一周楼评:2021年的石家庄房价,真的能逆势上涨吗?

一周楼评:2021年的石家庄房价,真的能逆势上涨吗?宜春学院教务处 当2021年的第一缕阳光打在人们的脸上，意味着充满了变数与痛苦的2020年终于结束了。然而，对于房地产市场来说，真的就迎来希望了吗？是否还会如专家预测般，石家庄房价将继续上涨？而面对土地接连流拍

当2021年的第一缕阳光打在人们的脸上，意味着充满了变数与痛苦的2020年终于结束了。然而，对于房地产市场来说，真的就迎来希望了吗？是否还会如专家预测般，石家庄房价将继续上涨？而面对土地接连流拍的现实，未来石家庄的土地市场，能回归以往的荣光吗？种种疑虑，本周我们将一一分析。

1、土地市场新闻背景：上周，鹿泉区迎来1场土地出让活动，涉及2宗地块，最终两宗地块成功出让；12月30日，石家庄迎来2020年土拍收官战，主城区三宗土地挂牌出让，最终，1宗地流拍，2宗地成功出让。老杨观点：从五宗地块的出让结果看，鹿泉的两宗地块，分别被河北建设勘察研究院有限公司和石家庄铭筑房地产开发有限公司获得，其中，建研院获得的地块本身就是科研用地，位于南铜冶村，铭筑地产获得地块为鹿泉城区的一街村城中村改造。是体量为57.18亩的住宅用地，根据1.0—2.0的容积率看，预计将是小高层和洋房搭配的低密社区；而主城区的两宗地块，被万科地产获得，体量共计170亩。这是万科在2020年获得的第三和第四宗地块，也是全年最大的地块。其中，[2020]113号地块位于高营大街以东、城垣路（规划路）以南、金明街（规划路）以西、城垣东路（规划路）以北。土地面积为72403.42平方米（含托幼用地2520.00平方米）（约108.6亩），用地性质为住宅、教育用地，容积率为≤2.5、＞1.0，从位置看，应该是万科翡翠书院的二期地块；该地块为万科与润德地产联合拿地，显示出万科与润德的合作并未因为留村地块的解约而终止合作；[2020]114号地块位于古城东路北、胜利大街东。土地面积为40942.72平方米（含托幼用地3780.00平方米）（约61.4亩），用地性质为住宅用地，容积率≤2.42、＞1.0，为万科与石家庄轨道集团联合拿地。从位置看，[2020]114号地块周围已是多个项目存在，包括早已部分交房的半岛名邸和龙溪城，也包括去年刚刚落子的东原启城项目，根据土地竞拍的现场情况分析，该宗地有3家房企进入竞拍系统，最终经过7轮竞价，显示出一线房企对这一片区的重视程度。预计在新的一年，这一片区将迎来竞争激烈的项目品质+价格大战。。而从地块信息看，虽然所处位置为二环里的桥西地块，但3.88亩的住宅商服用地体量，和从2009年计算的土地年限，显然无法引起诸多房企的兴趣。最大可能是某项目的遗留地块。

2、征地公告新闻背景：上周，石家庄发布多则征地公告，涉及长安区、桥西区两大旧村超197亩地，以及高新区宋营镇西仰陵村约合65.19亩的土地。老杨观点：从位置看，长安区的东庄村改造，此次征地面积达127.72亩，显然只是东庄村改造的一部分，紧邻地铁1号线，且距离滹沱河景区只有2公里左右，无论从交通优势还是环境优势，都是值得关注的地块。之前，我们曾作过分析，东庄和西庄的控规体量达到1957.35亩。而此次征地的东庄村改造，其开发用途为住宅用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地。意味着，除了住宅开发外，城市的路网建设和公共用地，将成为其融入主城区连接正定新区的城市副中心地带。再看桥西的留村地块征地，批准面积为4.6758公顷（约合70.14亩），依照城镇规划，开发用途为住宅用地、绿化用地、道路用地。而留村最新的地块拍卖，是润德与龙湖地产的联合拿地项目—龙湖天璞。预计此次征地的地块，还将由润德地产与某家一线房企联合拿地。最后，我们看高新区宋营镇西仰陵村的65.19亩的土地，开发用途为住宅用地、交通运输。从位置看，该地块位于石家庄信息工程职业学院的西边，南二环东延线的北边。从配套看，周边包括润都荣园、傲湖小区、和合美家、天然城等城市社区，距离北国超市益新购物中心很近，其他包括三甲医院、多所中小学校等城市配套，预计未来将成为众多房企关注的地块。

3、金融政策新闻背景：上周，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。《通知》自2021年1月1日起实施。老杨观点：此次通知的具体看点主要包括：1、贷款集中度管理《通知》要求，房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限，开发性银行和政策性银行参照执行。显示，将为房地产贷款和个人住房贷款进行监控与管理，防范地产行业的金融风险；2、设定上限浮动空间。根据《通知》，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。以上内容表明，大中型银行信贷政策以收紧为方向，而小型银行根据实际情况决定。但大多数收紧仍为大概率。这意味着，银行对房地产贷款和个人住房贷款仍以收紧为主。3、管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。通知显示，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。显示，即使设定了上浮空间，整体收紧了贷款的趋势，但依然以稳定为主，不会大幅收紧或突然收紧。不过，房地产贷款所受影响更大，而个人住房贷款影响不大。4、支持大力发展住房租赁市场。央行、银保监会有关部门负责人表示，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。据此分析，未来几年，住房租赁市场将成为国家重点支持的领域，预计将呈现逐年增长的趋势。

4、房价预测新闻背景：上周，由中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房发展报告（2020-2021）》中有关于明年房价的一段预测，引起广大网友的热烈讨论，其明确提出一个预测：预计2021全年商品住房价格同比增幅可能在5%左右。对于未来房价走势，老杨你怎么认为？老杨观点：判断这一预测是否应验，可以从中国社科院近几年的房价预测对照来看，在最近6年的预测中，尤其是房价波动较大的2014年、2019年，预测结果和实际房价涨幅基本吻合。因此，社科院的预测结果在某种程度上，还是可以体现出楼市变化趋势的。

与很多人印象中有差别的事实是，尽管2020年受到疫情影响，可房价依然保持了近8%的涨幅。显然，综合来看，中国社科院的预测还是比较靠谱的。不过，不管是2020年同比上涨的8%，还是新预测的2021年的5%，都是全国房价的平均值。而每个城市房价的判断则不尽相同。以业内看，各大中心城市的房价上涨趋势是明显的，即使在2021年的新市场环境下。但许多二三四线城市，并非简单以涨跌判断。以石家庄为例，2020年11月份，国家统计局数据显示，石家庄新建商品住宅销售价格同比上涨3.6%，低于全国房价同比上涨7.9%的平均值，显示，石家庄房价上涨动力不足。而从石家庄各大区域成交的实际价格来看，显然同比下跌的幅度较大，与官方数据大相径庭。据统计，截止2020年底，石家庄在售楼盘达到299个，其中住宅项目227个，商业项目72个。按照石家庄2020年的供应量看，市场供大于求的趋势更加明显。再看土地市场的情况，2020年，土地流拍的比例越来越大，部分流拍地块甚至经历了三次四次流拍，那些地段偏、配套差、体量小且为商服用途的地块，成为大部分房企眼中的鸡肋。反之，多个地王项目诞生于主城区的优质地块中。2021年，预计这一趋势将更加明显。最后，我们看这座城市的人口净流入情况。石家庄，2019年常驻人口比2018年增加了7.93万人，其中石家庄主城区常住人口326.24万人，比2018年增加4.56万人。不过，虽然2020年的常住人口数据未出，但老杨认为不太乐观。因此，从以上供需关系、土地市场以及人口增长三方面看，石家庄2021年房价同比上涨的可能性较小，大概率为稳中有降的趋势。尤其部分刚需项目，预计还将有下降空间。购房者可多关注意向区域内的项目价格变动情况，选择自己喜欢的项目做好抄底捡漏的准备。

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