“十一”桂林楼市三大疑问

　　因为今年春节来得早，1月22日就是农历新年，从12月下旬开始将进入春运返乡季，所以工程款结算的时间比往年提前。

　　其次，开发商年底抢跑是常态，前三个季度没达成的目标，在最后几个月无论如何都要再冲一把。更何况，今年糟糕的销售情况出乎开发商意料，被市场锤了大半年，都希望最后能打个翻身仗。

　　总之，房地产的特殊之处就在于，上下游供应链牵制的行业众多，嗷嗷待哺的从业者更是数不胜数。所以每到年底，开发商压力就格外大，今年更胜以往。

　　这种情况下，“十一”黄金周就显得尤为关键。不能说这七天能决定一切，但一定是一个十分重要的观察窗口，能够进一步看清当下市场的底色，以及未来的走势。

　　所以，“十一”期间我们也会密切关注桂林楼市的动态，尤其是需求端的情况，看看市场有没有惊喜，然后在节后和大家做个交流。

　　往年开发商利用重大节日做促销，目的是脉冲式挤压客户。但今年由于整体行情不佳，所以开发商的促销其实就从没间断过。促销常态化了，也就不存在脉冲的效果了。

　　那么，面对“十一”这个节点，开发商的促销力度是保持，还是加大？是旧瓶装新酒，还是玩出新高度？

　　如果是往年，这些都能提前知道，都有铺天盖地的宣传。但是今时不同往日，房地产进入到买方市场，开发商的主动性和提前量都打不出来，极有可能会根据国庆期间的形势适时出牌。

　　今年桂林五城区楼市的表现不太稳定，波动比较明显，基本上是好两个月又差两个月。比如二三月开局不错，四五月就垮了，然后六七月回升，紧接着月又回落。

　　主要原因是五城区是内销型市场，偶有外销，也是来自北上广深青睐市中心高端项目的购房者（多与桂林有商务、亲缘等关联）。今年在本地市场总量恒定且需求不振，以及北上广深客户因众所周知的原因来不了的情况下，市区的楼盘就只能走一段，歇一段，然后才能再走一段，行情就像过山车。

　　按照周期，在前两个月低迷的情况下，10月份市区的销量应该会往上走。看看“十一”是否能够验证这一规律。

　　相比于市区，临桂新区楼市今年表现得出奇的稳定，虽然整体销量肯定低于往年，但基本上每个月都能保持六七万方的水平，波澜不惊。

　　究其原因，主要还是临桂以外销为主，且外销的地域较广，风险分散，东边不亮西边亮。今年临桂销售靠前的楼盘，百分之六七十的购房者都来自外地，说明临桂对外地人的吸引力经得起考验，如果国内人员流动性回归常态，届时又会是一番什么景象呢？

　　虽然这个国庆很多城市还是提倡就地过节，但是向渠道打听了一下，还是有不少外地购房者提前安排好了来桂的行程。“十一”期间，就看看临桂能不能在稳的基础上有所突破。

　　首置和多置，其实基本上对应了临桂、灵川与主城区，主城区尤其对应两江四湖边的楼盘。今年这两端的趋势基本上与年初的判断一致，即高端盘在经历了前期的高光之后，这两年的日子势必相对难过。

　　倒不是说高端盘的销售额上比不过普通盘，主要问题是供应过于集中所导致的份额稀释。最近，漓江、桃花江边的楼盘已经出现7字头，甚至6字头起的价格（少数房源），说明压力之大。

　　首置人群敏感的是价格，多置人群考虑更多的是手上的现金够不够一次性付款。毕竟，这年头有条件的都不愿负债过重，这也恰恰是豪宅们销售周期拉长的主要原因之一。

　　总之，作为一个有十多年经验的从业者，在如今房地产走势扑朔迷离的背景下，对于马上到来的这个“十一”，有着前所未有的疑惑和期待。

　　——经过大半年的政策刺激，楼市是不是到了“摘果子”的时候？如果还没到，接下来还有什么杀手锏？

　　到了这个时候，这些问题需要有一个结论，这关系到行业参与者最后几个月以及明年的计划，包括市场政策、供货节奏、资金筹划、销售策略等系列安排部署，也会反过来进一步影响购房者的最终决策。