桂林 房产 价格(桂林房产团购骗局)

 

吾悦华府新开的楼盘（3），精装，89-109平，均价5500—6000元/平，我们有客户买了16楼，109平，单价5700

把消息群里一放，大家都直呼便宜，性价比高，吾悦华府是新城控股开发的项目，大品牌，而现在这个价格，在上半年还只是一个毛坯的价，毛坯价变精装价确实很诱人，但也有人觉得越低越不敢买，想着市场是不是凉了，后面的价钱会不会更低？

今天，我们就来分析一下这个项目。

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吾悦华府这个项目，我们之前只给大家介绍过一次，蜻蜓点水一般。

就名气来讲，吾悦华府在桂林绝对排前排，就说一点——吾悦广场，这个超级引流的大项目，是其他项目没法儿比的（到目前为止，万达广场是9月30号开业，会对吾悦广场造成何种影响还不好说），从吾悦广场开业到现在，一直都是临桂区最热闹的商场。

这里插一句吾悦广场，吾悦广场是新城控股旗下的商业项目，他前期主要是布局三四线和一二线的郊区，嗯，有些像拼多多的路子，但做的也是很火，证明被万达广场这样的大牌子忽略的三四线有着多么旺盛的购买力，新城控股这几年漂亮的成绩离不开吾悦，吾悦的物业也是新城的自带物业新城悦物业，已经在18年底上市了，用吾悦广场给吾悦华府引流，具体多大效果不好说，但确实广告效应很明显

吾悦广场情况，地摊经济推出后，广场前也搭起地摊

吾悦广场并不是临桂区第一个大型高档商业综合体，在它之前，花样年地产在打造花样年麓湖国际小区项目的时候一起推出了花生唐商业综合体，应该算是临桂区第一个规模较大的商业体，那时候的盛况滴滴师傅们、交警叔叔们尤其记忆深刻，因为这个商业体（花生唐是一个包含商超、写字楼、高档酒店、小吃街的综合体）引来的巨大人流量经常造成严重堵车。

但是，吾悦广场开业之后，花生唐的流量就下来了，从规模、装修、入驻品牌来看，吾悦广场确实更高一层，比如说吾悦广场里面有星巴克啊肯德基啊，花生唐有麦当劳，吾悦广场有周大福，花生唐有六福，上面吾悦广场的图片并不是节假日也不是周末，只是正常工作日的情景。

自家有这么个引流大IP，房子自然卖得也不错，我们也是持续关注着这个项目，但一直没有给大家推荐，原因很简单，没有看到合适的值得买的产品。

之前，有很多在网上自行查看过的客户过来，点名要看吾悦华府的项目，问的多的就是下面这个户型（各大网站上都能看到），但听过我们的分析之后，大家便打消了念头

问题在哪儿呢？

就是我们很多人都是带着一种家的憧憬去看户型图，思路完全按照开发商在户型图上面画的走，这个是客餐厅、这个是卧室，还有书房，77平还能做成两房两厅真好，只不过，在我们的想象中，每个卧室都能放下2米*2米3的大床，真实情况呢，下面这张是我们弄到的带标尺的内部图

大家对比一下上下两张图的杂物间，在上图，简直是一个奢华衣帽间，再看下图的标尺，1米3，去掉墙，也就一米2，衣柜里面的标准空间是60厘米，加上背部隔板前面的门，最少得70厘米，你想想，衣柜门一开，人站在哪里找衣服？？这也就是开发商不在户型图上面标尺寸的真正原因！

所有不标尺寸的户型图都应该引起你的注意！百分之九十九有猫腻！

我们最开始冒充客户去看盘，不怀好意地问了销售人员这个问题，对方显然被培训得很好，连个结巴都不打，告诉我们，他们家（就是新城房产）在全国所有的项目都这样，不标尺寸，一脸的骄傲，这是他们的特色，不知道怎么回事的还真被他唬得一愣一愣，真是无耻啊。

不过呢，很少有项目只有一个户型，所以我们会看到随着新的楼盘的推出，也不断有新的户型推出，所以我们必须一直盯着这个项目，看它有没有好的产品。

第一次等到吾悦华府一个好产品是6月份的时候。

2

6月中旬，吾悦华府开了一栋楼王（12），11层，位于园区中心位置，户型、采光、视野都非常好，132平赠送高达25平，好楼层的价钱才5500，下面这个图是户型图

样板间是实体样板间，不存在水分，小区里面的绿化也做的有模有样的

这一次吾悦华府推出的精装楼盘是3（如下图），楼间距、视野、采光都是A区最好的，而这栋精装楼房的单价刚好跟12毛坯的单价相当

下面是3楼样板间图

对比一下：

12，毛坯，小高层，都是一百三四的大户型；

3，精装，高层，是77到119刚需户型；

显然两栋楼面向的客户群体是不同的，只看价钱很容易失之片面，就自家住来说，显然12更舒服，但对需要考虑预算的刚需或者是有投资需求的人群来说，显然3更合适，具体看个人需求

这张展现的是是项目施工情况

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最后再说说吾悦华府这个项目的位置，下图是百度地图的截图，从吾悦华府到桂林市政府有3公里多，到吾悦广场也是3公里多点，就是说，它不在市政府那个核心片区里，但距离核心圈并不远

这个位置算是核心区的边缘区，目前项目周边是点状发展，还没有连成片，比如说它西面是占地3000多亩的龙旺海悦湾项目，西北是桂林新的国际会展中心，项目前面的水系属于临桂区环城水系（如下图，还没有开发完成），南面是桂林医学院，就是各个点都已经起来了，现在还没有连起来，等这个项目完工交房，周边的建设也跟着也渐渐完善了

总结：项目位置可以、品牌商有保障、小户型、精装、价格是之前的毛坯价，对投资和刚需来说性价比很高

写在后面的话

我们走过很多城市

张开你的帆，去乘风破浪，把我的祝福，挂在桅杆上，码头上的汽笛声已结束了昨天的梦，岁月的思潮还会忆起往日的时光，待到满载而归时，再来寻重逢的岸。

看过数不清的楼盘

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