不降反升?实地调研,元旦后港区房价上调4%

不降反升?实地调研,元旦后港区房价上调4%潘昌坤 北港（郑州航空港区机场以北、高速以东、南水北调以南），发展至今已经有近10年时间，相比港区其他区域，发展速度较快，住宅区基本成型。目前，北港的住宅项目销售情况如何？从业人员对未来几个月的市场是

北港（郑州航空港区机场以北、高速以东、南水北调以南），发展至今已经有近10年时间，相比港区其他区域，发展速度较快，住宅区基本成型。目前，北港的住宅项目销售情况如何？从业人员对未来几个月的市场是什么判断？2021年1月18日，河南商报记者走访了北港的永威·南樾、豫发·国园、正弘·中央公园、兴港和昌·云著、融创·空港宸院五个项目。通过与一线人员交流互动，倾听他们对市场的看法，感知当下港区楼市的真实状态。

01现状“元旦后，我们项目的房价上调了2％，目前在售的是四期，总共10栋，其中有4栋在售，现在均价为10500元／㎡。目前，北港的市场已经进入平销期。”永威南樾的一位资深顾问向河南商报记者表示。“目前，港区的返乡置业被疫情阻断，这波行情没能出现，现在市场比较平静。”兴港和昌·云著的置业顾问表示，“港区整个市场还是偏刚需，首付分期不能用以后，大部分客户被挡在门外，现在由于政府限价，整个市场的价格比较稳定，现在我们项目均价为9000元／㎡。”

河南商报记者走访发现，港区楼市经过一波年底冲刺，各个售楼部的成交量相对比较理想，整年积攒的客户基本消化。目前，新一批的购房群体基本上处于市场观望状态。。？。”“正弘在北港算是比较大的开发商，开发了14块地块，在整个市场遇冷的行情下，2020年最后一个月冲刺卖了200套，在刚需楼盘项目中算是实力销冠了。元旦后，我们项目价格上调了2％。”正弘中央公园的置业顾问表示。“我们项目的一期和二期在2020年12月完成了清盘。目前，正在进行三期产品的筹备工作。”融创·空港宸院的市场策划人士告诉河南商报记者。

在2020年12月的北港市场中，并不是每个项目的销售情况都是相同的。一路之隔，改善楼盘和刚需楼盘的销售情况就不同。“我们项目在北港是相对纯粹的改善盘，港区的改善购房群体本来就不多，这就意味着我们的客户群体比较少，再加上我们产品成本较高，楼盘所处地段好，在价格上不会像刚需盘那样打价格战。年底冲刺，成交量不是太高，元旦后价格上调了4％，现在均价11000元／㎡。”豫发国园的一位主管人员向河南商报记者表示。

02探讨问题一：开春后，北港的楼市会走出一波行情吗？房价将会上扬还是保持平稳？观点①：目前，北港的房价已经到了一个低点，市场最差的情况已经过去了，今年疫苗也会全面的铺开，房价没有理由会走向下行，最不理想的情况也是保持平稳。观点②：眼前，新一批的购房群体的观望周期是在3月～5月。3月份，如果市场能出现小阳春，这批客户可能会选择买入。如果5月份行情还没出现，这部分购房者将会选择继续观望市场。观点③：宏观上看，北港的房价保持稳定是政府、购房者，房企最大的公约数。微观看，首先要看头部房企是什么节奏，如果有房企带头，可能会有一批追随者跟随。其次，要看房企自身的资金压力大小，压力大扛不住的，会让利出售产品，及时回款。最后，看短期内有没有利好消息的刺激。比如，项目周边的基础建设进度情况，地铁、学校、文体中心等。随着项目周边配套的完善，会给项目带来增值，房价大概率会上调。

问题二：对市场出现的首付分期行为持什么样的态度？观点①：首付分期停用后，将会筛选一波有资金实力，素质较高的购房群体进入市场，有利于稳定市场环境，有助于房企专注产品力，引导行业健康发展。

观点②：在市场艰难的时刻，这种方式的确是刺激了成交量的上升，而禁止首付分期，必然会影响成交量，一大批刚需客户被挡在门外。

问题三：港区楼市遇冷，房价走起下坡路究竟为何？观点①：这几年，港区土地供应比较大，市场需求有限。外部环境导致市场下行后，供需矛盾更加凸显，港区高层产品居多，同质化严重，有核心竞争力的产品比较少，容易上演价格战。观点②：港区自身的发展处在瓶颈期，已经走到了关键的时间节点，要想继续前进需要勇敢突破。

03蓄力眼下，港区开发建设已经进入关键节点，由于缺乏法治支撑，港区管理体制不顺畅、法律地位不明确、权力责任不清晰、先行先试无依据、改革创新缺空间等问题逐步显现。2021年3月1日，《郑州航空港经济综合实验区条例》将要施行，港区设立具有特定管理职能的法定机构后，将会有更多的自主权。

除了政策护航港区发展外，港区的大基建也在不断发力。比如：郑州新国际会展中心2021年四季度一期一标段可投入运营，郑州南站将于2022年4月底完工。

目前，在基础教育配套方面可圈可点。据统计，“十三五”时期，港区累计建成投用各类学校29所、新增学位近3万个，基础教育条件显著提升。比如，位于凌霜街以东、护航路以南的郑港一路小学将于2021年7月完工交付，9月开学招生。高等教育方面，已有中国民航大学郑州校区、郑州财税金融职业学院新校区、郑州工程技术学院、郑州财经学院航空港校区等多所高校入驻港区。文体配套方面，2021年上半年，北港的河南省职工文体中心有望建成投入，将提高港区人民业余时间的生活质量。医疗配套建设方面，“十三五”时期，港区以人民健康为重点，累计建成各类医院、卫生院、社区卫生服务中心12个，可供床位1779张，初步形成15分钟就医服务圈。交通出行方面，2020年12月12日，2号线城郊线港区北站正式启用。2021年地铁17号线也将要开通。当下，港区进入“十年立新城”的关键时期，而港区的楼市已经处在新一轮的周期之中。