慌了！深高南学区房爆雷，其他片区的公寓有危险吗？

慌了！深高南学区房爆雷，其他片区的公寓有危险吗？火影忍者 绝 撰文 | 山与海 每年深圳临近小升初的节点时，总会有各种关于学区房的话题冒出来。 这段时间，闹得纷纷扬扬的“深南高8小区学位事件”牵扯着众多人的心。 由于学位过于紧张，泰安轩、泰康

撰文 | 山与海

每年深圳临近小升初的节点时，总会有各种关于学区房的话题冒出来。

这段时间，闹得纷纷扬扬的“深南高8小区学位事件”牵扯着众多人的心。

由于学位过于紧张，泰安轩、泰康轩、竹园小区、财富广场、泰然公寓、杭钢大厦、有色大厦和安华小区这八个小区由深高南一类学位降到三类。

在经过小区业主与教育局、学校的多次沟通后，只有竹园小区、泰康轩、泰安轩这三个幸运儿，被捞了回来，仍属一类。

剩下五个小区因尚存争议，初审结果改为了待审核。

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01

而引发此次的纠纷的主要原因还是关于土地用途和房屋用途不明确所带来的争议！

存在类似泰然公寓等小区的历史遗留问题，深圳目前约有40个这样的小区，涉及十几万人。

在过去的土地政策的实践过程中，开发商曾乱用“公寓”概念。

为了好卖房，设计了约20-40平的小户型，并把这批房子的房屋用途申请备案为单身公寓。

导致不少小区出现这样的情况：不管是商业用地还是居住用地，房本上土地用途标着“商业，单身公寓”。

这和我们当前对“公寓”的认知是有偏差的。

其中比较恶劣的是，本该是商业性质的地块，开发商却把房子当作住宅性质的公寓来卖。泰然公寓小区就是这么个情况。

（泰然公寓 图源：房天下）

据业主提供的材料，2004年前买房的业主，房产证上土地用途一栏是住宅用地；但是到了2004年，性质却变成了工业用地，用途变成了单身公寓，这变动让他们在这次事件中被归入三类房产。

实际上，泰然公寓的地块本身就是商业性质的！至于当初为什么按照住宅来卖，大家心知肚明。

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02

之前，在小区业主代表与教育局的答疑会上，福田教育局长和国土局负责人公开确认了几点：

1、土地性质为居住用地的单身公寓，单身宿舍是配备学位的。（泰安轩、泰康轩、竹园小区通过审核基于此原因）；

2、工业用地、商业用地、办公用地、混合用地上盖的单身公寓、宿舍等从开始建设就是不配备学位的；

从教育局长和国土局负责人的发言以及该风波的始末可以推断出：

1.是否配备学位的关键因素在于土地性质，即：房子是住宅式公寓(属商品住宅)还是商务型公寓。

2.学位紧张片区的非居住用地的单身公寓和单身宿舍会有降级的风险。

3.如果学位不紧张，即使土地性质不是居住用地，暂时没有危险。（这八个小区以往都是80分积分的）

这次“深南高学位事件”也给手持类似产证的业主敲响了警钟，学位紧张的学区，尤其是名校学区。

乐有家研究中心相关负责人士表示：“买房前，要查清楼盘的土地性质和房屋用途。在深圳，买了普通住宅，学位绝大可能是‘跑不掉’的；如果买了不明原因的‘单身公寓’，就是个深水炸弹，如学位充足，相安无事。如果学位一旦紧张，像深高事件必然再度发生。”

事实上，我们口中的”公寓“大致上分为以下几类：

住宅类公寓从严格意义上来说，不算是公寓，这类公寓本质上和普通住宅是一样的，因而能够享有住宅同等积分入学政策，商业、办公类公寓及产研用地公寓则不具备申请学位、积分入学的资格。

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03

福田区发布了关于近期学位问题的情况通报：

1、在6月1日所谓“跪求学位”的7人中，无一人有小孩今年需申请学位。

2、前期造成人员反复聚集的小区和片区，存在有人借所谓“名校学位”炒作以抬高房价的现象。

学位问题，既涉及到孩子上学，也确实涉及到捍卫家庭资产，有的买学位房纯粹是为了孩子上学，有的是为了保值增值。

同一地段，学区房与非学区房房价作对比，普通学区房普遍有20%左右的高溢价，部分名校的学区房溢价超过30%。

有中介总结：在深圳，房子的价值取决于学位。一旦房子失去了优质学位加持，其价值就大打折扣。

尚且不去深究，这次“学位风波”到底是利益使然还是真心为了孩子的教育。

放眼以深高南为首的各种学位纠纷，可以看出，各类纠纷的根本原因，在于教育资源短缺，这导致“学区概念”成了地产风口，引发市场的狂热追捧。

长远来看，教育资源短缺的问题未来会逐步改善，但任重而道远。以后或许还会出现诸如此类的事件。

在此之前，希望官方对于因”历史遗留问题“的房子不要一刀切，给孩子们一个相对公平的接受教育的机会。