桂林4月房价跌幅又扩大了

　　众所周知的原因，4月无论宏观经济还是楼市，都遇到了前所未有的困难。近期各种权威数据相继公布，对于专业人士来说，无异于“平地起惊雷”。

　　一方面政策放松的尺度越来越大，另一方面楼市各项指标表现难见起色，曾被视为经济“晴雨表”的楼市，如今路在何方？

　　数据显示，2022年4月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

　　4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。

　　国家统计局数据显示，4月全国房地产开发投资金额 1.14 万亿元，同比下降 10.1%，降幅较上月扩大了 7.7 个百分点。

　　4 月全国商品房销售面积 8722 万平方米，同比减少少 39.0%，降幅较上月扩大了 21.3 个百分点，其中住宅销售面积降幅高达 42.4%，创下 2007 年以来的单月最大降幅。

　　4 月全国商品房销售金额 8134 亿元，同比下降 46.6%，降幅较上月显著扩大了 20.4 个百分点。

　　中国人民银行《2022年4月金融统计数据报告》显示，4月住户减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房减少605亿元，同比少增4022亿元。

　　4 月份因多个城市爆发疫情导致社会经济“静默”，迭加个别TOP房企爆雷仍在持续发生，房地产市场需求进一步下降。各项核心指标大幅下滑，显示出楼市目前面临巨大的稳定压力。

　　4月桂林房价指数仍继续下行，环比较上月下降0.5%，同比跌幅达到了2.7%，比上月扩大了0.9个百分点，继续创下此轮调整的新低。

　　4月桂林楼市投资、销售与全国的情况类似，各方面表现均不乐观。5月16日召开的全市1-5月经济运行分析调度会透露，1-4月全市商品房销售面积降幅扩大。

　　从各方面整理的资料显示，4月桂林楼市上市面积虽有所回暖，但仍在低位运行，仅恢复到正常年份的四成左右。可见在销售不景气、房企资金链紧张的情况下，房企加大投资的意愿并不强烈。

　　销售面积在3月短暂复苏后，4月继续探底。全市商品房销售面积还不足20万平方米，同比下降逾四成。小编近期在临桂、灵川、全州等地走访时了解到，4月上述区域商品房销售量均创下了历史新低，个别区域销售量仅百余套。

　　在不考虑一二月（有春节影响）的情况下系近 5 年单月最差的销售表现，再次证明了当前需求侧依然疲软。

　　虽然市场上一些网红盘营销动作频频，从大张旗鼓的复工仪式到样板间、示范区开放，再到逢节假日的各种营销活动，但据小编观察，目前市场上大部分楼盘还是选择了以顺销为主，不再像过去那样刻意追求KPI。

　　另外值得关注的是，高额的渠道费用近期又有抬头趋势，有个别楼盘为了提升销量，又拿出了高达12%的渠道费用作为破局“利器”。

　　3月以来，从中央到地方，各种利好政策频出的情况下，桂林楼市基本面仍没有发生明显好转。这说明影响当前行业复苏的核心症结是需求侧的疲软。

　　进入4月，房企爆雷仍没有停止的迹象，几乎每周都传出某某房企债务违约的新闻，之前爆雷的房企处置进展略显缓慢，比如恒大、蓝光等，“出事”近一年了整体处置方案仍未确定。

　　加上近期桂林个别楼盘又爆出“交付即WQ”的负面报道，在朋友圈、短视频和大V的快速传播、发酵下，令观望中的购房者对于期房的信心跌至冰点。

　　之前很多人批驳房企“涨价去库存”的观点，虽说这一观点有失偏颇，但实事求是的说，“买涨不买跌”乃人之常情。没有人喜欢看到今天买的房子明天就降价。

　　但随着楼市下行期的到来，购房者看到的是桂林的房价全面调整，从五城区到新区，从高端盘到刚需盘，从头部房企到中小房企，价格“内卷”似乎还看不到减退的迹象。

　　房价失去了上涨的动力，越来越多的人更多地选择观望。俗话说上涨不言顶，下降不言底，当下谁又能断言这就是房价底部呢？

　　前面说到的4月金融数据一个最突出的特点是，居民全面去杠杆的趋势非常明显。无论是房贷、非住房消费贷还是经营贷，均出现了负增长，其中个人按揭更是出现了历史上第二次的“净偿还”。

　　这不但反映出居民的购房和消费意愿大幅下滑，还反映出大多属于服务业的个人工商户、小微企业主正遭受明显的负面冲击。

　　国家统计局数据显示，4月31个大城市城镇调查失业率为6.7%，比上月上升0.3个百分点，连续两个月创下数据发布以来的最高值。

　　其中，青年群体就业形势尤其严峻。16-24岁人口调查失业率为18.2%，比3月上升2.7个百分点，显著高于疫情前2018-2019年11%的历史水平。

　　作为楼市下一波购买力的主要来源，如今青年人差不多每5个人里面就有1个失业，谁还敢加杠杆？谁还敢举债？

　　目前不管从全国范围还是从桂林来看，政策宽松均已成趋势。但从结果来看并不足以扭转购房者的信心，亦尚难恢复民营房企的信用水平，因此供需两侧走弱的压力仍然存在。

　　从目前桂林各县区已经出台的政策来看，还是以刺激需求侧为主。过去几年我们的楼市调控始终存在着轻供给重需求的不足。如房价上涨过快时限价、限购、限售、限贷；去库存的时候则各种花式补贴、降首付降利率等等。少有决策者真正研究房地产业的供给侧结构性改革。

　　相关人士认为，在现阶段政策导向更应偏重于为房企纾困。保证需求侧很重要，但让房企活下去、顺利度过“寒冬”更重要。

　　投资、土拍、保交楼、物业服务……这一切的主体都是房企。房企作为市场的生产者、销售者、服务者，理应得到更大力度的政策支持。