首开股份三季末净负债率184.0% 短期负债与货币资金差值超百亿

　　2019年前三季度，首开股份净负债率依然高达184.0%。同期，短期负债与货币资金差值达100.68亿元，位列A股房地产企业第六

　　《投资时报》研究员 王彦强

　　地产江湖历来风云变幻，有“京城一哥”之称的首开股份（600376.SH）2018年实现签约金额1007.27亿元，踩线完成千亿目标，过程虽跌宕起伏，但无疑是其发展史上的关键一步。

　　只是成功“攻坚”之后，首开股份2019年销售目标仅有1010.15 亿元，微涨0.29%，对于这样一个“保守”的销量目标，其背后是否有难言之隐？

　　高杠杆一直是房企的特点。但是，杠杆率过高的背后往往隐藏着巨大的风险，一旦企业现金流不足以还本付息，无疑将带来非常重大的影响。

　　而首开股份，在签约金额突破千亿元之后，融资额亦突破千亿元，并且继续向上攀升。与同行相比，以逾千亿元借贷仅换来千亿元签约规模，实属鲜见。

　　在标点财经研究院携手《投资时报》独家推出的《A股上市房企缺钱报告·2019》中，2019年前三季度，首开股份短期债务与货币资金的差值达100.68亿元，较2018年末增加68.04亿元，在131家降序排列的地产公司中位居第六。

　　而从净负债率角度考量，据华创证券2019年10月末研报显示，首开股份2019年前三季度的净负债率达184.0%，同比增长12.2个百分点。

　　规模扩张换挡

　　首开股份诞生于2005年，是由北京城开与北京天鸿合并重组而来。诞生之初即成为当时北京市规模最大的房企。

　　此后，手握优质土地资源的首开股份即开始大踏步前进。Wind数据显示，2005年首开股份的营业收入为4.58亿元，归母净利润为0.26亿元；次年，其营业收入达46.29亿元，同比大增910.83%；归母净利润达1.67亿元，同比大增545.36%。

　　而时至2018年，首开股份实现营业总收入397.36亿元，同比增长8.31%；实现归母净利润31.67亿元，同比增长36.8%。14年时间，其营收增长85.76倍，归母净利润更是增长120.81倍。

　　不过，近年来，由于市场调控加剧，布局相对单一、重仓北京的京系房企面临较大压力。

　　《投资时报》研究员注意到，2016—2018年首开股份的营收增速分别为26.53%、22.74%和8.31%，近三年呈明显下滑趋势。

　　当然，2018年首开股份实现签约面积377.56万平方米，同比上升27.97%；签约金额1007.27亿元，同比上升45.58%，迈入千亿门槛。

　　但值得注意的是，该公司在流量销售额破千亿的同时，权益销售额却相对较低。据克而瑞数据显示，2018年首开实现权益销售额仅约731亿元。

　　事实上，首开股份2018年的业绩表现可谓“跌宕起伏”。2018年前5月，首开的签约销售金额234.83亿元，同比降低29.71%，而在上半年落后的情况下，首开股份下半年却扭转了局面，完成了年初冲击千亿元销售额的承诺。

　　据《投资时报》研究员了解，首开股份提升销售额的方法之一就是扩大合作范围，适当降低权益比例。

　　以北京为例，首开股份副总经理田萌在2018年底北京区域品牌发布会上表示，北京区域销售额占总收入比约一半左右，达到500亿元，完成2018年度经营指标。也正是在北京，首开的合作项目大幅增加，2017年，在首开所取得的16宗地中，14宗为联合拿地；2018年，首开直接参与拿下了6宗宅地，其中有5宗为联合拿地。

　　虽然联合拿地的方式可以增加销售额并且降低风险，但是，由于稀释了权益占比，首开股份在2017年、2018年销售毛利率、净利润率都明显低于主流上市房企的平均水平。

　　克而瑞数据显示，2018年首开股份权益销售额占比为72.59%，且近3年来一直维持在这一水平。

　　业内分析人士认为，对于目前的首开股份来说，其在北京拥有的土地“红利”优势已在不断削弱。若要开拓京外市场，操盘能力也是检验企业能否适应市场的标准之一，这对热衷于联合拿地的首开股份，将是一个新的挑战。

　　短期偿债压力大

　　在2018年跨过千亿门槛的同时，首开股份在负债方面也承受着较大压力。

　　财报显示，首开股份2018年融资总额达到1214.67亿元，资产负债率为81.58%。在这一负债水平的对比下，融资额与销售额之间就没有那么匹配。

　　从同期融资额相近的阳光城（000671.SZ）来看，2018年阳光城融资额为1126.13亿元，但其当年签约销售额为1628.56亿元，超出首开股份六成有余。

　　中金公司数据亦显示，2018年末，首开股份净负债率达212%，处于行业较高水平。若剔除79.85亿元永续债，其负债率或将进一步提高。

　　时至2019年前三季度，状况依旧。

　　首开股份2019年前三季度实现营业收入295.45亿元，同比上涨38.78%；实现归母净利润23.76亿元，同比上涨28.57%。

　　截至2019年三季度末，其资产负债率为81.77%，与去年同期几乎持平，较2018年末增加0.19个百分点。据华创证券10月末研报显示，其截至2019年前三季度末的净负债率达184.0%，同比上涨12.2个百分点。同期，首开股份永续债金额为49.85亿元。

　　而据《A股上市房企缺钱报告·2019》显示，首开股份2019年前三季度的货币资金难以覆盖其短期债务。截至2019年三季度末，该公司短期借款为8.98亿元，一年内到期的非流动负债为301.56亿元，二者合计为310.54亿元。而其流动负债合计达1522.30亿元，同比上涨13.25%。

　　值得注意的是，2019年前三季度短期债务与货币资金的比值为1.48倍，较2018年末上升0.38倍；短期债务与货币的资金的差值为100.68亿元，较2018年末增加68.04亿元。

　　此外，据Wind数据显示，首开股份2018年的营业周期为2060.88天，较2017年增加190.56天，2019年前三季度，首开股份的营业周期为2702.10天，较2018年末继续增加641.22天。

　　而2017年、2018年及2019年三季度，首开股份的流动资产周转率分别为0.19、0.17和0.10，从以上数据也可以看出，其短期资金周转速度不断下滑。

　　颇堪玩味的是，以“责任地产”自居的首开股份，近年来不断被曝出产品质量问题—北京朝阳区东坝首开畅颐园小区3号楼楼体墙面大面积脱落、通州区马驹桥镇物流基地生活配套区C—13居住用地项目严重漏风并漏水、杭州市拱墅区首开金茂府楼板开裂，等等。

　　最新公告显示，2019年1—10月，首开股份共实现签约面积265.83万平方米，同比增加5.18%；签约金额769.34亿元，同比增加13.69%，目标完成率为76.16%。不知其今年目标能否踩线完成？