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南二环楼市乱象,融信假高潮,大东海抢跑,中骏急了?

今天来聊聊周末福州南二环的楼市乱象,周五晚上位于南二环的融信海纳新潮领证开盘,一下子刷屏了福州楼市圈,从中也发生一些神奇现象。

01融信假高潮?

首先这场热度是由位于南二环边的融信海纳新潮引起,楼盘是近200亩的超级大盘,由于配建安置房和租赁房,分割了ABC三个区域。由于现在无需摇号,在备案网站仅更新了A3,C7的情况下,楼盘就提前开盘了。

从备案价来看说,位于A区配建租赁房小地块毛坯价在28865,C区配建安置房的毛坯均价27946。从备案价来说,可谓是一下子拉高了南二环的天花板,溢价明显过高。

从开盘当天开始,中介置业圈都在疯传抢房视频,相信大家都看到这个视频了,其实认真看视频的内容,会发现墙上的楼盘名字是“印象”结尾,跟融信海纳根本扯不上边。所以这波使用虚假视频的套路可谓实在low。

接着楼盘官宣2小时首开告捷,记住这个时间“2小时”,从截图来看,两栋楼应该是备案的两栋,很有默契的顶楼和一楼中户被剩下了。当然楼盘真实情况如何,从留言来看,79,87的有读者买入了,至于楼盘是否真的火爆。

今天看到关于首开的消息,开盘六栋,A区1/2#,B区9#,C区1/7/9#,

房源数量:A区:89㎡/72套;B区:126㎡/48套;163㎡/16套;C区:79㎡/60套;87㎡/60套;111㎡/60套;共计316套;

折后均价:A区24000-25000元/㎡,B区28000-29000元/㎡,C区23000-25000元/㎡;(B区126㎡精装,其余毛坯)

蓄客:2020年10月24日,启动认筹,定存3000元,累计500组;2021年1月9日,启动升筹,毛坯定存3万,精装定存5万,累计300组;

去化:开盘当天去化130套,总去化率约41%;热销户型87㎡。

分析:楼盘虽然拿到了非常高的备案价,不过开盘的折后价与蓄客时候宣传差距不大,对比去化来说,去化130套,去化率41%,对于去化情况来说,惨淡说不上,热销那更是扯不上。从蓄客的数量来说,升筹300组,相当于有170组没有购买,弃选率不低。从去化消息和读者留言来看,79,87的C区户型相对热销,由于总价在200w上下,对于不少刚需而言有一定吸引力。如果从房源数量来看,79和87的房源有120套(假设去化80%),对比130套的去化总量,剩余房源的去化数量不过30多套,可见其他户型的去化是相当难看。

02大东海抢跑?

对于这场假高潮的营销,最大收益是融信海纳本身吗?目前看个人感觉是附近的大东海中央府。由于南二环新盘库存太多,大东海是最吃亏的一个,因为配比安置房太多,导致楼盘是安置房和商品房混合的社区,虽然备案价也给到26000,但是明显溢价过高,虽然开盘的时候也做出了优惠,折后价在23000左右,但是去化依然一般。

正好遇到附近楼盘为了首开做营销,配合它们的高备案价,对于很多不清楚楼盘实际去化和折后价的购房者来说,大东海的特价房一下子优势就体现了。当然对于大东海而言,其实特价房和之前开盘对比优惠的价格基本差距不大,但是场景不同,有对手打掩护,一下子舒服了。

从楼盘连续两天推出特价房来看,大东海心里也很着急赶紧把剩余的商品房都去化掉,毕竟对于开发商而言,安置房已经保障了利润,这些少量商品房反而是烫手山芋。

当然从宣传海报来看,大东海的第二批特价房描述如下:首批特价2小时秒空。神奇的“2小时”又出现了,是否很有印象,没错融信也是2小时首开告捷。只能说现在开发商户型设计都互相抄袭,连宣传文案都一样,太不走心了。

03中骏为何急了?

对于南二环楼盘的营销大战,最晚个人不仅仅接到了大东海的营销电话,还接到了中骏的电话,告诉本人二期要开始上市了。

分析:对于中骏来说,由于盘也很大,加上价格不低,本来吸引力就不高,奈何还被配建的商场延迟领证时间。一期就因为急不可耐,实施了暗开的违规操作。现在看到南二环的竞争对手都在上市,如果再不行动,剩余的购买力就要被周边对手给消耗光了。所以只好继续二期暗开,可以说时间不等人,中骏也急了。

04楼市开盘总结

对于目前的新盘来说,首开的消息已经清一色“日光,抢房,清栋”。由于疫情导致摇号取消,可谓乱象越来越多。目前借助分销的带客能力,加上中介配合演出。可谓演得越来越真实,对于购房者而言,真的很难不被打动。

。毕竟城南这些新盘,都是超级大盘,都要开出多期销售,所以不会出现错过一期就无法上车的情况。对于购房者来说:真正需要关心的不是能否上车,而是到底这个车上有多少人,你的车票和别人是否相同。

05题外话

由于不少读者之前留言想看融信的楼盘分析,个人也专门去了售楼部,本以为就实地看看情况,奈何架不住置业的热情,也做了3000的认筹,虽然知道认筹的金额在自己卡里,没什么风险,主要问题就是后期的解冻时间。虽然批评了融信的开盘,但是开发商也在开盘之后就解冻了,可以说在解冻的时间上还是可以表扬一下。

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