巨大利空?22城“土地收紧”,一年仅三次供地!

巨大利空?22城“土地收紧”,一年仅三次供地!裴涩琪三级 撰文=燕十三 重大利空？就在昨天一条土地市场的消息刷爆朋友圈，引发行业再次关注！ 还没有等市场缓过神，朋友圈已经有所谓专家热烈鼓掌，给房企设置“三道红线”，给银行设置“两道红线”，给地方设置

撰文=燕十三

重大利空？就在昨天一条土地市场的消息刷爆朋友圈，引发行业再次关注！

还没有等市场缓过神，朋友圈已经有所谓专家热烈鼓掌，给房企设置“三道红线”，给银行设置“两道红线”，给地方设置“三个节点”，没买房的人有福了！

实际上包括天津、郑州、苏州、无锡等地都传出要落实集中供地政策，部分城市已经得到核实如天津，据此可以分析，全国22个落实长效机制的城市，或在近期陆续响应或发布“两集中”政策。

典型1：郑州流出的文件里，明令禁止航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区发布住宅用地出让公告，需由市局统一发布实施。

典型2：天津网传的文件里，规定的内容则比较多：一是要求集中发布出让公告，原则上全年不超过3次；二是集中3/6/9月组织出让活动。

在供给端上收紧，不管是利好利空，都只能反映一个大基调，就是土地市场也开始“供给侧改革”！

究竟有哪些大影响？我们从以下五个方面来看，仅做参考，不作为投资依据：

其一，22个重点城市同时调整，对于布局全国重点城市的房企而言，亟需优化资金配置，布局单一的房企，更应该走均衡路线。

其二，这种集中土地拍卖，并不是首次使用，此前在北京等城市已经试过，最终，并没有因为集中供地让楼市刹车，反倒是地王频出。

其三，除了热点地块之外，将总体降低房企参拍率，一部分房企或将丧失机会，一定程度上抑制地价，或造成土地流拍，给市场降温。

其四，因为锁定供应次数，因此热点地块一定会被房企围剿，如果在出让条件上没有特殊条件，更容易出现地王，而且很容易破纪录。

其五，土地集中入市，供应也会相对集中，到时候集中开盘，会造成供应的“雨季”和“旱季”，当然，最终还是要考验房企操盘能力。

当然，可以明确的一点是，因为政策参与度太高，导致楼市青黄不接、旱涝交替，这将是最终结果！

近年来，西安土地价格上涨十分明显，但整体成交涨幅收窄，不是高地价变少，而是远郊供地越来越多，导致数据被淹没！

其一，土地供应面积：2020年大西安住宅用地供应13699亩，环比上涨7%；土地成交面积：2020年大西安住宅用地成交14009亩，环比上涨17%；亩单价：2020年大西安住宅用地成交均价882万元/亩，环比上涨27%.

其二，土地供应建面：2020年大西安住宅用地供应2459万㎡，环比上涨10%；土地成交建面：2020年大西安住宅用地成交2501万㎡，环比上涨21%；楼面价：2020年大西安住宅用地成交均价4943元/㎡，环比上涨23%.

2020年，大西安住宅用地供给量主要分布在主城的港务、高新，西咸的沣西、秦汉、泾河；主城高新楼面价最高，西咸沣东楼面价最高。

进入2021年，大西安土地市场情况又是一变！

目前，西安万元地价案例已经达到29宗（招拍挂+股权收购+城改项目），但地价最高版块却不是高新，而是丝路能源金贸区及曲江二期！

2021年1月29日，北方绿城摘地西咸新区丝路能源金贸区，面积约101.878亩，用途为住宅用地，容积率不大于2.0，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，实际总价21.8亿（20.79亿土地款+教育设施代建费用4414万元+保障房配建费款5636万元+），亩单价2139万元/亩，楼面地价16044元/㎡。

参考《提醒！绿城摘地西咸，重点关注阳光城二手房！》

2021年2月19日，曲江大明宫&中国铁建联合摘地曲江二期，面积约116.892亩，容积率不大于2.0，建筑密度不大于28%，绿地率不小于35%，溢价48.56%，实际总价36.53亿（21.5亿土地款+13.44亿教育设施配建费用+1416万元幼儿园建设费用+1.4472亿元公租房建设费用），可售楼面价达到24325元/㎡。

参考《24325元/㎡！最怕地价引发“蝴蝶效应”！》

当然，目前西安楼市还没有进入22城调控之列，但也属于政府严控范围，后期土地政策如果收紧，下一步市场究竟是变热OR变凉？

这个政策十分有意思，看似巨大利空，却更容易诞生地王，以前摘地“等一等”，现在摘地“马上”！

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