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2020年下半年,深圳最全打新攻略!

来源:爱住家投研圈整理咚咚找房、乐有家等

盘点深圳2020该打的新,为千万百万资产备好摇号攻略!

西部是摇号主力区,东部是轮动潜力区--2020年,大小中产都忙着搞房。

打新这事,在深圳已是个显学。今年还在疫情期,我就在朋友圈提醒,说今年恐怕是个打新年。恐怕光明要集体进入打新。

因为,当时有网友急着跟我说,玖龙台二手房,有业主竟然想卖7万。一边是光明业主的期望太高了,一边是政府会严格限价光明在5万多。

倒挂2万多,加上光明科学城、中大都落地了,中产们肯定追捧啊!

可是,深圳置业者们实在,还是太热情了。首进深圳的金融街的光明项目,直接1万个人登记,参与摇号,开创了深圳楼市新阶段。

加上宝安已经确定全区楼盘全部摇号,2020年深圳楼市购房方法从此被刷新,我们需要新的“攻略”!

端午在即,大家伙都有点闲暇。恰好,深圳乐有家也整理了深圳新房分布地图。我想,正好借着乐有家的地图,给大家详细解构下,深圳打新这事该怎么弄。

看点

01

再热,也不是每个打新盘都值得追

官方说,深圳年内还有5万套新房要拿出来。似乎,大家伙买房是可以不用焦虑的。但是,供应总分区域,有的区域可能供应无忧,有的区域供应还是紧俏的。

深圳,西部的新房、二手房价格倒挂现象,更明显一点。所以,西部的摇号,会多一些。以光明金融街的万人摇开了个头,人们总是容易跟风,以为是新房就值得无脑买。

还是要提醒下大家:哪怕2020是打新年,也是要谨慎去选择新房。并不是,每个新房都需要疯狂无脑入;并不是每个新房,都比二手房更值得买。

从供应的分布、价格的落差来说,最紧俏的,只是南山的中心区域、前海自贸区、宝安中心和宝城、沙井、光明、龙华。

这些地方的新房,可能容易引发生万人摇的现象。(也真想建议zf,不要让楼盘全部摇号、引发全民焦灼,要合理缩小新房二手房价格倒挂差距,才能真正遏制楼市热度)。

而最容易被抢房迷惑的,是宝安、光明2个地方。因为,宝安进行全区摇号,这会让置业者以为全部新房都“房价倒挂”、“必须靠抢”。可能会导致供需矛盾本不算紧张的西乡、福永、松岗,也会出现蜂拥认筹的现象。

比如,在大空港区域的天福华府,一直销售不旺,作为卖了5年还在卖的一个楼盘,现在也突然被网友抢购了。哪怕是以前被嫌弃的户型,也因为面积不大、总价可控,而成为热销品。

看点

02

2020,华润城、海岸城最是俏

2020年,深圳还有5万套新房要入世。哪些会摇号?哪些紧俏?哪些值得打新?哪些值得买?后面都分析下。

深圳发展,一路向西。西部的互联网、移动经济强一些,其他产业基础也雄厚一些,人口也多一些,再加上前海自贸区、宝安中心区的概念,西部房价确实在高速路上。西部新房与二手房的倒挂情况更明显。

在金融街1期之后,深圳最炽热的打新区是:高新南(华润城)、光明、沙井。光鲜亮丽,都是科技中心(TBD)。

1、深圳,甚至全国土豪都期待的华润城4,是打新最炽热的选手。几乎次次都是排队,2019的摇号人数已经很超载。今年,依然会维持热度的。

个人预计备案房价为12-15万左右,市场价在17-19万左右,预计价格落差3-5万左右。因为华润城已经全国知名,又加上金融街的提前预热,我估计今年的中签率会比2019年还低。

2、沙井海岸城,蓄积了2年的粉丝的热情,被期待很高。主要原因是南山海岸城Mall很成功,楼盘地铁口,又加深圳外国语沙井分校的落定,三重吸引力加持,粉丝满满。

参考2019年沙井新房情况,个人预计备案价在5.5万左右。而周边位置最近,档次接近,但学位并未确定划入深外的博林君瑞价格在6万多。个人估计,人气可能会比金融街还饱满。

看点

03

新安成主力,12号线打新是元年

宝安的新房,似乎主要是在新安、福永。宝中、西乡都没什么供应了。说起来,今年是个12号线的打新年呢。

5号线地铁,把龙华、西丽、灵芝、赤湾带成了“主城区”的价格;12号线地铁,也会把新安、西乡带成主城区的价格的。

1、灵芝宏发新领域,这个楼盘之前提的人比较少。我也没想到今年就会推出。但是宏发品质、灵芝地段、优质学校大学区,就足够吸引了。

这些年,灵芝以一己之力,带着宝安老城翻天覆地改颜,样貌都不输给宝安中心区了。宝安中学一再中考摘冠,片区房价一路接力,周边差不多9-12万价格。个人估计新房备案价9-11万左右。

2、招商臻府,这是个很低调的楼盘,央企出品,户型靠谱。新安是宝安历史悠久的城区,教育一向都还不错。臻府学位算是宝安优质二梯队。

周边二手房,旧一点的5万多,品质好一些的6、7万。但是挨最近的新房中粮大悦城在9-10万。个人估计臻府备案价可能8-9万,带装修。

虽然表面倒挂价差不大,而且招商刻意低调,但是片区新房供应量很少,与灵芝板块价格落差很大,加上招商的号召力,摇号也是要凭手气的。

3、上合花园,也是个位置比楼盘更知名的情况。临近宝安公园,在中洲花园后面。本来离5号线灵芝站就不远,将来离12号线上川站更近。

周边,以老社区、城中村为主,学校不够突出,房价5万左右为主。但是,1、2公立之内就有中洲、华联这种10-12万的新房。

个人预计备案价跟招商臻府、宏发新领域差不多,9-10万左右。排队热情可能比这2个楼盘弱一些,但是如果户型不错吸引力还是会很好。

4、尖岗山壹号花园,豪宅区里的人间房,据说79-136平的户型。我不知道我为什么把这个房放进来,如果不是宝安全区都要摇号,这个盘未必成为“打新主力”。不是项目好不好,而是尖岗山的豪宅印象让很多刚需想不到关注这。

项目在尖岗山外围,道路交通还比较方便,有宝安中学集团的附属外国语,虽然是新开的,但是牌子已经可以了。离地铁兴东站700多米。这几年,5号线路过的西丽、宝安、前海、龙华,都是全市领涨。

看点

04

沙井很热,但是盘真少,供需太紧张

沙井,真的是太紧俏的节奏。沙井惹人瞩目,除了海洋新城的规划,除了11号线是快线地铁40分钟到高新区,还跟沙井的纯住楼盘供应少,本地人口多有关。

沙井,是个供需紧张导致的“盘盘旺”的地方。

海岸城是今年沙井最被期待的楼盘,但是华强城、中熙珑湾依然会很吸引人。

华强城是大新盘的加推项目,地铁口、新名校附校、大盘,一直最吸引南山科技园码农。今年的新推房源,都一概会是“摇号”,想买的,一定要提前做好准备!

今年,沙井的明星是中熙珑湾,有约1230套左右的90平米以内的住宅,今年入市的可能700多套,自带幼儿园、小学。占地规模较大,会形成一个新型街区。周边房价已接近6万。但是,今年沙井的备案价肯定还是5万多。

清平华府也是个纯新项目,离地铁后亭站800多米,周边的华侨城云亭5万多,临近的沙井地铁站周边都6万多了。总之,因为身在沙井,这个摇号肯定也是粉丝多多!

在清平华府附近,还有个嘉富新禧项目(上图名蓝桥晓筑),能提供800多套住宅离地铁远300多米。跟清平华府一起共享清平实验学校学区。隔不远还有华润740万建面巨无霸!

沙井的11号地铁直达宝中、前海、深圳湾、高新南、车公庙,最大效率地解决了新兴行业、高科技行业的通勤。想买沙井的,一定提前做好功课,有备无患。

看点

05

南山、福田、罗湖,其他盘会摇号么?

摇号,前提是供应有限,新房二手房价格倒挂明显。去年,深圳市内主要是前海、高新区、香蜜湖在打新。新房都是10万左右,而位置又是深圳最核心。

今年,市内最确定会打新的是华润城4。但是,因为前海、香蜜湖并没有新房,打新情况会缓解下。但是,再缓解,依然要看价格。

我们来看南山的新房,主要供应在赤湾、南油、南头、华侨城、西丽。这些板块,都是南山正在蝶变、价值重估的区域。

但是,他们的房价,倒倒挂并没那么严重。备案价极有可能在9-13万之间,二手房价在7-12万为主。虽然有限价的福利,但是没有那么地刺激人。

所以,估计认筹没那么紧张。但是,我认为这些房子大体都值得买。

因为,过去3年,除了华侨城,赤湾、南油、南头、西丽都是深圳价格重构明显。因为科技、城市中心带来片区升级。这个趋势,还要持续几年。所以,还值得买。

华侨城,也是深圳的经典豪宅区。虽然不是领涨板块,但是如果备案价在15万以内,性价比还是很突出的。

今年,福田的供应都不在CBD。除了天健天骄北庐,其他3个楼盘的板块的价格倒挂显现不严重。所以,估计天健天骄是很容易产生打新现象。

天健天骄的备案价,个人依然预估在10-13万左右,而景田二手房价格已经很美丽了。再加上学位加持,景田大旧改,临近香蜜湖,地铁也方便,福田新房少,这个盘不缺客。

罗湖今年供应量很断档的。最大推盘量是银湖的华润银湖蓝山,因为有新学校在建,在深圳人爱传名校的癖好下,这个楼盘销售是肯定没问题。学校情况,确定了这个盘会不会摇号。

蔡屋围项目只有20多套房,如果是非回迁房,大概率要摇号。东方风雅是在莲塘,有8号线在建,只有144套,销售是没有任何压力的。罗湖东供应太少,如果认筹人多,可能也得摇。

在这节插一下龙华。因为龙华真的很近福田区!

其实,今年龙华的开发商也都很紧张。在一个打新的年代,每个开发商都希望自己的楼盘低调,安静卖房。

龙华,目前会不会“盘盘摇”,目前还没十分的迹象。主要是上塘、龙华2个地铁站周边的新房,没有比二手便宜太多。

但是,龙光玖悦台、中海龙华、水榭公馆等地铁物业,依然会受到关注。红山不带高级中学小区的二手房,也已经逼近9万了,估计玖悦台备案价在8-9万多。上塘普通新房备案价在7-8万多。

但是中海上塘限价7万多,比二手房要便宜1万多。中海很具备摇号潜质。

想要龙华不盘盘摇,zf目前定价要极有策略。我个人觉得,限价向上松弛个5000左右,老百姓就觉得新房没比二手房俏太多,热情容易稍缓解。

看点

06

光明 vs 龙岗,不在同一平行空间?

深圳西热东静,真是个奇葩现象。

论人居、论产业、论地铁、论学校,东部一点也不差。但是,这两年东部确实理性盖住了狂热,东部房价很平稳。平稳,就是zf稀饭的。

除了金融街,光明今年楼盘几乎也是“盘盘摇”的节奏。

光明中心区的电建、百晟、中海,配套几乎共享,很多都分享了深实验的学位,每个都有摇号的潜质。估计价格很可能在5.1-5.5左右,而片区的玖龙台的业主分分钟希望自己梦价进7。

坪山,已经是东部最耀眼的星。区位规划,下一代产业,地铁涌入,都不亚于光明。但是,坪山的房价在2016跑地比较突出以后,最近2年也是稳定为主。房价比较稳,但是走量是很快的,新房大多数比较好卖。

坪山的新房,比龙岗的还俏一点。但是,应该也还不至于要摇号。按深圳轮动的规则,东部会有下一波。所以,赶不上西部的摇号,从容买坪山房挺好的。

从这个图,我们也能看出,今年龙岗的供应都在东北部。因为龙岗的地铁,正在让东北部走上主流。大都市圈大都市圈,那是派龙岗去把东莞、惠州圈进来。

但是,布吉、横岗的新房,似乎也断档了。这就导致,刚需要不去龙岗东买新盘,要不去布吉、横岗、平湖买二手房。后续量都会起来。

手快有,3.5-5万的地铁3号线、14号线、10号线的地铁口二手房,要速度的出手。

坂田新盘,可能也不多,在售的楼盘都在清尾盘了。被光明逼7的迫挟,坂田的6万真是良心价。今年10号线地铁通车,坂田、平湖的房,真是且买且珍惜,早买早安心。

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