深圳楼市调控靴子终落地 分析称房价并不会大跌深圳楼市分析

四、完善购房政策

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易居研究院智库中心研究总监严跃进则提出了类似看法，相对上海的做法，深圳相对偏保守的。深圳目前新房的库存规模相对小，后续整个市场购房需求依然会“角逐”此类相对少的房源，进而带来房价的继续上涨，只是幅度会收窄。而成交量上，确实会有收缩的可能，或成交面积相比目前月平均水平会出现环比跌幅在20%左右的水平。

人民银行深圳市中心支行、深圳银监局指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行应严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。

不仅用一双“无形的手”调控房价，还在用“有形的手”——增加供应、加大保障来应对房价之困。“我们今年开始要向原特区外地区大量地供给土地，同时把医院、教育等配套设施搞好，今年计划开工建设6万多套保障性住房，‘十三五’期间计划筹建40万套，最近已经研究出方案，要把人流、物流、资金流向原关外地区引导。”深圳市委马兴瑞表示。

深圳中原研究中心还指出，深圳市场成交量会继续下滑，开盘销售率也会大受影响，之前准备入市的一些项目可能会延后或者改为顺卖，开发商推盘速度有望放缓。一些有销售压力的开发商可能通过降价来提升销售量。

对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示了相同看法，他认为深圳非户籍人口比例比北上广高，故对非户籍限购力度低于北上广。新政对市场的影响并不大。限购新政的出台主要是打击楼市投机需求，防范通过故意补缴社保来获得购房资格，以及买房票、养房票等现象的出现。

如脱缰野马上涨的深圳房价，在3月终于陷入了平淡期，成交连续三周下跌。深圳中原数据显示，3月1日-20日成交量为2723套，环比大跌49.7%。市场陷入观望状态，都在等的下一步棋。如今棋已下，深圳的楼市也将进入新局面。

二、完善住房保障体系

同时，在深圳中原研究中心报告中，投资客中非深户的比例在40%左右，在全市成交占比约一成。换句话“社保1改3“政策的实施下，投资客占比将会有所下降。此外新政还会对投资客形成资金压力，一些“不堪重负”的炒房客会降价抛售。

附《深圳市人民办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》：

此前，深圳2010年发布的房产限购政策最为宽松，与其他三个一线城市、上海、广州相比，非深户购房仅需提供一年以上纳税证明或社保缴纳证明。而同等条件下，要求5年、广州要求3年。3月25日，在上海调控将非沪籍购房缴社保2年改5年后，深圳也将社保缴满年限由1 年提高至 3 年。

事实上，龙华一开发商原定周末开盘，吹风价5.5万元/平方米起，周五提前让客户选房，最低价5.2万元/平方米。而周六西丽片区的一公寓开盘，规土委备案价为6.6-6.8万元/平方米。新政出台后，开发商表示最低价为5.9万元/平方米。不过最后成交均价仍达6.7万元/平方米，现场多数购房者表示新政对他们并无影响。

事实上，早在2月底就有中介传言，称3月1日起深圳执行新政，非深户购房者社保一年改三年，非深户社保清单一定要满36个月，二套房首付将由三成提高到四成。当时深圳市规土委回应称相关政策正在研究中。

“近期深圳楼市降温的市场预期正在生成，一些投资客已经在抛盘，成交量已经在收缩，房价整体暂时还未出现明显下降，但随着成交量的持续收缩，房价有可能适度降低，但不会大幅下降。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁认为。他表示相比上海近日推出的调控政策，深圳政策的力度似乎偏弱，这一方面是两个多年来实施政策的风格差异所致，深圳市一般不愿意在市场面前表现得过于强势，另一方面，深圳的楼市形势和上海有所差别，深圳的亢奋高点已经过去，而上海的亢奋刚刚起步，调控政策投放针对性就会有所不同。深圳调控的重心并不在管住正常需求，而是在管住投机性需求和加大供应。

六、加强房地产金融风险防控

三、实行差别化住房信贷政策

深圳调控的靴子终于落地了，紧随上海出台了政策，下达通知称“非深户购房社保1年改3年”、“首套房贷款还清，二套房首付最低变为四成”。这一政策不仅影响了购房者，也影响了开发商推货节奏，有开发商提前在周五晚选房。

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1．主要打击炒房客

为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，推进住房供给侧结构性，经市同意，现就完善我市住房保障体系、促进房地产市场平稳健康发展提出以下意见：

一、多渠道增加住房供应

五、规范房地产市场秩序

加大保障性安居工程建设力度，“十三五”期间全市筹集建设40万套、有效供应35万套人才安居和保障性住房，进一步完善多渠道、分层次、广覆盖的住房保障体系。

传言一个多月的政策终落地

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中房报记者 翁晓琳 深圳报道

还了每个家庭的购房数量。深户居民家庭(含部分家庭为深户居民的家庭)限购 2 套住房；能提供自购房之日起计算的前 3 年及以上在深圳连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非深户居民家庭，限购 1 套住房。

紧接着，深圳多个学会出台了通知。深圳经济特区金融学会发布了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》的通知，而深圳市互联网金融协会发了《关于严禁开展“众筹炒楼”房地产金融业务，加强金融风险防控》的通知。大家还在关注学会背景时，深圳终于出手了。

2015年深圳房价上涨一骑绝尘，深圳规土委的成交数据显示，2015年深圳新建住宅均价为32898元/平方米，为历史最高值，同比涨幅37.2%。而在2013、2014年间，深圳的楼价也始终保持着10%以上的增幅。与2013年相比，2015年深圳楼价已暴涨52%。那么此次调控影响几何？

2．影响开发商推货和价格

结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。行业协会应充分发挥自律功能，引导互联网金融企业、小额贷款公司等规范经营。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。

先来看几组数据。目前深圳常住人口约1077万，户籍人口有376万，非户籍人口占城市人口比例高达六成，人口流动性大。据深圳链家市场研究中心监测，2015年深圳购房者当中，深户占七成，非深户仅占三成。在非深户当中，社保年限不足3年的也是少数，不足三分之一。因此本次将外地户口购房的社保年限，从一年提高至三年，影响的人群不足10%。深圳链家市场研究中心总监肖小平表示，限购升级影响的群体有限，购房者可以通过户口迁入深圳等方式规避政策。

加大住房供应力度，通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加大城市更新和棚户区力度，从供给侧加快住房有效供应，平衡供求关系。

3．房价并不会大跌

另外深圳还实行差别化住房信贷政策，对购房人家庭名下在深圳无房且近 2 年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低 3 成；对购房人家庭名下在深圳无房但近 2 年内有住房贷款记录的或在深圳已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低 4 成。

“如果觉得房价过高，应该控制银行放贷，以及增加新盘上市，提高供应量，而不是去购房者。真正有能力的买家，例如投资客可以通过公司名义购买，进而转变成豪宅市场。在流通性强的二手房市场，普通买家甚至会遇到反价情况，房价并不会下跌。”深圳资深地产评论人士林晓华对中国房地产报记者分析，“社保一年改三年”此举，会使得房子换手率下降，出现惜售局面，市场供应放缓，反而是了高房价。

会对高房价起什么效果？

(数据来自房价点评网)

“价格要遵循市场经济，调控是抵制了购买力，等购买力再次聚集的时候，很难说又会是怎样一个涨幅了。”中骏置业深圳公司营销总监谢永超对中国房地产报记者表示。至于对开发商有无影响，他谈到：“短期影响应该是会有的，但是没有办法从供应侧解决的话，长期房价还是看涨，只会是刺激有房票的客户加快买房而已。就像11年执行社保连续满五年限购，但房价还是在涨。”

苦等一个月未果，只等来了4月1日深圳上调二手房交易评估价。调整后的深圳房产评估价将比目前提高50%，意味着二手房交易的税费也会大幅提高。但是在很多业内人士眼中，该上调不过是在几百万一套的房子上增加了几万元的交易成本，未必能迅速炒房热。

高涨的深圳房价终于迎来调控 降温后会下跌吗？

本市户籍居民家庭(含部分家庭为本市户籍居民的家庭)限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

加强全市房地产行业诚信管理体系建设，推动企业和从业人员诚信经营。推动全市诚信信息联网，形成监管合力，实现行政监管与行业自律的联动。依法打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“合同”等违法违规行为，规范中介机构和从业人员经营行为。