实探！中海、莱蒙、恒裕...“杀入”上塘，潜藏巨大捡漏机会！

实探！中海、莱蒙、恒裕...“杀入”上塘，潜藏巨大捡漏机会！佟麟阁雕塑落成 撰文|花道 去年，深圳最火的是宝安和光明，今年，这样的火爆情况有过之而无不及，多少置业者“嗷嗷待哺”等着宝安、光明的新盘入市，即使没抢到导致踏空也在所不惜。 狂热的人还在往西边拥，理智的人

撰文|花道

去年，深圳最火的是宝安和光明，今年，这样的火爆情况有过之而无不及，多少置业者“嗷嗷待哺”等着宝安、光明的新盘入市，即使没抢到导致踏空也在所不惜。

狂热的人还在往西边拥，理智的人都往中部靠了。

淘房志也提醒过大家，新一轮的周期已开启，今年龙华也要迎来补涨了。

作为龙华房价的第一梯队，红山、上塘今年的行情相当不错，相比于去年，上塘的房价从6字头站上了8字头。

二手房行情渐起，限价的新房自然又成为了“香饽饽”。

近日，花道实地探访了上塘，发现中海、莱蒙、恒裕等在上塘地铁口的项目都在顺利施工中。

尤其值得关注中海上塘的项目，去年11月拍地时，限制最高均价7.14万/平，一路之隔就是10万+的金茂府，不知道大家是否嗅到了一丝难得的机会？

0 1.

中海上塘项目：基坑施工，未来商品房入市最高均价7字头

中海上塘项目位于龙华区民治街道，旁边就是上塘地铁站，一路之隔就能看见金茂府的现房，外墙还挂着宗地编号。

就在地铁站边上，日常出行自然是很方便，但是噪音的影响也不可避免。

现场实拍

今年4月，项目桩基础工程拿到施工许可证。

目前，项目正常施工中，左右两侧的莱蒙国际大厦和恒裕上塘府。

现场实拍

去年11月，中海拿下限价宅地时，上塘的二手房均价还不到7万。

来源：链家网

在豪宅税取消、新盘金茂府入市的刺激下，去年年底，上塘清了一批稍低价的二手房库存。

今年，板块轮动、购买力转移，上塘二手房行情也相当不错，现在片区二手房价格已经站上了8字头。

来源：链家网

这么一看，今年底或者明年，中海上塘项目入市，最高限价才7.14万/平，这么好的捡漏机会，预计要吸引一大批置业者抢购。

不过，由于中海项目跟莱蒙、恒裕的项目都是一字排开，且各项目间距不大，中海项目两侧的房源预计会存在一定的遮挡，这样会影响到居住体验。

当然，在有较大的利润空间面前，置业者可能要考虑是买不买得到的问题了...

02.

莱蒙国际大厦：原为莱蒙简上工业区旧改，小型综合体，目前基坑施工中

莱蒙国际大厦原为莱蒙简上工业区旧改，规划拆除用地面积1.8万㎡，开发建面9792.2㎡，计容积率总建面8.1万㎡。

这是一个小型综合体项目，总建面约10万平，由1栋42F写字楼 、1栋20F写字楼，1栋2F集中商业组成。

该项目属于纯商业项目，无住宅供应，带一个由华润承建的体育配套综合体。

目前，项目还在进行基础的基坑作业，旁边的简上体育综合体总进度完成已然过半，根据计划会在明年上半年竣工并交付使用。

现场实拍

不得不说的是，在上塘地铁站这里打造一个以写字楼为主的综合体项目其实稍显尴尬。

一方面，项目体量太小，这样一个综合体对于片区的影响微乎其微，另一方面周边都是居民区，没有较成熟的商业氛围，日后出租效果或许不会太理想。

03.

恒裕上塘府：大体量社区，共规划有1700户

预计今年底或明年初完工

恒裕上塘府的建设进程应该进入尾声了，项目总体货量很大，从密密麻麻的建筑物分布就可看出一二。

现场实拍

上塘府项目总用地面积约3.4万㎡，建设总建筑面积约25.7万㎡，计容建筑面积约16.7万㎡，其中包括约13.6万㎡住宅、2.3万㎡商业。

项目整体呈围合布局，中间留出了社区花园，共规划11栋住宅，其中9栋 33 层住宅、1 栋30层住宅、中心塔楼2 层住宅，共计1700余户。

项目原为深圳市邮政局员工的配套宿舍及家庭使用住房，17年调整为保障性住房，由中建四局承建，18年动工，恒裕集团出席，现在项目销售也是由恒裕在处理。

据悉，恒裕上塘府营销中心已开放，价格仅为市价的一半，相当诱人（但非红本，购买时需一次性付款哦）。

04.

中城宴华府：已出地面多层，预计明年下半年竣工，背靠星河传奇一期

中城宴华府距离上塘地铁站约700米，单看效果图，项目居然有种“鹤立鸡群”的感觉。

来源：家在深圳

而实际上，项目跟星河传奇一期靠得非常近，星河的楼体也很高耸。中城宴华府建成后，两者看起来几乎是在同一个小区内。

现场实拍

像这样的情况，就小区周边整体的居住氛围而言，是不错的，就是小区间间距较近，不利于房屋的采光效果，还会影响到居住者的隐私保护。

项目现已出地面多层，根据规划，应该在明年下半年完工。不过，受到今年年初的影响，或许竣工时间会后延。

现场实拍

中城宴华府建设用地面积约1.1万㎡，规划建筑面积约5.4万㎡，计容建面约4万㎡，住宅建面约3.3万㎡，算是比较小体量的纯住宅社区。

项目由1栋4个单元28-30层的高层住宅和1层商业楼组成，其中1栋的4单元为回迁房，共规划295户，车位数354辆，车位比1:1.2，其中套内面积≤90平的有243户。

据悉，项目可售户型为建面约122-140㎡的户型产品，一梯一户，产品的得房率约73%。

项目背靠的星河传奇一期，去年11月80多平的成交单价7万8，今年单价8万7，120多平的大户型成交单价7万4，成交周期仅1天，预计是笋盘。

来源：链家网

对此，花道估计中城宴华府的最高备案价有机会突破8万，整体均价预计稍高于中海上塘的项目。(当然，项目实际价格要以住建局批复的备案价为准，花道的推测这里仅供参考。)

总的来说，中海上塘项目、中城宴华府两个住宅新盘，由于限价机制的存在，备案价格与周边的二手房都会存在比较大的价差，这两个“捡漏”机会，想置业龙华的，可以保持密切关注。