工厂集中、无地铁，近高架，这个盘再便宜也不能买！

工厂集中、无地铁，近高架，这个盘再便宜也不能买！城市猎人16 尽管苏州有着举世闻名的园林资源，但苏州又是一个实实在在的工业城市。 工业城市意味着厂多，在科技城，高铁新城，吴中太湖新城，园区成型之前，苏州的产业大部分都以中低端制造业的工厂为主。

尽管苏州有着举世闻名的园林资源，但苏州又是一个实实在在的工业城市。

工业城市意味着厂多，在科技城，高铁新城，吴中太湖新城，园区成型之前，苏州的产业大部分都以中低端制造业的工厂为主。

工厂盘一大特质就是喜欢对外说，该厂规划即将搬迁，目的打消大众的疑虑，在大家的认知里，有工厂在的地方，环境不好。

买房尤其是投资，紧跟核心地段，紧跟潜力产业，永远是主流。

工厂在苏州也是产业主流，所以有工厂在的郊区盘，工厂一旦搬迁，工厂盘就更没人接盘了。搬厂是不能搬的。

这些郊区盘的发展和定位从出身开始就是个鸡肋，发展高端纯住区吧，太偏远，没人去，苏州吸引的那些全国各地来的高科技产业人才，连甪直都看不上，所以说，办厂是最好的择址地。

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湖西上辰是相城最近大热的工厂盘，号称开盘卖了8亿。

先来说说他的区位吧：

四周都被工厂包围。工厂盘除了环境不好之外，还有三个明显的劣势：

1、工厂盘最大的不确定性因素就是周边租房及人口流动大。同样都是产业，这与高科技产业板块大不相同；

2、人群流动量大，也自然就造成了学区生源的不稳定，混乱；

3、工厂+人员杂乱导致学区不确定因素极大，未来升值空间乏力；

工厂盘最好的参照是昆山，昆山千灯现在新盘只要1万6/平，比湖西上辰价格还低的多。

16年昆山千灯碧桂园开盘卖1万4/平，几年过去了竟然丝毫未涨，现在还是1万4/平。

昆山千灯周边厂质量都不差，奔驰，京东，新能源汽车等一些列的厂区都在这，周边人流量非常大。

光是京东在千灯的物流园就有十几个入口，入口处非常霸气的写着：“京东亚洲一号苏州昆山物流园”。

昆山gdp非常高，房价却没站过苏州大市，昆山缺少好的高科技产业及高端CBD城市规划，这就是工厂盘升值乏力的最好的注解。

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湖西上辰之所以还能够卖出2w+，因为项目自身宣传的开车15分钟能到苏州中心的优势，然而，导航一下就可以知道，湖西上辰到苏州中心实际需要20分钟，周边无任何商业配套。

实际上15分钟苏州中心2万3这个价格能买到的地方太多了，配套成熟的城南板块有地铁三号线直达，2万3.平二手买得到，高铁新城最近也站起来了，还有地铁+规划，二手盘还占据周边配套便利。

苏州中心这种配套除了能给园区板块提升整体层次，对于整个苏州是商业再升级，对于其他行政板块的区域房价来说，都没啥关系。

项目周边无地铁，7号线还得等，就算7号线开通了距离项目也还有2公里多的距离。

S227省道、中环快速路和中环北线距离项目在项目附近，靠近省道，噪音影响也是有的。这也是直接影响板块进入二手市场后行情的主要因素。

03

再来说下湖西上辰的学区：

相城区第二实验学校，小学初中九年一贯制学校，在加上苏大的名头，有了这些学区的加持，湖西上辰就能提升价值了吗？

这两年苏州为均衡学校资源，名校如雨后春笋般的出现，集团化办学，分校体系，基本花钱就能引入挂牌，项目+名校成了最近几个工厂盘的标配，生源和教育质量都无法保证。

谁都不能保证哪个学校能出头，看运气的成分很大，未来一定会有砸招牌的。

这笔冲着新盘学区的投资，心理安慰作用大于实际作用。买房是一个理性的过程，应该尽量抛弃那些多余的幻想。

学区要怎么抉择？

第一，学区好不好生源才是最重要的

学校成绩好不好，管理重要，教育质量重要，生源更重要。园区出类拔萃的学校，多半都是甄选各区的拔尖生源。反面例子也有，早年教育质量很能打的学校，普招之后一落千丈。

第二，看学校的管理水平

现在几乎各大楼盘都傍上了学区的大腿，都是新学校，都是刚开，老师也是新招，只有管理团队经验，教育质量以后谁更能打，现阶段大家都不知道，这种情况下，全部通通为0，忽略。

这两年，苏州正在大力布局产业转型，从苏州目前的产业角度来说，投资排序应该首先是高科技产业布局区域，其次是高科技产业外溢区域或无产业规划却距离核心地段较近的板块，再次就是有地铁规划的乡镇大牌房企盘，最后实在没得选了，才是工厂盘。

产业不仅能够带来经济效益，最重要的是能够留住人，还有人员的稳定性，比如蚂蚁金服如果上市成功，第一件事就是在周边买豪宅，并且这部分人在杭州掘到了金，稳定性是极高的。

买房之前，一定要多看板块的规划，有些盘价格在低，除非不考虑以后的置换或投资，环境不佳，学区未来不明朗，无地铁的工厂盘还是要谨慎考虑。