不要错过烟台的“置业窗口期”

不要错过烟台的“置业窗口期”反叛的鲁鲁修第一季 有人说，最好的买房时机是十年前，其次是现在。这话是否有道理，要因城市、因时机而异。在我看来，烟台，现在正处在置业窗口期。 01.地价VS房价 差值造就品质 为什么这么说呢？我们可以先举一点

有人说，最好的买房时机是十年前，其次是现在。这话是否有道理，要因城市、因时机而异。在我看来，烟台，现在正处在置业窗口期。

01.地价VS房价 差值造就品质

为什么这么说呢？我们可以先举一点反面的例子。

近几年房产交付的维权事件频发，更有人说出了“这两年的房子不要买”这样的话。原因很简单，从几年前开始，土地市场频出“地王”，但是在销售过程中又遭遇“限价”，开发商的利润空间被大幅压缩，甚至是“卖一套亏一套”，所以在建造工程“偷工减料”的可能性就大幅上升。

反观烟台，地价长期维持低位，即使近几年有所上升，但是在城市间仍处于较低水平，目前土地楼面价相较周边住宅售价来说，并不高，远不到“面粉贵过面包”的程度。

所以对烟台人来说，当下确实是“置业窗口期”。可以在同品质的情况下，买到价格更低的房子；也可以在同价格的情况下，买到品质更好的房子。

尤其，是开发区。

02.为什么要在开发区买房

这是国家级的开发区，以全市1/60的土地创造了近1/5的GDP，年度GDP破千亿，对人口、产业的吸纳力不言而喻，房价的支撑力，非常强。

开发区的地价，在我看来，是属于控制的特别好的那种。2020年之前，还没有出现过楼面价超过3000元/平的住宅地块。这就给了开发商足够的空间用于提升建筑质量、提高项目品质。

比如，福莱山公园旁边某个楼盘，仅在外立面方面，就斥资上亿元。知道的时候，我都惊了。

这个楼盘，就是盈科品园。

03.一个不惜成本的好楼盘

上亿元的外立面是什么样子的？可以看看下面这张图片。目前盈科品园的所有楼栋均已封顶，正在做外立面，不同楼栋的施工进展不一，完美的为我们呈现了其外立面的施工工艺。

先是铝模外墙，然后依次是埋板施工、龙骨施工、岩棉施工、石材施工，最后到外墙完成。每一步，都是扎扎实实，不惜成本。

划重点：盈科品园是干挂石材的外立面。

要知道，即使是近些年卖得比较贵的住宅地块，在规划时，绝大多数也只要求住宅外立面是“真石漆”。干挂石材的外立面，基本上只有别墅、写字楼有。

而改善住宅常用的三玻两腔玻璃，也在盈科品园这里升级成更高品质的low-e镀膜玻璃，保温隔热效果极佳。

盈科品园的“窗墙比”，非常高。站在房间往外看，窗户大、视野好、采光佳；站在外面看外墙，干挂石材搭配low-e镀膜玻璃，让盈科品园的外立面非常有“幕墙”的感觉。

我知道的是，烟台好几个致力于走高端路线的新项目，都来到了盈科品园参观交流。

04.三大机缘造就的好项目

不管是以干挂石材作外立面，还是low-e镀膜玻璃，都仅是盈科品园不惜成本成就品质的一角。

在我看来，盈科品园是三大机缘造就的好项目，太难得了。

一、“表价”合理但是实际价格其实很低

盈科品园的销售均价为是16500元/平方米，但是，如果我们细剖的盈科品园的房价组成，就会发现，正因为盈科品园在外立面、园林、精装修等方方面面的大手笔投入，所以如果减掉这些额外增值部分，跟普通品质的小区作对比的话，盈科品园的实际价格，确实很低。

如果你说，那开发商为什么不能直接做低配低价呢？在我看来，这个假设并不成立。因为盈科品园的地段实在太好了，所以现在的售价其实就是正常的市场价，或者说是正常的顺销价，是我们普通人能买到房子的价格。如果低于这个价格的话，就会出现“一房难求”的情况。比如一线城市里很多“限价房”，能否买到全凭运气。

合理的价格、极高的品质，这才是对普通购房者来说最好的结果。

而盈科品园以16500元/平方米的均价来销售，8月份的销售金额就已经超过了1亿元，卖得确实很火。

二、 位于开发区首宗“爆价”的地块周边，并且最新涨价势能全都给了业主

开发区的此前地价一直控制得很低，而首宗“爆价”（成交楼面价高企）的地块，就位于盈科品园不远——汽车西站以北，盈科品园东南方向约1.6公里。这宗地块8月15日摘牌，楼面价7427元/平，溢价率84.39%。这充分说明了这地段的被认可程度和以后的增值潜力。

在这儿要特别提醒购房者，一定不能错过盈科品园已经拿了预售证、可以直接网签的这批房源。

新房拿预售证的同时需要申报备案价格，而政策规定实际成交价只能跟备案价持平、或者略低于备案价。盈科品园大部分房源在这宗高价地块拍出之前，就已经拿了预售证，价格上限已经被“锁定”完毕。所以这么大的最新利好，其实都是给到了购房者。 接下来的房价上涨空间，也都是给到了业主。

三、福莱山公园中轴线位置，户型完美匹配地段

细细比较，盈科品园与上述高价地块相比，与名校（开发区第五小学、实验中学、高级中学、爱华双语学校）的距离相近，都是优质学区房，但是盈科品园更有毗邻福莱山公园的优势，景观视野绝佳，站在自家窗前看向福莱山公园，是成为城市主人的感觉。

大爱盈科品园的户型——两梯两户、真·全明通透、南北两个方向的采光和视野都特别赞。 盈科品园的户型里藏着一个大“彩蛋”，那就是：盈科品园位于福莱山公园正南，所以站在北边的窗户前，可以纵览福莱山公园美景，盈科品园是这周边观景角度最“正”的楼盘。

更进一步看，盈科品园，其实是位于福莱山公园的中轴线上，尊贵不言而喻。

05.买“学区房”需要关注交房时间

最后补充一点。盈科品园，是“学区房”，离开发区的名校第五小学、实验中学都很近，也在这两所学校以往划片区域内。

值得关注的是，这周边正在建设的新楼盘不少，而当未来学位趋于饱和的情况下，哪些孩子上学更有保障？ “优先级”是怎样的？我们可以看下开发区的政策：“以学生户口迁入时间为依据顺次安排”，所以较周边在售、待售楼盘来说交付时间更早的盈科品园，可以让孩子尽快落户，在家门口上学更有保障。

结语：地价VS房价，差值造就品质，烟台目前正处在“置业窗口期”。但是必须注意，这个“置业窗口期”，不会一直持续下去。

8月26日，《烟台市人民政府办公室关于公布烟台市城区国有建设用地基准地价的通知》发布的，时隔3年，烟台基准地价再更新，Ⅰ级住宅基准地价由当年的6900元/㎡已变为12000元/㎡，翻了近一番。

也就是说，在房价不会出现大幅度上升的情况下，未来新开发项目的成本核算中，土地成本的占比，相较现在，会明显提升。

不要错过烟台的“置业窗口期”，买房请趁早，决策请果断。

文/房天下 王木木