楼市过热警报已拉响 分类调控料将在更多城市上演，桂林最新新闻报料

报告显示，2015年房地产上市公司的毛利率与净利润率延续近年来下滑趋势，连续四年走低。受行业供需关系变化影响，房企为提升项目去化水平而加大营销、管理投入，导致利润空间被削薄。此外，一、二线城市土地市场的火爆推动土地成本高企。总结2015年上市房企的表现，围绕主业转型升级、紧抓行业兼并收购和重组机遇、布局紧随国家战略的房地产上市公司获得了资本市场较多青睐。其中亮点之一，便是谋求转型，发展多元化业务，积极打造新利润增长点的上市房企。

中原市场研究部同样认为，二手房市场迎来新一轮降温周期。随着供需矛盾逐渐缓和，买方市场话语权增强，价格博弈的空间扩大，成交周期也将拉长。二季度，二手房网签量或将持续回落，房价逐步止涨趋稳。

尽管一季度房地产行业整体向好，但房企业绩分化明显，沪深两市137家上市房企中，有39家上市房企一季报出现亏损。

目前已经公布一季报的137家沪深上市房企实现营业收入总额达到2238亿元，同比增长49.4%；预收账款达到11433亿元，同比大涨52.5%。

她还，房地产行业也要推行全面的供给侧，包括在农村人口流入较多的城市里增加土地供应、降低土地价格；坚定推进户籍制度，特别是那些涉及公共服务和农村土地产权的政策。

还有业内人士指出，地王大量出现有点类似2007年左右楼市火热的时期，当时也产生了大量的地王，但遗憾的是随着2008金融危机的爆发，一些地王项目或被开发商退地，或是砸在手里，多年闲置。

但机构研究报告也指出，作为典型的规模开发企业还是要思考如何发挥既有的优势，实现销售最大化，保持行业地位。（中国证券报记者彭扬）

控制杠杆分类调控将深化

随着利润空间不断受到挤压，不少上市房地产企业开始寻求新的发展方式以及战略方向。但业内人士表示，房企战略转型也需根据自身特点推进，不可盲目跟风。

继对部分地块设置最高出让价后，苏州市21日宣布，2016年商品住房用地供应计划为380公顷，同比增长22.6%，下半年将对房地产市场供需状况再作专题研究，确保房地产市场平稳健康发展。

截至5月23日，按照申万行业分类，两市目前有29家上市公司公布了上半年业绩预告。目前公布半年业绩预告的房企主要以中小房企居多。部分公司业绩表现不佳，其中城投控股(14.48,-0.010,-0.07%)、荣丰控股(19.26,-0.180,-0.93%)和冠城大通(6.45,0.040,0.62%)预计净利同比大幅下降，荣盛地产、美好集团(3.58,0.000,0.00%)、滨(6.65,0.020,0.30%)等仍保持较快的净利增长。前期表示将全面转型的中茵股份(21.73,0.370,1.73%)则预计上半年净利润同比大幅增长。

中金公司首席经济学家梁红认为，过往多年的实践已证明，需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段，并未能过去五年的房价上涨。她认为，只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能构建出合理、健康的房地产市场。

国务院发展研究中心企业研究所、大学房地产研究所等机构近日联合发布的“2016中国房地产上市公司TOP10研究报告”（以下简称报告）显示，2015年房地产上市公司销售业绩稳定增长，经营规模获得新突破：沪深及内地在港上市房地产公司的营业收入均值达到123.35亿元，同比增长15.09%。同期，房地产上市公司的盈利规模整体保持增长，沪深及内地在港上市房地产公司的净利润均值为16.03亿元，同比增长6.44%，增速低于上一年1.36个百分点。

当下已经有一些公司开始将资源转移到非地产业务领域的企业。比如，华业资本(9.35,0.040,0.43%)收购了捷尔医疗100%股权；银亿股份(10.28,0.530,5.44%)收购ARC，切入汽车安全气囊气体发生器领域；泛海控股(9.83,0.080,0.82%)战略入股中民投、万达影视和青岛万达影视等。

中小房企有喜有忧

这是近期二线热点城市楼市调控“因城施策”的一个缩影。业内人士表示，土地市场的火爆、房价的过快上涨正从一线城市蔓延到二线热点城市。楼市过热警报已经拉响，加大土地供给、限购、收紧信贷等差异化的分类调控政策料在更多城市上演。

某研究中心报告指出，2016年以来，总价、单价“地王”数量已经达到72幅之多。还有机构统计，如果算上高溢价率这一指标，今年以来产生的地王已超过100幅。

房地产上市公司一季报显示，多家上市房企实现“开门红”，营业收入和销售面积均大幅增长，个别公司单月业绩创历史纪录。不过，由于调控政策收紧，5月一线城市成交量环比出现明显下降。分析人士指出，房地产行业分化现象将更突出，龙头房企业绩向好。

此外，巨资拿地可能加剧房企高负债、高杠杆风险，一旦楼市风向转变，中小规模房企的破产可能对局部金融安全带来隐患。

进入二季度，部分城市楼市政策收紧，买家入场更趋谨慎。一线城市成交量已经有所下滑。以为例，5月上半月，楼市成交环比下滑三成。中原地产首席分析师张大伟认为，一季度爆发后，市场出现冲高回落迹象。整体上看，、上海、深圳均在调控影响下出现了放缓的迹象。

近期召开的中央局会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

华远地产(4.68,0.040,0.86%)2015年年报显示，华远地产依托地产优势，开始尝试转型。2015年，华远“1+N”战略全面落地。与诺亚财富合作为客户提供金融理财等系列服务；与北医医疗公司合作开展社区线上线下服务；与专业性的教育运营团队合作开展以儿童国际英语为主线的社区教育服务等。

房地产行业增收不增利局面加剧

从四月信贷回落情况来看，未来货币政策将以“脱虚入实”为导向，大类金融资产将在一定程度上“去杠杆”。而此轮楼市升温正源于宽松的货币。在去库存的主基调下，非限购城市的房贷利率、首付比例以及二套房政策都处于金融危机以来最宽松的阶段。此外，以往通过中介公司、互联网金融平台、民间借贷公司等获取“首付贷”、过桥贷等行为也在被逐步整顿清理，房地产领域的场外配资加杠杆情况将被严控。

类似于华远地产切中地产相关业务领域的房企不在少数，比如新城控股(9.01,0.050,0.56%)开始布局养老地产；首开股份(9.85,0.020,0.20%)与文投合作，布局文化地产；阳光城(5.93,0.000,0.00%)继续加大对幼教行业的整合和收购，形成“幼儿园孵化”占据更大市场份额。

目前，楼市正面临结构性泡沫局部吹大的风险。一方面是地价泡沫风险。孙宏斌认为，南京、苏州这些城市，房价没什么泡沫，但地价肯定是有泡沫，很多杭州的开发商都是亏本的，而现在长三角(3241.41,11.470,0.36%)高价拿地的开发商以后很难挣钱。

目前新房、二手房市场的成交都明显下降。据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年5月上半月，新建商品住宅（剔除保障房）共网签4023套，较4月上半月下降17.5%，环比4月下半月大降60.8%；市二手住宅共网签9180套，较4月上半月下降29%，环比4月下半月下降31.7%。

中信证券(15.75,0.060,0.38%)分析师陈聪表示，地产企业的转型在很久以前就已经开始。小公司需要新出，因为小公司在融资、拿地、开发、销售方面都没有优势，开发业务见不到未来。大公司也在找新出，因为可供拿地的区域越来越少，土地价格居高不下，地产业务投资机会越来越少。

房企各有高招

他解释说，今年3月份开始，一线城市逐步收紧楼市限购政策，一线城市的楼市已经开始降温。如果二线城市的房价持续火热，楼市政策进一步收紧的可能性很大。同时，在经历了去年4月至今购房需求的大量之后，购房需求已被严重透支。

另一方面是一二线热点城市“被豪宅化”，房价存在过快上涨的风险。亚豪机构副总经理任启鑫说，受到土地价格快速上涨的影响，二线城市房价环比出现快速上涨，未来将面临政策收紧的风险。

“预计五六月份，全国房价持平和下降的城市将逐步增多，房价涨幅也将进一步回落。下半年楼市或迎来新一轮降温周期。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。

走势分化房价涨幅或收窄

尽管目前尚无龙头房企发布上半年业绩预告，不过从4月份销售数据来看，该类房企销售面积和金额可望大幅增长。万科今年前4个月销售规模已突破千亿大关。万科4月销售数据显示，4月实现销售面积264.2万平方米，同比增长80.6%；销售金额356.5亿元，同比翻倍。今年1-4月份累计实现销售面积809.9万平方米，销售金额1108.9亿元，较去年同期数据分别同比增长49.4%和73.0%。

上市房企加速战略转型

地王频现部分城市存泡沫

从一线城市到二线热点城市，总价地王、单价地王不断涌现。在融创中国董事长孙宏斌看来，部分城市土地市场过热，已经出现较大风险。

保利地产公告显示，4月实现签约面积141.59万平方米，同比增长44.22%；实现签约金额200.61亿元，同比增长50.24%。1-4月，公司实现签约面积485.12万平方米，同比增长89.24%；实现签约金额651.86亿元，同比增长98.39%。

值得注意的是，受益于一线城市限购和高地价的“溢出效应”，一季度二线城市楼市升温带动中小房企业绩明显增长。新城控股(9.01,0.050,0.56%)、栖霞建设(4.91,0.010,0.20%)、福星股份(10.95,0.030,0.27%)等上市公司一季度经营数据显示，受惠于合肥、南京、苏州、武汉等二线城市房市转暖，其一季度业绩明显增长。

房地产面临的整体宽松将局部紧缩。瑞银证券中国首席经济学家汪涛说，鉴于最近决策层再次强调控制金融杠杆、推进结构性，短期政策宽松势头或已见顶。未来几个月人民币贷款和社会融资规模增速应会回归正常步伐。年内决策层应会保持宽松的整体基调、信贷条件保持基本稳定。

广发证券(15.34,0.030,0.20%)分析，未来信贷宽松空间有限，资金支持销售量价持续上涨的边际效应将逐步递减，加上前期需求已经比较充分，同时考虑到去年基数逐步抬升，预计未来整体成交同比增速将逐步放缓。但城市分化依旧存在，部分二线城市成交量短期依旧维持在一个较高水平。

利润持续走低

东兴证券(22.82,0.640,2.89%)研究报告认为，华远地产推进转型的步伐较为谨慎，基于原有地产优势而发展起来的新兴业务风险较小，不论是“地产+互联网”还是“地产+金融”，还是其他方向的转型，都是以原有的房地产开发服务作为最基础的条件。而这种转型方式也被认为是更适合华远这种传统的国有地产企业，未来华远成功转型综合服务提供商的概率较大。

分类调控深化楼市料进入降温周期

在去库存和宽松信贷政策的作用下，一季度以上海和深圳为代表的一二线热点城市房价和成交量同比大幅增长，这使得深耕一线城市的房企收获明显。

不过，在营收大幅增长的背后，上市房企利润率同比继续下滑。一季报显示，上市房企平均毛利率和净利率仅有29%和7%，同比均出现下降，尤其是去年同期净利润率为9.8%，同比下降幅度达2.8个百分点。这说明房地产行业增收不增利的局面进一步加剧。

业内普遍预期，楼市差别化调控将进一步深化，地价、房价过热城市或将严控杠杆甚至是有序“去杠杆”，并出台增加土地供给、限购等措施。

此外，近期亿翰智库发布的《2016年1-4月中国典型房企销售业绩排行榜TOP150》显示，2016年1-4月，45家典型企业中有近一半的房企完成年度销售业绩目标的三分之一。其中，首开、恒大、深业、旭辉、越秀、融创等企业表现较好，已经完成全年业绩目标的40%以上。首开股份(9.85,0.020,0.20%)和恒大地产前四月分别完成销售金额123亿元和907亿元，分别完成全年业绩目标的48%和45%。（中国证券报记者张玉洁）

此外，上海、深圳以及部分二线城市亦进入了“买涨不买跌”的观望期，尤其是二手房市场买卖双方的议价空间加大。

但在中信证券(15.75,0.060,0.38%))研究员陈聪看来，降温是暂时的。他认为，全年销售速度可能呈现N型变化，前4月是销售去化提速，从4月到三季度则因个别城市调控政策，销售去化速度下降，但三季度之后，销售去化速度又会恢复。全年来看，N的低点也并不低，预计热销贯穿全年。陈聪认为，房价快速上涨阶段已结束，未来是稳中趋升。

受一线城市商品房住宅结转收入同比增加影响，部分上市房企今年一季报销售业绩创下历史新高。保利地产(8.43,0.010,0.12%)今年3月份销售业绩大幅提升，单月实现签约金额222.34亿元，同比增长197%，环比增长150%，创下3月单月历史新高；万科一季度累计实现销售面积545.7万平方米，销售金额752.4亿元，同比分别上升37.6%和59.5%，增速为近5年来同期最高。中粮地产(9.47,0.130,1.39%)一季度营业收入同比增390.06%。

一季报增收不增利

前述报告也指出，大型上市房企凭借规模和实力进行股权或项目收购，成就规模市值，中小房企则在医疗、互联网、金融等资本市场热点领域展开跨界并购，以此带动股价上涨，推动公司市值提升。通过分拆具有竞争力的新业务上市，房地产上市公司实现了市值规模的快速扩张。

但中信证券研究报告认为，深入地产相关领域对地产公司来说虽然容易，但进入这些领域取得成功往往比较困难。相反，一些小企业将资源转移到了与地产无关的领域，这样的转型称之为“去地产化”的业务转型。有时去地产化反而有可能短期带动公司估值提升。