成都抄底时机过了

成都抄底时机过了邓成明 抱歉各位，很久没更了，主要最近也没啥可说的。后面我尽量还是每周五跟大家聊一聊，刚好国庆我也去地级市走了走，了解了一下上半年其它地区楼市情况，返蓉后又发现成都新房、二手房数据双双回

抱歉各位，很久没更了，主要最近也没啥可说的。后面我尽量还是每周五跟大家聊一聊，刚好国庆我也去地级市走了走，了解了一下上半年其它地区楼市情况，返蓉后又发现成都新房、二手房数据双双回落，我就直接上数据了。

1成交量：新房新高，二手房新低

我大概看了一下，今年成都二手房市场量跌价升，2月过后一路走高，对比新政15条前后成交量数据，能明显感受到新房、二手房一个在天一个在地。

我得到的另一个消息是部分中介在抱团推高二手房价格，有点杀猪盘的意思，二手房除非你淘到笋盘，不然我建议观望。

数据来源：官方公开渠道整理

至于新房市场，今年价格已经按住了，没有像去年预测一样全面破3（明面上没有，部分房源、部分产品还是破了），目前意向买二手房的人都在转战新房市场。

但是新房端现在是改善主导，再加上15条过后有不少瞄准二手房市场的刚改转战新房，我预测那几个倒挂盘要么根本没法开，开了就是彩票盘，相反置换或改善倒是影响不大，按正常节奏摇号就是。

2成交价：没人买反而涨价

新房成交价：

大家更关心的应该还是价格，新房端截至9月的数据（正合提供）显示，从3月开始到上半年结束，这四个月新房均价整体是处于低位，但是成都政策市特征太明显了，新房相对又比较公开透明，哪些是倒挂、哪些是洼地、哪些是韭菜盘，还是比较容易判断。刚需除了近郊少部分板块，基本可以放弃主城新房市场（倒挂盘能摇中的例外）。

先说整体情况，数据来看，11区+高天两区今年3-6月还在1.57-1.6万/㎡均价徘徊，7月开始就直接上1.7万/㎡高位，这种宏观数据一般只能看看整体市场情况，具体楼盘、具体某个地段需要具体分析，但是基本反映了市场趋势，也就是你高位上车几率增加了。

今年新房量价数据（数据来源正合数据平台）

具体到某个楼盘而言，我记得去年金茂府取证价格相当微妙，对外宣传口径卡在均价29999元/㎡，实际看一房一价有房源实际已经破3，当时购房者普遍认知是成都天花板基本就锁定3万，再往上也不会允许了。

实际在上半年，特别是天府新区，破3的楼盘已经很多了，大部分是不对外宣传或者用起价口径回避真实价格，但是昨天万科天府锦绣算是有象征意义，直接把成都新房价格破3放明面上了。单个楼盘对市场影响可以忽略不计，象征意义大于实际意义。

二手房成交价：

今年3月至今，成都11区+高天两个区二手房均价从1.52万/㎡一路上涨到1.63万/㎡（正合市场数据平台提供），整体市场涨幅超过10%，基本上每平米涨了1000左右。成交量下降，成交价格反而上升，这种有价无市的行情一般是市场调整前奏。

据我了解，今年涨幅最大也最快的应该是高五学区房，最典型的是南城都汇，这种资源赋值的板块一周之类就有可能调价几次，完全是非理性涨价，比如南城都汇翠园，疫情前成交普遍在1.8-2.0万/㎡之间，今年下半年2万以内已经没有挂牌和成交房源了。

另一类涨幅较大的据我了解幕后有推手在操纵，今年二手房行情相当拉胯，15条新政过后大部分未满5房源直接按死，满5房源也在陆续调价，我了解到某些中介在鼓励房东拉高挂牌价，某均价在1.4万/㎡的小区，现在底楼也敢挂1.8万/㎡，没有任何意义。

翠园19年年底成交价

翠园最新成交价

3几个判断

二手房入场时机不佳：

经验之谈，年底首先不会有新政策出台，目前成都市场基本是符合上面期望，房价没有超过预期，属于安全范围之类，实际上当前二手房交易政策已经相当严格，甚至于误伤了不少刚需，这个结论三个依据：

1、刚需是主流，大部分流入人口是真实自住需求，且首付预算有限，这个我是从各个刚需盘摇号人数情况推断的，基本符合常识，也就是成都还没到改善需求主导的时代。

2、市场供应对刚需是极其不友好的，大部分产品都在120㎡以上，供应端也是偏好改善，不欢迎刚需购房者。

3、二手房各类税费负担增加既打击了本就不算多的高改投资客，又变相打击了换房需求、刚需购房者，因为大部分刚需产品都集中在二手房市场。

对新房市场的猜测

和二手房市场还不同，新房市场受政策影响较大，而政策往往又不按套路出牌，如果完全由市场主导，今年下半年成都几个低价楼盘肯定要涨，而且一房难求，但是大部分楼盘目前都还不能拿下预售。

首先明确一点，从开发商的角度来看，除非未来成都有大涨空间，否则快速周转才能实现利益最大化，我相信这些在地产界干了半辈子的人眼光绝对比你我这种业余选手好。

明眼人都看出来成都现在不可能去做出头鸟，供需两端限售限价都非常严，而且可预见未来不可能放松，那开发商捏着这块地，持有成本可能都覆盖地价上涨利润，开发商目前出仓肯定是最优解。

据我了解，并非开发商不想预售拿证，有几个项目是报价过高，持有时间又太长，一边是回款赚钱压力，另一边是严令限价，夹在中间两头难办，最终还是宁愿缓慢开发吃溢价也不愿屈尊低价博彩头。（声明这不叫捂盘，这叫耍赖，合规的）

另一部分开发商倒是愿意取证，特别是一些大体量项目，越快周转利润越高，但是现在这个环境下，应该还是要避免不必要的yu情，也要避免购房者错误估计市场，万人摇号这种场面是不太和谐的，能免则免，不能免就互锁分流。

放心，今年大概率不开。

4预测一下

最后胡诌几句，不要当真。

我预感下个阶段二手房市场供应还要膨胀，不过这个真实数据很难拿到，现在各个渠道都是“正确数据”而非真实数据，对于某平台长期稳定挂牌13万套我是持怀疑态度的，年底二手房市场大概率是价稳量跌，跑路的人还要陆续进场，说不定是明涨暗跌的行情？

最后是看涨预期，我认为现在大家都处在观望期，市场拐点（或者说调整期）肯定在成交量恢复往年水平后；新房端同样在盯一些倒挂盘，个人认为最终大部分刚需还是要向二手房市场返流，明年新房改善大概率要到500万这个门槛。

如果真有房东良心发现，或者实在不了解行情，明显低于市场价卖给你，倒是可以买，换房的不用急，刚需急也急慢了。

-完-

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