新年广州房价地图出炉!有的地方两年不涨,有的地方价格飞上天,捡漏还是避坑?
今年农历春节非常晚,以至于都立春了,大家都还忙碌在各自的工作岗位上。
楼市方面,往年的1月是传统春节淡季,而今年的1月则延续了12月楼市火热的趋势,市场成交量持续保持高位。
尤其是广州市场。
最近,各大行业机构的市场数据相继出炉,而政府官网阳光家缘的数据显示,1月广州住宅成交1.41万套,虽然比去年12月略有下降,但总体成交量仍然维持在连续五个月超过1万套的市场规模。
1月广州住宅平均签约价格为3.29万/平,处于历史高点,与去年12月基本持平。
对比2016年广州住宅成交12.8万套的火热态势,本轮市场行情与当年相比毫不逊色。
不仅房价翻了一倍,而且月度成交量比2016年还要高。
2016年,广州楼市从3月份开始整体升温,月度成交规模大部分时间稳定在1.1万套左右。
直到2017年330调控政策出台后,楼市热度才逐月下降。
对比当年市场行情,本轮广州楼市成交规模已经连续五个月突破1.4万套,年后如果没有相关政策的降温刹车,市场毫无疑问要比当年更加疯狂。
然而,与2016年广州楼市发展不同的是,本轮市场行情区域分化比较明显。
即使相邻的两个区域,比如番禺和南沙,虽然成交规模都在上涨,但房价变化的差异却十分明显。
南沙住宅的月度成交规模,从2019年平均每月的1000余套,上涨至2020年月度成交超过2000套,尤其是从2020年下半年以来。
市场平均签约价格,也从2019年最低2万/平的价格水平,上涨至目前近3万/平。
然而,邻近区域番禺的楼市发展趋势却明显不同。
番禺住宅成交规模,从2019年每月成交几百套,上涨至如今单月成交近2000套的规模水平。
而平均住宅签约价格,仍然维持在3.3万/平的价格水平。
其他区域的市场发展也有类似情况,下面将2021年广州各区住宅房价变化的地图贴上来供大家参考。
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价格上涨比较明显的有天河、海珠和黄埔三个区域,与去年12月相比,1月份的签约均价分别上涨了19.7%、7.6%和6.2%。
天河区1月份住宅成交了500余套,平均签约价格达到6.73万元/平。
其中金地天河峯睿项目成交超过180套,平均成交价格超过7.6万/平,大幅拉高了区域整体的新房价格。
再看黄埔,1月住宅平均成交价格3.85万/平,比去年12月上涨了6.2%,并且创下了历史新高。
从黄埔区这两年房价的变化情况可以看出,如今该区域的高房价实际上是从2019年底限购政策门槛降低的时候开始的。
2019年黄埔区的总体价格并没有明显变化,平均成交价格维持在2.5万/平的水平。
从2020年1月开始,黄埔区房价开始逐月上涨,到目前为止平均签约价格达到3.85万/平,比去年年初增长了50%以上。
反观其他区域,例如增城和白云,过去一年来房价的上涨却没那么明显。
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在2019年下半年市场冷淡的环境下,曾有多个项目降价促销,大幅拉低了区域的房价水平。
2020年以后,随着全市住宅市场的逐步复苏,增城区市场热度也随之回暖,但房价总体水平却始终维持在原来的水平。
即便新塘个别紧邻地铁网红项目的售价站上3万元/平的高度,但增城由于地广人稀,还有大量非地铁并且配套不是很好的项目在售,因此个别热度较高的项目并不能拉动市场整体的价格水平。
何况,即使地铁21号线周边项目的销售价格,比如朱村、凤岗等地,仍有许多项目的销售价格与两年前相比并无明显提升。
还有白云,过去两年来住宅成交价格始终维持在5万/平的水平。
这个广州面积最大、人口最多的中心城区,近年来楼市始终不温不火,市场热度根本无法同东边的天河、黄埔,以及广州南部的南沙相比。
然而,白云区的在售项目价格并不便宜,单价5万+、甚至个别单价近10万的项目并不少。
由于区域内旧村、工业厂房较多,因此片区项目许多来源于旧改供应,因此进度缓慢,这使得区域内一直呈现供不应求的状况。
加上近年来区域内出让的土地价格较高,因此新项目的售价都比较贵。
然而,虽然区域内人口密集,并且在售项目供不应求,但是目前产业现状层级较低,而新规划产业尚未大规模进入,并不能带来支付能力较高的新产业人群,因此区域房价只能维持在现状水平,而不能向上突破。
只有在片区大面积旧改完成后,并且新兴产业导入并运营相对成熟后,白云的房价才具备厚积薄发的上升潜力。
综上所述,虽然目前广州楼市非常火热,但除了黄埔、南沙以及市区内个别网红盘以外,其他许多地方的房价并没有多大涨幅,市场分化的趋势也非常明显。
针对这一市场现状,对于许多购房者来说,是继续追涨热点区域,还是将目光转移至那些两年来房价一直没有明显上涨的价格洼地?
追涨热点区域当然会有站岗风险,而购买价格洼地的项目也会有入坑的可能性。
因此,我们建议回到看房选房的底层逻辑上,多关注地铁规划、教育配套、以及未来的产业发展、人口导入等变化因素,只有这样才能将购房风险降至最低。
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- 编辑:夏学礼
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