介机构的经营行为，保障公民的合法权益。在实际操作中，重点要解决监管部门职责不清、信息不畅等问题，切实改变对房屋中介机构监管不力、游离于管理部门视线之外的被动现状。要积极探索《租赁房屋治安责任保证书》制度，以责任制的形式明确中介机构和房东的相关责任；对以代理形式出租的房屋要落实房屋中介机构和房屋法人承担共同管理责任，促使房屋中介机构主动配合有关部门，加强对出租房屋和流动人口的服务管理。

　　2、强化职能部门的协调配合，发挥综合治理效能。一要加大监管力度。各级住建部门要加强与工商、流动人口专职机构以及公安、劳动、卫生、计生等有关部门的联系沟通，建立和完善定期联合检查和会商制度。各部门发现的违法房屋中介机构，建议统一上报给各级流动人口专职机构，由流动人口专职机构根据其违法事实，协调相关职能部门依法进行处罚。二要实现管理前置。在我市现有的房屋出租、买卖等制式合同示范文本中没有把中介机构、房屋法人和承租人三方需要履行的治安责任写入合同，因此建议住建部门要适当修改《合同示范文本》，将房屋租赁各方的治安责任纳入协议内容，起到告知和约束的作用。三要加强教育培训。建议成立中介服务领域的行业协会，在组织房屋中介机构法人和从业人员业务培训的同时，应加入法律法规的培训和从业人员职业道德教育，以提升房屋中介机构执业人员的综合素质，提高其治安防范意识，规范其执业行为。

　　3、明晰职能部门的管理责任，促进依法履职。一是明确住建、工商、公安、税务、卫生、计生等部门以及流动人口服务管理专职机构对中介机构管理的相关工作职能，建立和完善政府各部门的长效工作机制。二是建立和完善职能部门协调配合协作机制，使之在房屋中介机构的管理上形成“合力”，从根本上解决房屋中介机构管理的盲区与死角。三要加大对违法中介机构的打击和处罚力度。工商部门要严厉查处中介机构不按规定登记、超范围经营等行为，进一步规范房屋中介市场；公安机关、住建部门要以贯彻《浙江省流动人口居住登记条例》和《租赁房屋管理办法》为契机，加大对不按规定申报租赁信息和违规出租房屋的处罚力度。对经房屋中介机构代理出租、承租不履行治安责任的，要充分运用现有的法律、法规从严处罚，并通过主流媒体和各种宣传媒介扩大影响，达到处罚一个，教育一片的效果。四要加强分析研判。基层派出所要协同有关部门及时掌握和分析房屋中介机构的房屋出租情况，督促其履行治安管理责任，建立分析研判机制，及时排查发生在出租房屋中的各类违法犯罪行为。各级卫生、劳动、计生等部门要进一步确立“以房管人”的流动人口服务管理理念，利用各部门相关信息系统，畅通信息传递渠道，确实做到出租房屋和流动人口底数清、情况明、服务管理到位。