深圳棚改加速！这三个区域迎重磅利好

深圳棚改加速！这三个区域迎重磅利好丰乐亭记翻译 近日，据南方都市报报道，深圳市住建局曾透露消息，对人大代表提出的地价偏高、经济平衡难等问题，深圳正开展《关于加强棚户区改造工作的实施意见》（简称“意见”）的修订，现已完成初稿，计划近期

近日，据南方都市报报道，深圳市住建局曾透露消息，对人大代表提出的地价偏高、经济平衡难等问题，深圳正开展《关于加强棚户区改造工作的实施意见》（简称“意见”）的修订，现已完成初稿，计划近期对外征求意见。

该“意见”，将从细化棚改政策适用范围、完善搬迁安置补偿奖励标准、引导社会资本参与等五大方面完善。另地价修正系数的调整工作也在推进中。

随着棚改意见的稳步推进，将对深圳罗湖、南山、福田这三个棚改项目较集中的片区带来深远影响。

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深圳棚改即将加速

深圳土地资源不够用，早已不是啥新鲜话题。

根据《深圳市土地利用总体规划》，到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内，而2017年底全市现状建设用地已达996平方公里，新增土地所剩无几。

根据深圳统计公报数据，深圳2019年常住人口为1343.88万人，较去年增加41.22万，人口增速位列珠三角首位。

人口不断流入，而土地增量却寥寥无几，开发存量土地就成了深圳发展的必然选择。

2010年，木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区共8个深圳老旧小区，成为深圳城市更新单元第一批计划的旧住宅小区改造项目。

十年过去，多个项目依旧停滞不前。以最为熟知的木头龙旧改为例，今年3月4日，深圳市罗湖区2020年一季度重大项目集中开工，直至此次开工，才意味着木头龙困局正式得到了破解。

早在10年前就启动改造，但由于极少数业主的拒签，木头龙项目一直未能动工。据统计，至今有家难回的木头龙业主共有1300余户，还有49名业主在旧改的苦等中离世。

可以说，项目积累了重大的社会风险，这种旷日持久的“旧改拉锯战”，也令政府、开发商和业主等多方陷入“多输”困局。

此外，棚改的土地成本更高，对于市场来说，因为缺乏利益驱动，导致棚改项目的吸引力没那么大。

为了解决过往存在的这些问题，加快棚改推进，深圳打算在制度上完善棚改政策体系:

多维度研究棚改项目经营性功能

对完善《深圳市棚户区改造专项规划容积率核算规则（征求意见稿）》（下称《核算规则》），允许棚改项目建设商业、办公、公寓等的经营性功能用地的建议，市住建局表示，棚户区改造规划是在法定图则等指导下面向实施的规划，其主导功能应符合法定图则规划要求。

棚户区改造专项规划容积率核算规则将纳入深圳容积率规划管理体系。现《核算规则》的编制工作由市规划和自然资源局牵头负责，原则上仅涉及旧住宅区改造为住宅功能的容积测算。

关于允许棚改项目建设商业、办公、公寓等的经营性功能用地的建议，市住建局将积极与市规划和自然资源局沟通，建议从满足回迁需求、完善功能配套、经济平衡等多个维度对棚户区改造项目中经营性功能的引导开展进一步研究，制定有利于推动棚户区改造的核算规则。

土地收入市、区按比例分成

对落实棚户区改造项目地价收入全额返还各区用于支持棚户区改造项目实施的建议，市住建局介绍，目前，深圳对棚改土地收入市区分成比例尚未明确，为确保棚改工作顺利推进，市财政局建议对棚改土地收入暂参照城市更新土地收入由市、区按比例分成。

待研究明确棚户区改造项目地价水平、土地收入性质等情况后，在第五轮市区财政体制框架下或在下一轮市区财政体制中明确棚户区改造土地收入的市、区分成比例。

明确鼓励市场主体参与棚改

对引进市场企业参与投资棚户区改造项目，出台人才房回购或市场销售政策，实现项目经济自平衡的建议，市住建局介绍，在《实施意见》修订方案中，已明确鼓励市场主体参与棚户区改造的政策导向。

下一步将结合所提建议，从租售比例、运营管理、简化企业参与棚改方式等方面研究具体措施。通过完善制度设计，优化实施主体的成本结构，提高棚改项目的经济可平衡性，实现棚改工作可持续。

02

这些小区将迎重磅利好

根据相关统计，深圳符合棚户区改造政策条件的老旧小区约700个，其中近七成集中在罗湖、南山、福田三个行政区。

据观点地产新媒体不完全统计：深圳全市范围内有逾千个小区年限超过20年，其中罗湖区349个、福田区215个、南山区198个、宝安区112个......

深圳各区20年以上老旧小区分布

下图是合一城市统计的深圳各区旧改、棚改、城市更新项目的具体情况：

• 城市更新项目

备注：各阶段涉及后续调整的，以调整时间作为最终时间认定依据，空白区域为尚未进行专规批复及未进行实施主体确认。

• 棚改项目

备注：各阶段时间或存在统计口径偏差，空白区域为尚未进行实施主体确认。

• 老旧小区改造项目

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严禁炒作棚改概念

目前，城市更新和棚改在深圳可谓“多点开花”。

合一城市更新集团提供的数据显示，2019年深圳计划公告的城市更新项目102个，计划公示112个。今年年初至5月31日，计划公告34个项目，计划公示31个项目。

图源：深圳大件事

对于深圳许多老旧小区来说，棚改的热情同样高涨，例如福田莲花街道的景田西、景田南小区居民此前自发启动棚改意愿征集。在一些区级住建局网站和房产论坛上，记者发现咨询或要求棚改的小区居民更是络绎不绝。

有些老旧小区都被打上“准拆迁”概念，不仅价格变动幅度变大，更会在一定程度上扰乱市场秩序。

比如2017年时，福田便公布了首批棚改试点小区，包括福田华富村、锦林新居、南华村、八卦岭、南园新村、香蜜二村、红荔村、博伦花园、明月花园、梅林二村、福华医疗中心小区。

“棚改”，犹如强心针，给这批小区房价一飞冲天。

以南华村为例。这个1985年建成的小区于2017年8月7日启动棚改意愿征集工作。

查询南华村在贝壳的历史成交数据发现，88㎡3室2厅，棚改消息放出前（2017年5月28日）成交总价505万，棚改意愿征集启动后（2017年12月22日）成交总价590万，成交单价上涨约1万/㎡。

到了2019年8月，成交总价已去到773万，单价突8.7万/㎡。2年左右的时间，单价已上涨3万/㎡。

棚改小区中挂牌量最多的八卦岭宿舍。在贝壳平台上，挂盘均价已破10万/㎡，近71套在售卖，其中90天内就成交了26套。

28㎡的挂牌价335万，单价11.9万/㎡，而3年前，同户型成交价还在4.6万/㎡，总价130万。价格翻了两倍有余。

近日，福田区住房和建设局发出关于严禁旧住宅区借“棚改”概念炒作二手房价格的通知。称将严禁业主、物业、中介炒作“棚改”概念。

《通知》指出，维护棚改计划的严肃性，未经官方渠道发布的“纳入棚改计划”信息为不实信息，严厉打击扰乱房地产市场秩序的行为。

严禁业主、物业服务企业擅自在小区张贴有关“棚改”横幅、进行意愿征集。严禁中介机构、物业服务企业、业主等擅自散布旧住宅区纳入棚户区改造计划的不实信息，炒作和哄抬房价。严禁自媒体借“棚改”概念炒作、哄抬房价。

根据深圳市房地产调控领导小组办公室印发的《关于开展房地产市场专项治理的工作方案》，对挂牌价明显高于近期市场成交均价，或明显偏离旧住宅区住房价值的房源，该局将第一时间介入查处，要求有关房源“下架”；对网络媒体等发布虚假信息、捏造和散布不实言论的行为，协调有关部门及时调查处理、追究相关责任。

许多业内人士认为，城市更新和棚改是把双刃剑：老旧小区因此披上了改造的外衣，价格随之上涨，改造之后的房价也会水涨船高。

重建之后的建筑物，能更好地服务于城市的发展，因此其价格比原来高，也是正常且合理。至于相关政策，如果能使整个流程的速度加快，对原业主、旧改主体甚至区域本身是一件好事。

深圳棚改加速推进，对深圳楼市又会产生怎样影响？

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为：

“目前看不到供应总量，所以暂时很难判断商品房涨跌，但未来人们对保障性住房供应加大的预期，将直接影响到对楼市上涨放慢的预期，这将对稳定房价起到积极作用。”

“目前看不到供应总量，所以暂时很难判断商品房涨跌，但未来人们对保障性住房供应加大的预期，将直接影响到对楼市上涨放慢的预期，这将对稳定房价起到积极作用。”

中原代理深圳有限公司董事总经理郑叔伦认为：

“深圳人才住房一直都有供应，只不过以往都是由人才安居集团推出的非营利性产品，而现在人才房通过公开拍卖，吸引社会资本参与，也减轻了深圳公共住房供应的压力。人才房供应增加，对需求的影响较小，难对上新房市场造成冲击。”

“深圳人才住房一直都有供应，只不过以往都是由人才安居集团推出的非营利性产品，而现在人才房通过公开拍卖，吸引社会资本参与，也减轻了深圳公共住房供应的压力。人才房供应增加，对需求的影响较小，难对上新房市场造成冲击。”