尚水天成论坛实录：尚水天成2014中秋名家楼市论坛

随着这种情况持续下去会有什么变化呢？随着观望氛围的逐步减淡，下一步入市的人会越来越多，开发商就会掌握主动权，部分楼盘甚至会通过提价的方式筛选自己的客户。尽管今天是在开发商的场地上，但我觉得现在应该是购房的很好的时机，因为全国房地产浓厚的观望氛围甚至调整的氛围，到底开发商暂时没有提价，还有很多购房者停下了购房的脚步，对于聪明的购房者来说现在是一个机会，抓住这个机会，选择自己合适的房子。

很简单，看主卧有没有衣帽间，刚需产品一般不可能有衣帽间。其次是入户花园，这也是一个重要的指标，作为大户型豪宅的标配，入户花园必不可少，但尚水天成83平米能做到有入户花园，很方正，非常了不起。第三点是看一下客厅，还是以83平米的户型为例，客厅+餐厅连在一起，交通面积等于零，户型非常好，客厅和餐厅连在一起差不多有28平米，这是什么概念？其实这是一个分界线，如果你的客厅能够达到30平米，基本上就是大户型的客厅面积，如果能达到50平米，基本上就是奢侈型的享受。我觉得这个户型对于甲方来说一定是现金流产品，所以把这个户型推荐给大家，我觉得这是做得非常棒的户型，当然其他户型也做得非常好，包括79-80平米的三房，赠送了很多面积，可能开发商报建比较早，这也是户型，深圳新规赠送面积不能超过15%，但凤凰树老师算了一下，尚水天成的平均赠送率是35%，比的超出了很多，将来不会再批这么大的赠送率，对于客户来说尚水天成真的是买了很划算的产品。

陈蔼贫：虽然中国房地产目前步履蹒跚，但未来一定是的！

陶文杰：谢谢王老师，王老师言重了，其实我没有到这个高度。关于罗湖，我讲几点吧。

上个月，市里一个主要领导把我们找去，问了一个问题，说深圳是不是应该退出限购？有人还在兜圈子，后来我回答了这个问题，我说深圳不但不能退出，还要争当全国最后一个退出限购的城市，限购是一种行政行为，行政行为是不能经常使用的，否则就会干扰市场经济，但现在不能退，深圳的楼市是不跌反涨，出现了结构性问题，我们看到很多楼盘价格在跌，包括数据在跌，我们也看到了很多日光盘，也看到了很多托人买楼的事情，深圳和全国不一样。

房地产市场只有一个卖家，就是地方垄断，这种模式，房价能不高吗？今天我们在恐慌市场中房价出现下跌，并不意味着房价会持续下跌，如果房地产的核心根本问题不解决，恐怕我们还有一轮新的上涨，因为这个市场是追涨杀跌的，这个市场目前已经风声鹤唳，如果我们的市场需要，恐怕还是要从深层次的根本问题入手。

因此，我想今天我们在这个楼盘看到的场面也同样印证了天气热、人气高，各位嘉宾“婀娜多姿”，可惜我们都不是婀娜多姿”，除了宋老师有一点，其他都不是。谢谢！王世泰：蔼贫会长自己谦虚，说他讲得沉重，但是我听的是掷地有声，包括深圳为什么不放松限购，我想从他的这一段讲话当中大家都能听出一些端倪。他还说到深圳是一个幸运的城市，它的调控可能是很温和的，因为一些根本举措的改变也许深圳地方不能决定，但是深圳的市情、深圳的供应让我们看到深圳的市场不会大起大落，还是有天气热、人气旺的状况保持着。

三、讲一个故事，2013年4、5月份，我们公司有个同事咨询我买房，我当时让他赶快买，我说“你是刚需，不要太在意市场的波动”，后来他花了大概110万在特区报后面的小区买了一个一房，40平米左右。今年8月份我们公司又有个同事，花了类似的价格买了一套房，在龙华红杉附近的新楼盘，如果把特区报那个地方叫做福田，那么我们可以把龙华那个新楼盘的地方叫新福田，如果我们把万象城那里叫罗湖，那么我们就可以把今天我们所在的地方叫新罗湖，一年时间，同样的市场价格，我们是被房价逼着从中心区域开始向近关区域买房，你不得不选择那里，现在很多人如果还在犹豫的话，也许再过一年或两年，你能选择的只有新兴罗湖或新兴福田，在哪个区域呢？可能在龙岗中心城、坪山、坪地或观澜，再过几年，你只能去东莞塘厦、凤岗，因为深圳的人口确实太多了，我去美国、日本看过一些城市，东京是一个非常大的都市，站在最高楼上一眼都看不到城市的尽头，它集聚了五千万人口，除了核心的少数几个区域，很多地方的房价都是趋平的。相信新罗湖这一圈，在深圳非常强大的刚需置业、常住人口的需求之下，这里的房子会处于供不应求的状态。

为什么会产生这些问题呢？问题到底在哪里呢？我觉得2013年以后，尤其是近两年房地产市场的表现，实际上这个市场在回归它原来的面貌，该是虚的，水分都被挤出去了，该是好的还是好的，比如说像深圳这样的城市，它非常之独特，刚才王主任讲了一个数据，就是深圳住房拥有率30%，我还可以补充一个数据，深圳户籍人口住房拥有率是77%，但是这两个数字放在一起看的时候，如果我们仅讲户籍人口，这个数据甚至不止77%，因为有些房子没有计入统计指标当中，但是如果从深圳人口来看，从潜在需求来看，现在我们把限购放开的话，很可能房价会快速上涨。所以现在市场该回原形的已经回去了，比如说三四线城市现在已经出现各地救市的局面，北上广深为什么不放？它不敢放，因为现在还看不清楚，我甚至还开了句玩笑话，中国房地产到底该怎么弄？说实在话，从中央到地方，心里也没谱，大家都在琢磨，最后发现你不去弄它，用市场的方式去处理，很可能变得更加简单，所以有一个方向我们常清晰的，中国房地产市场化是必然的，真正的市场化，但是我们的房地产是不是真的如我们说的这么繁荣呢？是不是真的就是大好局面呢？

瑞桥：新罗湖，新梦想！

这就是我今天想跟大家分享的两个观点。谢谢！王世泰：博士的观点非常打动，我们要用两分法的眼光来看深圳的楼市，用两分法的眼光来看深圳的楼价，同时他给了我们一个非常的积极的预期。接下来请每位嘉宾用一句话来对你们刚才的表述，或者对深圳楼市的观察做一句画龙点睛的点评。

我把这一轮压轴的话筒交给网上行创投资本的董事长瑞桥先生。瑞桥：谢谢王老师。这几年“大罗湖”谈得挺多，为什么一下子整个市场或整个城市的目光同时回归到罗湖呢？我觉得有两个节点，第一个节点是08年到2010年，深圳确定了“双中心”发展战略，那时候大家可能记住了前海中心，但还有一个中心，即福田-罗湖中心。第二个节点是2010年到2011年的时候，罗湖2500亿城市升级发展计划的出台，一下子吸引了整个市场的目光。

邓志旺：展望深圳的市场，八个字：返璞，回归常态。

第一点还是想讲一下房地产大市，作为剑客，我们最常讨论的就是大市，谈到大市的时候，大家要判断房价的涨跌，首先要了解房价的涨跌跟什么东西是息息相关的，可能影响房地产波动的因素非常多，但核心点有两点，一是经济基本面，二是供求关系。通过数据分析，我们可以知道虽然深圳的经济相比前几年的快速增长下滑了一些，但还是处于非常健康的状况，每年P保持在7.5%左右，在这样的经济增长情况下，老百姓的购买能力是不断增长的，他有能力支撑房地产的持续发展。

【实录】：司仪：接下来让我们以热烈的掌声欢迎知名城市文化学者、资深地产评论人王世泰老师。

宋丁：今天是名家楼市，有没有名不重要，但楼市对大家很重要，今年的形势应该说是过去所谓的十年黄金楼市的大转折，现在进入了白银楼市，什么叫白银楼市？要像过去那样赚钱，比如说05、06、07、08年，投完资去打牌喝茶，回过头来就涨一倍、两倍、三倍，这个时代现在已经没有了。黄金是贵金属，白银也是贵金属，所以未来十年我们仍然有很多机会，在这样一个大的形势下，国家政策也发生了非常大的变化，用现在习的说法是“新常态”，大家要明白新常态，我们的楼盘也进入新常态，在新常态下，我们可能要用新的心情，和过去不一样的心情，反暴利的心情来应对楼市，从此中央不出政策了，政策指导分化，没有一刀切，分类调控，在这个政策下，我们看到今年的楼市在全国很多城市应该是一片哀鸿，二三四线楼市为什么那么多救市？为什么那么多去限购？就是他的楼市出大问题了，比如说杭州，15万套压在那里，杭州还不如深圳大，压那么多能受得了吗？

如果我们的政策得当的话，不要随便采取放松限购政策的话，可能会保持市场持续良好的发展，国内的房地产市场可能5年、8年起不来，但深圳没有问题。所以从数据来看，请大家放心，深圳的前途常的。

三是交通。布吉离城市的主干道非常近，很方便，有清平高速，从这里上布龙两分钟，上布龙转南坪，到福田、南山都非常方便，布吉的交通改善非常大，但目前它的价值点并没有真正被大家所挖掘、所认可，今天无论是购房者，还是在座的专家，都有义务为布吉正名。

我把尚水天成的户型对比了周边的两个楼盘和今年深圳热销的四个刚需盘的户型，我突然发现尚水天成的户型是最小的，这意味着总价最低，户型小到什么程度？平均小了18.5平米，一房对一房户型、两房对两房户型、三房对三房户型、四房对四房户型、五房对五房户型，平均小了18.5平米，两房比其他楼盘平均小了7平米，三房小了11平米，尚水天成83平米的四房比其他楼盘小了32平米，5盘小了24平米。面积小，房数不少，对于刚需来讲是最需要的。

今天我是坐地铁过来的，从东门过来只花了20分钟，非常快，对于刚需来说，这一点太重要了，我们不要太在意深圳楼市的起起伏伏，刚需一定要尽早买，有三个因素实际上是最关键的，一是价格，二是面积，三是交通。首先讲一下价格，布吉片区放在大深圳的角度来看，这里真的是价格洼地，宝安中心区因为前海概念炒到四万多，龙华卖3万多，相比较而言，布吉片区的价格对消费者来说是最划算的。现在是在卖项目的一期，价格是慢慢涨上去的，现在买这个产品真的常恰当的时间窗。

还有一点是前面几位大师已经反复强调过的供求关系，深圳的可售量是3.7万套左右，近段时间每天的成交量大概在100-120之间，按照这样的消化速度，十个月就能把深圳的房子全部卖完。还有一个数据，新房开工量、批售量大幅下滑，我曾经做过一个预测，可能到明年4月份的时候深圳很有可能出现房荒，置业者买楼的时候，会发现市场上有房子在卖，但你的现在面很小。当影响房价的两个基本面没有发生改变时，房价可能还会继续小幅上涨。这是我想讲的第一点。

二、从楼市的层面。从楼市层面也要分两点，一是聚合，罗湖的楼价增长一直比较平稳，在很长的时间内都是区域市场，随着城市空间的升级，包括未来现代服务业产业的聚集，会带来大量高消费，我觉得罗湖比较平稳的房价局面在未来两三年内会被打破，这对楼市是很显著的影响，从去年开始到今年，罗湖的楼价，尤其是新盘的楼价增幅很大。二是外拓。20世纪初，布吉的楼市供应量和成交量一度占深圳市场的三分之一，是深圳最大的外销市场，深圳的空间比较狭窄，发展一临外拓的问题，南山是往大前海的方向发展，那罗湖未来往哪个方向发展？今天我们所处的布吉就是罗湖拓展的第一区域，这是未来我们能看到的比较明确的趋势。

今天我们谈新罗湖，我就想跟大家谈这两个观点，一、我们在中心，刚刚陶主编说到环中线，我认为环中线围绕的区域可能就是城市中心的区域，地理上的优越是很难找到的。二、我们从先发优势，到后面的后发优势，带来未来的前景。

先请教一下综合开发研究院的宋丁教授，你整天在外面游走，几乎走到所有城市，市长都把你作为座上宾，他们一定会和你讨论房地产的走势问题、楼市起伏的问题，有些地方放开了限购，有些地方甚至想松动限贷，这些对深圳来说会带来什么影响？

王世泰：谢谢学军。他今天讲得很动情，对深圳的未来，对罗湖的未来，给我们描绘了一个非常亮丽的情景，我们都是深圳人，特别是我们今天坐在罗湖的土地上，一定能够强烈的感受到这一点。

展望将来，我觉得随着市场的变化，房价上涨的可能性是比较大的，即便不取消限购政策，最近大家关注到的话就会知道至少有两方面的松动，一是资金层面的松动，最近银监会在研究一个问题，即对上市的房地产公司，允许他们通过拆借的方式解决资金的困难，以进一步增强开发商的信心。二是银监会要求银行必须首套房贷款，最近放贷速度明显加快了，利率又回归正常，没有上浮，随着全国其他城市房地产压力的增剧，央行、中央还有进一步的政策松动，虽然这个松动不会像以前的四万亿，但这个松动一定会间接刺激到深圳的市场，所以我觉得深圳市场还是会继续往上走，回归正常状态，现在应该是很好的机会。

王世泰：文杰刚刚的发言精彩之处在于一个生动的比喻，吴秀波、老男人来比喻罗湖，刚听他的比喻时我心中还有一点悲凉，因为我比吴秀波大多了，但最终的解释是老罗湖和新罗湖的风情，迷人的魅力，同时文杰给了我们新的城市版图的定义，即一环、二环，尚水天成所在的新兴二环的宜居和未来成长价值应该是肯定的。

二、如果仅仅看成交量，下滑了40%多，这个数据非常吓人，跟全国并没有太大差别，但是如果我们结合另外一个数据看，就会更准确一些，一是关于房价，尽管深圳的成交量下降了差不多一半，但是房价不但没有下降，反而小有上涨，这是一个矛盾的现象，按道理来说，如果成交量下降，至少会带动房价一定程度的下降，但是深圳没有出现，为什么没有出现？我们要看另外一个数据，深圳上半年预售量下降34%，这个情况意味着什么呢？只能说明一点，即开发商主动减缓了推盘的节奏，不愿意卖房。开发商为什么不愿意卖房？如果成交量下滑，开发商是很着急的，他着急出货，应该是把楼盘推出来，通过一些优惠措施吸引购房者，进而达成成交。但我们看到的反而是开发商主动把开发时间节点往后推，这说明开发商不着急，他是有底气的，这个底气就是深圳每年的成交量、每年的推盘量跟深圳庞大的城市人口之间的矛盾，在此情况下，开发商愿意等待更好的时机，等待更高的价格推出楼盘，所以开发商不着急，不着急的话，价格就没有松动。

最后我再请三位嘉宾上台来：深圳乃至中国房地产户型的权威专家凤凰树、深圳最新锐的意见张公子、央视关于地产风云栏目的必选人士风语。这一轮对话将围绕尚水天成，因为尚水天成在刚才我们论述的这一片有价值的土地上，尚水天成项目究竟给这个土地上的人们，对这片区域的人居带来什么影响？希望大家耐心的倾听。首先有请凤凰树先生。

我来深圳比较早，基本上是了深圳的发展，上个月26日是深圳34年华诞，说句心里话，我们看到深圳的变迁，是真正从一个渔村变为国际化大都市，相信在座很多位朋友都了最近十年深圳的变迁，最近十年是房地产飞速发展的十年，也是这个城市飞速发展的十年，从这个节奏上看，无论任何一个五年计划，我们都能亲自看到、亲自经历、亲自分享到这个城市发展的。

第二点是讲一下产品，讲产品，我跟凤老没有办法比，但是我想讲一下我的体验，我看了尚水天成之后，觉得将来住在这里的置业者常幸福的，分几点来讲，第一点是讲区域，这个区域是前面嘉宾都提到的新罗湖，以后在新罗湖范围内会有几千亿的资金投入，在几千亿的刺激之下，这个片区的会发生很大的改变，居住价值、投资价值都会得到很大的提升。第二点是讲地段和交通，楼书上也有介绍，尚水天成是三站进罗湖，只需花十几二十分钟就直达罗湖中心，可能深圳人对这方面体会不深，但如果跟、上海相比的话，就会觉得非常幸福，因为、上海的刚需置业者每天上班往返时间是四个小时。第三点是讲户型，尚水天成的实用率非常高，只需要花不多的总价就可以买入实用率非常高，满足全家居住的需要。因为实用率非常高，户型段比较小，门槛比较低，大家可以很轻松的购买。

圆梦天成，圆什么梦？圆生活之梦，圆财富之梦，圆人生之梦都是对的，但是你要知道，中国还有句话“谋事在人，成事在天”，所以说尚水天成这个项目的案名给我们了最古老而又朴素的——天成，我们今天在讨论这个话题的时候也许要看一看天时怎么样，中国的房地产、中国的楼市历来是政策，这一段我将请谁来解读呢？我要请出几位佳人，他们一定有婀娜的身姿，但他们有思想，他们的佳人成色一点都不比李冰冰低，有请：中国综合开发研究院宋丁教授、深圳房地产研究中心主任王锋先生、深圳住房研究会常务会长陈蔼贫先生、深圳高职院房地产研究所所长邓志旺博士。

在供需关系相对均衡的情况下，今年上半年出现了很大的需求观望情绪，为什么观望？为什么你不出手？那是因为二三四线城市的楼市走得很难看，另外就是上半年信贷政策比较高压，比较紧缩，国民经济大的面上情况也不是太好，这种情况下，深圳的老百姓要不要买楼？但是进入到7月份以后，这种情况已经发生了很大变化，最近有几个楼盘竟然在全国这样的格局下出现了所谓的“日光盘”，所以说我个人觉得这个大政策对深圳来说也许是机遇，深圳经过这么多年的发展，产业结构调整得比较到位，经济基本面没有发生大的裂变，我们的楼市仍然能够沿着相对比较健康的方向往前发展，我们也看到一批很好的楼盘在进一步推向市场，在此情况下，各位无论是想投资，还是自住，在深圳的市场上都有相当多好的机会。王世泰：谢谢宋丁教授。他给我们引入了很多具有含金量的字眼，比如说房地产进入白银时代，比如说我们要用新常态的战略眼光来看待房地产大市的发展，特别是深圳市场，在诸多二三四线市场寒流的时候，深圳市场依然表现出健康的坚挺，专家的话都是有分量的。今天在座的专家术业有专攻，每个人都有自己研究的所长，比如我的好朋友王锋主任，他的数据是深圳房地产的一本大百科全书，所有权威数据，所有进入论证的基础数字框架都是从他这个机构出来的，在今天这个场合，我们不能不听一下王锋主任的数字表述。王锋：王老赞扬我有数据，那我就多讲讲数据。其实刚才宋丁老师的观点我非常赞同，特别是他提出来深圳没必要放松限购，这跟我在最近一段时间的观点都常吻合的，特别是我看到全国46个限购城市差不多都取消了，只有北上广深这几个一线城市，但深圳无论是业界、学术界还是，都没有人提出放松限购政策，这一点非常难能可贵，说明深圳是的，但我还是想通过一些数据来说明深圳市场的。

第三点我想讲一个或两个故事，前几年我有一个朋友想买房

今天我讲两个观点：一是我们现在所处的区域，大家去翻地图看一下，可以这样说，现在论坛的区域就是中心又中心的区域，往西到南山、宝安，往北到、观澜，往东到坪山、盐田，往南到，圆心的距离几乎是等距的。正如我前面所说的那句话，虽然我们行政区域上属于龙岗，但在这里生活的人，无论是经济、工作、生活，各方面的交流都跟罗湖非常紧密。大家都知道老东门，但布吉小街就有小布吉之称，港人通过罗湖桥来到深圳以后到哪里去呢？其实布吉是港人最愿意聚集的好地方，港人的色彩、港人的生活氛围非常之浓厚，这是大家一直没有注意到的，其实布吉的各个方面都融入到罗湖的生活模式。

三是看户型。我一来了，就跟楼盘的项目负责人说“你这个盘是找批的吧？”因为这两年市场受追捧的都是N+1，但尚水天成从两房开始是N+1.5，多了一个厨房，到83平米的四房，到108平米的五房都是N+3，买两房变四房、变五房，这么大的拓展比例，在深圳现在几乎没有了，所以报建是早报的，不是现在报的。我具体算了一下，五种房型的平均拓展率达到35%，这在深圳市场上也是没有的。我又要强调83平米的户型，赠送率高达48%，相当于布吉来座山当年的户型了，是深圳有史以来空前绝后的户型，因为平层户型的赠送率不会太多。

风语：谢谢王老师。看样子，这辈子我跟央视是脱离不了关系了，各业者朋友，大家好，大家也不用太着急，抽箱已经摆在这里了，我三点讲完之后，估计抽活动就会开始。

陶文杰：新罗湖，老男人，新偶像！

按照国家统计局的数据，2013年深圳的P产值达到将近15000亿，稳居北上广深前四位，但是深圳1953平方公里的土地，容量是北上广深四大城市中最小的，在这样一个最小的城市里，有这么大的经济体存在，我们还要担心城市的发展吗？我们不用说所谓的“大罗湖”，其实深圳任何一个角落，未来五年、十年很快就会被城市化覆盖掉。前几天我跟几个内地来的朋友说，内地一些省会城市做地铁时要好几年，从规划到报建、到筹资、到实施、到运营、到开通等等，没有5-10年一条地铁是开通不了的，但深圳市几条地铁同时开通，我们享受到了交通带来的便利，交通一开通了，1953平方公里的任何一个角落，相信未来全部都能覆盖到，这就是真正的“深圳速度”。

十年房地产调控，从03年到2013年这十年期间有四次大调控，这四次大调控的结果是越调越高，最后形成了我们常讲的语言——调不动，房价是调不动，人民群众是伤不起，所以“调不动，伤不起”变成了我们调控非常悲哀的一个局面。

二、新罗湖发展的优势。这个地方占据了两个优势：一是先发优势，2012年全国有一个评比，布吉镇是全国第一镇，可以看出它的经济实力。先发的时候，布吉的房地产非常活跃，尤其是港人到这边置业，当时深圳对楼市非常有影响力的几个项目几乎都在布吉片区，比如中海怡翠、万科四季花城都在大布吉片区，先发优势会给区域人民带来巨大的财富，但先发优势也会带来负作用，那就是拥挤、拥堵，在布吉的先发优势展开以后，宝安还没有完全发展开来，宝安的楼市价格远远不及布吉的价格，大概只有布吉的三分之一。后来随着深圳城市西移，宝安有了后发优势，价格上来了，布吉的先发优势带来的弊端大家也看到了，深圳三十年以后，市里提出了“再出发”，我们反而也有后发优势了，这时候的关键词就是城市更新，布吉片区已经有很多央企、大发展商进驻，如招商地产、华润地产、中信地产都进入了这个区域。与其你信的规划，还不如信有担当的发展商，就像大家今天所在的尚水天成的发展商，有担当的发展商比纸上的规划给市民带来的福祉更大。

王世泰：各位来宾、各位朋友，欢迎大家出席“尚水佳话圆梦天成2014名家楼市论坛”，刚才有一段轻歌曼舞，接下来大家看到在台的后方有一位和古筝，我们一定想聆听她指间流出的美妙音乐，今天的音乐为什么这么多呢？因为是一个好日子，中秋佳节，刚才姑娘们的舞蹈我尽管不能完全读懂舞蹈的语言，但是我猜想，她们是嫦娥派来的小使者吗？尽管我们不是清风明月，因为现在是一个稍微有点热度的下午，但我们已经感受到琼楼玉宇的氛围，因为有佳节，因为有佳人，所以今天将会有佳话。

另外一个数据表现是库存，刚才宋老师也提到了，深圳的库存只够一年的消化，但市场的变化往往非常快，如果只够一年，市场出现像2009年那样的状况，一下子销售量比上半年翻了一倍的话，库存马上就没了，供求关系会非常紧张，会出现这样的问题，所以说我们现在看眼前好象库存还有一点，但到今年底或明年上半年，如果供应跟不上来，库存可能就不是一年的问题，从这一点来看，我们对于未来深圳市场的总体判断，应该说供求关系始终还保持着比较紧张的局面，房价始终还是会有持续上涨的潜在可能，虽然现在市场在调整，老百姓在观望，预期不是太高，但是一旦供求关系紧张到一定程度以后，可能预期会马上出现反转，所以对于房地产市场我们还是要高度保持关注，尤其是对于房地产的政策不能随便进行调整，一定要结合本地的实际情况来调整自己的政策。这是第一个方面要说到的问题。

我已经在房地产信息网把文章发表出来了，列出了三个表，仔细看三个计算表，你就会发现你在现在深圳所有刚需楼盘里找，没有比尚水天成户型更小、朝向更好、拓展率更高的楼盘了，所以我总结出来，尚水天成可能是2014年至今深圳最刚的刚需楼盘。谢谢大家！

【活动时间】2014年9月6日15：00—17：15【活动地点】尚水天成营销中心前广场【活动流程】14：00—15：00签到时间15：00—15：05主持人致辞15：05—15：35房地产宏观市场解读15：35—15：45专家答疑15：45—16：15新罗湖区域规划及发展分析16：15—16：25专家答疑16：25—16：55尚水天成项目价值解析16：55—17：05专家答疑17：05—17：15抽

大家都知道，支撑房地产市场健康发展的力量是什么呢？就是刚需，投资需求在短期内会起作用，但是一旦没有人接盘，投资需求很快就会逃跑，这种时候房地产市场会马上出现大起大落。如果市场有强大的刚需在支撑，市场就会保持持续的、长期的、稳定的发展，深圳恰恰在全国的城市中具有这样的条件，而且相比别的城市而言，深圳的刚需要强得多。今天我看了尚水天成的样板间，太接地气了，83平方米居然有四房，三代都可以居住，它完全是适应刚需、接地气的楼盘。深圳对自己的情况认识得非常客观，就是我们的刚需非常强大，这可以支撑深圳房地产市场至少10-20年的发展。

一、从城市的层面。现在我们看得比较清晰，即中心化的回归，罗湖是深圳城市发展的圆点，只不过在上世纪90年代之后，深圳一向西的发展格局中，市场把关注点放在福田、南山，现在发展的中心又回到罗湖，这是挺有意思的，大家可以关注这个城市发展的现象。中心化带来的就是深度的城市化，深圳这个城市很年轻，三十多年的历史，但深圳初级的城市化已基本完成，接下来的发展升级是深度城市化，而罗湖常重要的范本，因为罗湖是深圳发展最早的城区，也是城市更新和城市升级最迫切的城区，城市更新会带来几个方面的影响，一是城市空间跟基础设施的升级，二是产业的聚集效应，罗湖的金融、罗湖的珠宝、罗湖的现代商业，在深圳市场里占有非常重要的，罗湖一直是深圳P最高的片区，城市空间的升级，会进一步加快产业的聚集。

王锋：前半句是“深圳的房地产市场是全国最健康的市场”，后半句是“还会继续健康的、稳定的发展下去”。

我就讲这些。

王世泰：数字的力量，从技术层面，现在都喜欢讲数字，王锋主任刚才讲的时候雨悄然而至。王锋主任对深圳楼市的分析非常真切，打动了，给供需依然处于紧张状况的干渴的深圳楼市下了一阵甘霖。我从王锋主任的发言当中听到了很多东西，比如开工量、批售量、深圳楼市的存量，以及目前人口基数等等，这些牵涉到深圳基本社会面的事，我还想请出一位专家，我们经常在电视里看到陈蔼贫先生，他的观点、他的表述我非常，我觉得他讲话非常有中气，中气很足，这个中气很足不仅是体力上的原因，更多可能是另外一种底气，对深圳的了解，对深圳宏观乃至微观的了解，请大家用热烈的掌声欢迎陈蔼贫会长。陈蔼贫：谢谢世泰老师。身体好是有一点，底气足，说实在话不敢跟宋老师、王主任比，他们底气都比我足。这个安排让我很难堪，本来准备好的一番发言，结果都被他们俩说完了，一个把宏观面说完了，一个把数据说完了，我没得说了，那么我说什么呢？这样吧，从说故事开始。

讲这些有些沉重，我想作为一个深圳市民，作为一个深圳的购房者，我们是幸运的，因为我们处在非常成熟的市场中，过去每次我们搞调控的时候，记者都在我家楼下采访，等着我说，我每次都说“深圳市一定会出非常温和的政策”，他们说“为什么呢？”因为深圳市场成熟度很高，所以我们在深圳是幸运的，我们买房也是幸运的，正如前面两位老师讲的，我认为深圳的市场不会出现大涨大跌的，也就是说内地那种崩盘吨一论，或者房价在一夜之间被蒸发的局面是不会出现的，所以从这个角度来说我们是幸运的。

第二个方面的数据是深圳的住房与住房需求的存量问题，深圳的住房总量情况应该说还是不错的，大概有5.2亿的住房总量，按套数也有一千多万套，去年深圳管理的人口突破1800万，今年估计要到2000万了，这样来算的话，实际上有5.2亿的住房，2000万人口，大家可以算一算，人均住房面积差不多能达到26平方米，一千多万套，两个人可以住一套房，从总量上看，房屋不稀缺。但是从结构上看，问题就比较严重了，因为我们有产权登记的商品房，可以流转的商品住房只有200万套，占总量的20%，80%的房屋处于出租状态或少部分空置状态，这个情况从结构上看并不常合理，而且多数居民是没有住房的，我们也结合2010年国家第六次人口普查的数据和现在住房调查的数据分析，深圳的住房自有率目前只有30%，、上海是70%，广州是90%，这样一算，我们跟、上海至少有40%的差距，这也就解释了深圳为什么刚需很强，是因为深圳70%的家庭没有自有住房，都是在租房，所以说深圳的刚需远比、上海、广州或内地任何一个城市强得太多。

张公子：谢谢大家，也谢谢主办单位的邀请，能够让我有机会跟大家在中秋佳节坐在一起，分享尚水佳话。大家刚刚听了三段，可能有点累了，但放在最后的往往是最精彩的，刚刚我们已经听到了凤凰树老师有根有据的户型分析，对购房者来说常好的意见。大家今天坐在这里都是想买房，我想大家一句，如果你没有买的话，要赶快买，而且就算你买了第一套，可能还要买第二套、第三套甚至第四套，你的家人一定会感谢你今天做的决定。

说到这里，我要请出这一轮嘉宾的压轴人物，邓志旺博士是学院派的，是一所高校的房地产研究所所长，同时他也是活跃在深圳楼市一线的意见，他的很多观点上通，下接地气，接下来有请邓志旺博士。邓志旺：三位老师刚才讲完以后，基本上就可以结束这个环节了，宋丁老师讲了大势，陈会长讲了一个故事，士又讲了深圳的数据，我讲什么？我想讲两个观点，大家来都是想买楼的，都是想知道房地产走势的，我讲两个跟大家关系比较密切的观点：

凤凰树：刚才几位嘉宾讲了两轮，一是讲大形势，二是讲罗湖，最后这一轮讲到楼盘，大家都说我对户型研究多一点，我就更往下走一走，也做了一些功课，所以专门讲一讲户型。

一、看深圳楼市，要跟全国楼市分开来看，因为现在全国大家看到的新闻报道，可以说楼市是哀鸿遍野，很多人会产生一种困惑，深圳是不是跟全国一样，也面临同样的问题，买房的需求是不是因此告一段落？我想告诉大家的是深圳跟全国真的不一样，深圳各个圈子已经达成了共识，就是不要取消限购，内地最近很多城市取消了限购，但房地产成交并没有上来。两者之间的区别在哪里？关键就是供需关系，这一轮全国范围内所谓的调整主要来源于供需之间的失衡，由于过去长达十年的房地产供给量的增长和需求跟不上，导致两者之间产生了矛盾，但这种矛盾在深圳是不存在的，刚才我们已经用数据证明了这一点，深圳的供给量相对来说还常稀缺，目前库存量300万平米，这个量相对于深圳一年的销量来说差不多一年时间就可以消化掉，当我们在看各种各样新闻报道时一定要区别开来，把描述杭州等地的看法跟深圳分开，这样有利于判断深圳楼市的。

到一个楼盘去不去，看片区，这个片区你熟悉才会去，房子买不买看价格，最后定不定看户型，所以户型的好坏直接决定了我们是否购买。当然，尚水天成的户型主要是刚需户型，尤其是一期，二期可能有中大户型，但首先推出的是62-83平米的刚需户型。在今年楼市不太好的情况下，小户型照样好卖，卖得很火，我们回想2008年、2011年，和今年一样，中小户型是永远不败的，因为这是刚需实实在在的需求。今年有很多“日光盘”，龙岗中骏阳光四季开盘开了两次，都是日光盘，坪山京基御景印象开盘卖了七成，龙华诺德中央道开盘卖了六成，龙华华业玫瑰四季开盘卖了九成，这些楼盘都是刚需户型，尚水天成北面的万科麓城和对面的海心汇福园都是刚需户型，我把这六个楼盘卖得好的刚需户型水天成的户型比了一下，不比不知道，一比吓一跳，尚水天成一期户型是2014深圳最刚的楼盘，怎么讲？根据我这么多年搞建筑设计、搞地产营销的经验，从刚需买房来讲，一是看面积，因为面积段决定总价是多少；二是看楼型，很多人都不注意楼型，实际上很关键，成熟的开发商只印户型图，不印楼型图，有意识回避楼型，让你把注意力关注到户型上；第三才是看户型。下面我跟大家一起看看尚水天成的面积、楼型和户型。

刚才我不是开玩笑，地地道道的佳人，思想的佳人，大家只要留意就可以看到，几乎经常在电视上能看到他们的面孔，今天真人与你们面对面，这很和乎节日的心态和最亲的人在一起，但是你们不知道，做节目有时候很辛苦，他们几位对着记者的镜头时滔滔不绝，洋洋洒洒讲了一大篇，但是到节目的时候往往只有二十秒、十二秒、八秒，很短，今天我们在尚水天成的舞台上可以从容、自如的听取几位美妙“家人”的高论。

何为佳话？好的话，我刚才一走来，看到大红的灯笼，还有很多灯谜，有很多很吉利的谜面，不少朋友摘下了灯谜，他们一定开动脑筋想出了谜底，这是传统节日中一个老套的节目，但是反映出我们心中对美好生活的向往。尚水佳话，从何说起呢？我觉得“尚水”这个表达特别的有意思，上善若水，这是中国人久久以来对中国传统文化的一句概括，同时我们也知道，上水而流在广东往往代表着财富，而这是阳光下的财富，同时上水又有水流动的，因势而变，就像我们在山坡上的项目，今天我们开始佳话时，可能会有人问“佳人在何方？”嫦娥还远在广寒宫，今天可能不会到这儿，但不久之前李冰冰曾经来到尚水天成，李冰冰者，冰美人也，也是佳人，但是冰每人今天可能在遥远的地方关注着尚水天成，而今天来了这么多朋友，我要用一句话，佳人必非见红粉，在座各位朋友心中怀着上善若水之德，在阳光下以上善之水财富的流入，在这个美妙的空间里讨论尚水天成的话题，其实在座的每一位都是佳人。

回到我们所在的区域，布吉片区曾经是享誉全国的百强镇之一，它的经济发展、经济底气、经济基础，以及它跟深圳市的地域关系，都是目前深圳最好的区域，从今天城市发展的脚步来看，未来五年之内，这个片区的城市更新完成之后，这个片区绝对不是我们今天看到的模样，而是以全新的，带着高端城市化的城区展现在我们面前。

接下来请在座四位嘉宾用一句话进行总结。

二是看楼型。1、2、3、4号楼八个单元都是两梯户型，大家去看一看，目前深圳市面上中小户型的楼盘都是两梯五户或两梯六户，万科麓城两梯五户，对面的海心汇福园是两梯六户，成熟的开发商会算成本，随着户型减少，他会把每一层的户型增加，对业主来讲实用率提高了。和其他六个楼盘比起来，尚水天成的两梯四户最多，和龙华华业玫瑰四季差不多，其他都是两梯五户或两梯六户，不要小看楼型，楼型决定朝向，两梯四户的房子，每户都是向南，2006年7月份我写过一篇文章，在深圳，正南向比东南向好，我自己住的房子就是正南正北的，我的体会是正南向的房子冬暖夏凉，冬天阳光，夏天没有一丝阳光，宝安、龙岗本地人也是住正南向的房子，所以很多楼盘的楼王单位做正南向。

最后讲一下关于我对深圳几个环线的理解，我觉得可以把深圳关内区域类比于一环，这是深圳的核心区域，下水径地铁线是5号线（环中线），相当于深圳的二环，如果我们之前这些年都是发展深圳关内的话，现在楼市非常热点的区域就是在关内和二环线之间，也就是宝安中心区、龙华、布吉，最近如果大家关注楼市的话就知道成交得很好的楼盘都是在这个区域，作为一个实际管理2000万人口的大都市，以后可能会发展到三环、四环甚至五环，我们能在二环置业的话，如果从稍微长一点的周期来讲，应该是占据了非常核心的。再往南看，可能有些杂，但尚水天成所处的地方是闹中取静之处，价格也会高一些。

下面我想请出文杰，我特别要向大家介绍的，他见的世面比我们都多，去美国、日本及其他发达国家考察楼市，但他回望深圳、回望罗湖，新罗湖将会成为深圳这片土地上一个怎么样崭新的版图，它会呈现怎样的价值？我想文杰一定能给我们非常漂亮的解读。

这几位大家其实都很熟悉，首先坦白一下，都是我的好朋友，我跟他们很熟，他们既是地产江湖的意见，也是左右深圳楼市的风向标，他们的话经常会出现在公共传媒和自上，现在是一个互联网铺天盖地的时代，大家可不要小看了自在楼市当中翻江倒海的能量。今天我们来到“尚水佳话圆梦天成2014中秋名家楼市论坛”的现场，他们心中有很多高见要发表，但是因为是老朋友，我要给你们一个苛刻的要求，给你们一个框架，现在尚水天成所处的是新罗湖，这个“新罗湖”相对于深圳的发祥地传统罗湖，有哪些迷人的魅力？它给这片土地上的人居价值垫好了什么样的基座？这些问题不仅是我想请教的，在座各位也想听取，在他们发言之前先告诉大家一个消息，本来我想在第一轮结束的时候抽，抽出苹果iPad，但是我舍不得，我要让思想的流水涓涓不断，所以很快地进入了第二个环节，姑娘手中的古筝弹得是多么的流畅，相信这一轮对话一定常动听，首先请出我的好朋友周学军先生。周学军：非常感谢！我觉得今天这个中秋过得特别有意义，尚水天成把现在深圳顶尖级的以及民间草根级的知名地产专家全部都请来了，和大家共同赏月、赏楼。我们原来有一个担心，今天是在开发商的楼盘上谈楼市，会不会有一些意见的偏向？但是上一轮四位顶尖级学者流露出来的观点确实是市场客观的分析，因此我希望在我们这一轮针对大罗湖、深圳整个深圳变迁的沙龙过程中，我们的观点也能引起大家的共鸣。

这两个事情到底会给罗湖带来什么影响？我觉得要从两个层面来讲，一是城市的层面，二是楼市的层面。

王世泰：因为时间关系，本轮对话到此结束。请四位思想的佳人缓缓走下舞台，回到座位当中，的手指之下又流动起迷人的音乐，接下来我要请上第二轮的四位佳人：深圳房地产信息网地产事业部总经理周学军先生、陶文杰先生、知名地产传媒和跨界营销人士贺立立先生、网上行创投有限机构董事长瑞桥先生。

跟大家讲一个小故事，前段时间看到电视采访的明星谢霆锋，谢霆锋最近有一个节目很火，电视上采访他的时候提到他家里的经历，包括他老爸谢贤，当年在是叱咤风云的人物，他老爸当年拍戏挣了很多钱，但没有把钱放在楼市，而是买名车，后来谢贤生意失败，欠了一债，谢霆锋16岁就出来拍戏赚钱，帮老爸还债。我们再看另外一名电影明星李嘉欣，记者曾经采访她的时候，她讲的一段话令我印象非常深刻，至今还记得，李嘉欣是在一个单亲家庭长大，父母很早就离婚了，妈妈一个人养她非常不容易，但是她妈妈有一个很聪明的做法，就是有钱就买楼，她妈妈最辛苦的时候一天要打三份工，60、70年代，她妈妈连续买了三栋楼，要还按揭，非常辛苦，但是李嘉欣的日子过得非常好，因为她妈妈把一栋楼用来自住，另外两栋楼用来出租，80年代，房价飞涨，她们家赚了非常多的钱，李嘉欣至今还非常感谢妈妈当初做出的买楼的决定。这个故事让我印象非常深刻，深圳也是一样，买一定比不买好，早买比迟买好。

二、如何看罗湖？最近有一个电视剧挺热的《离婚律师》，我老婆挺喜欢看，看了之后就喜欢上了吴秀波，吴秀波是个老男人，68年生的，快50岁了，以前人们都是喜欢小年轻，怎么渐渐地有很多人喜欢大叔呢？因为大叔确实有成熟男人的魅力，有阅历，有财富，懂得体贴女人，关键是吴秀波不但有点帅，还蛮时尚的。罗湖给我的感觉就是这样一个老男人的感觉，它可能比吴秀波还年轻一点。未来经过2500亿的梳妆打扮、内涵的提升、外表的时尚，新的产业的升级，相信罗湖的魅力就会像吴秀波一样愈老弥香。当然，也有的人喜欢风华正茂的姑娘，那可以去前海，18岁的小萝莉。

但深圳的情况和它不一样，深圳1800万人口，如果我们跟他一块儿取消限购，这个城市就乱套了，所以说在分化、分类调控的大形势下，深圳完全是异军突起，它的形势和全国很多城市都发生了很多裂变，我们的基本面是健康的，怎么讲？我们的供给、供应没有那么多，我们的需求中，刚需是主要的，像在座各位应该都是刚需，什么叫刚需？我没有房，买一套房可不可以？你还要我吗？不可能。如果我现在有一个小房子，想换大房子，可不可以？当然可以，这是改善性住房，这两种类型加起来超过整个住房市场的80%，这样的情况下我们的市场还有问题吗？需求没有太大的问题，应该说深圳的需求量是相当充沛的。

王世泰：非常精彩。他提到几点：一、我们现在所在的地方是深圳发展的双中心第一，二、有几千亿的投入，同时还有城市更新的展开，最关键的一句话——新罗湖是深圳这座城市发展的范本，以后城市价值的成长是可以乐观预期的。

周学军：相信深圳，相信罗湖，相信自己！

现在已经是9月份了，2014年1-8月的市场情况到底是怎么样的呢？应该说总体看运行得很平稳，特别是房地产的价格基本上没有什么太大的变化，跟去年保持持平的状态。另外，房地产投资、房地产税收都非常不错，房地产投资增长了16%，房地产税收增长11%，都对促进经济的增长、稳定经济起到了很好的作用，但是从市场的表现来看，也有几点表现出市场处于观望状态，比如说供应比较紧张，上半年批准预售跟去年相比下降了34%，这是一个比较明显的变化。还有，销售量跟去年相比下降了35%，也就是说基本上跟去年相比下降了三分之一的状况，市场在供应和销售方面都体现出了这个特点。另外一个数据是1-8月份新开工面积跟去年相比下降了60%，这是一个很不好的现象，因为新开工是房地产市场所有的先行指标，可能在今后半年甚至一年以后，新开工的量要供应市场，假如下降这么大幅度，有可惜在今年年底到明年上半年期间，深圳的房地产市场供应会很紧张，会出现这样的问题这是一个数据表现。

一、大家应该知道，罗湖前两年出了一个2500亿罗湖的规划，其中包括六区，如果你们翻开规划图仔细研究的话就会发现重点还是在罗湖的北面，也就是未来罗湖的城市更新和产业发展会集中在北面区域，这对我们目前所在的区域是比较大的利好。

最后再补充一点，既然谈新罗湖，谈规划，谈发展，布吉有的火车站，深圳地铁一期两条线（3号线、5号线），清平高速、水官高速也都在这里，所以大家对这个地方的未来要有充分的信心。这就是我今天想跟大家分享的。王世泰：从贺立立先生的表述当中我们可以知道布吉所在的地方是深圳地理版图的轴心，是深港生活交汇的中心，最后他告诉我们，当5号线和3号线交叉的时候，这里已经无可的成为深圳再出发的起点，他对价值点的归纳非常精到。

贺立立：新罗湖，明天会更好！

王世泰：相当精彩，明星的故事，自身的体会，三大因素，几大指标，侃侃道来，说出了很多精妙之处。现在话筒到了风语这儿，今天不是央视，但是你要用面对央视镜头的敬业来给我们解读，他一般会讲三点，掌声响起来。

王世泰：非常精彩，这一轮对话到此结束。

其次看一下产品的户型，当然讲产品我肯定不如凤凰树老师专业，但我也看了一下，给我印象非常深刻，我立刻发到微信朋友圈，推荐大家买这个好产品，我印象最深刻的是83平米四房两厅两卫，还附送一个入户花园，这是我原来绝对想象不到的，一般在我们印象当中，83平米顶多做小三房，只有一个洗手间，但这个产品有两个很重要的指标，豪宅跟刚需产品，从户型上看差别在哪里呢？

王世泰：非常精彩。接下来听听张公子的观点，张公子的评论常常有很多领先的寓意。

宋丁：如果要说一句决定你是不是买楼的最重要的原因，不是别的，是你心中的幸福感，所以我要说的是：热爱自己，绽放幸福！

接下来将请出贺立立先生，他不仅是资深传媒人，还是跨界营销著名人士，他从的角度观察楼市、体味楼市，他的见解可能对大家有所帮助，掌声欢迎！贺立立：今天对话的主题是新罗湖，但其实我并不认同这个观点，我认为我们今天在的这片土地和这片土地上的人一直就是心贴着罗湖的，了解深圳的历史和深圳发展的人都知道，布吉是最早跟关内无缝衔接的一个区域。

到今天为止我仍然说这样的话，就是全国都在忙着救市的时候，我们仍然要考虑房地产发展的深层次三个问题，一是土地供应制度问题，二是税收制度问题，三是流动性过剩问题，包括目前的金融政策，尤其是土地供应制度问题，房地产的根本是土地，如果土地供应制度不能真正得到，土地红利不能真正出来的话，我想中国的房地产很有可能会进入畸形。就像这么多年来我们回顾中国的房地产市场，算来算去，最大的获利者是谁？这个话我想你懂的。