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巨大利空?22城“土地收紧”,一年仅三次供地!

撰文=燕十三

重大利空?就在昨天一条土地市场的消息刷爆朋友圈,引发行业再次关注!

还没有等市场缓过神,朋友圈已经有所谓专家热烈鼓掌,给房企设置“三道红线”,给银行设置“两道红线”,给地方设置“三个节点”,没买房的人有福了!

实际上包括天津、郑州、苏州、无锡等地都传出要落实集中供地政策,部分城市已经得到核实如天津,据此可以分析,全国22个落实长效机制的城市,或在近期陆续响应或发布“两集中”政策。

典型1:郑州流出的文件里,明令禁止航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区发布住宅用地出让公告,需由市局统一发布实施。

典型2:天津网传的文件里,规定的内容则比较多:一是要求集中发布出让公告,原则上全年不超过3次;二是集中3/6/9月组织出让活动。

在供给端上收紧,不管是利好利空,都只能反映一个大基调,就是土地市场也开始“供给侧改革”!

究竟有哪些大影响?我们从以下五个方面来看,仅做参考,不作为投资依据:

其一,22个重点城市同时调整,对于布局全国重点城市的房企而言,亟需优化资金配置,布局单一的房企,更应该走均衡路线。

其二,这种集中土地拍卖,并不是首次使用,此前在北京等城市已经试过,最终,并没有因为集中供地让楼市刹车,反倒是地王频出。

其三,除了热点地块之外,将总体降低房企参拍率,一部分房企或将丧失机会,一定程度上抑制地价,或造成土地流拍,给市场降温。

其四,因为锁定供应次数,因此热点地块一定会被房企围剿,如果在出让条件上没有特殊条件,更容易出现地王,而且很容易破纪录。

其五,土地集中入市,供应也会相对集中,到时候集中开盘,会造成供应的“雨季”和“旱季”,当然,最终还是要考验房企操盘能力。

当然,可以明确的一点是,因为政策参与度太高,导致楼市青黄不接、旱涝交替,这将是最终结果!

近年来,西安土地价格上涨十分明显,但整体成交涨幅收窄,不是高地价变少,而是远郊供地越来越多,导致数据被淹没!

其一,土地供应面积:2020年大西安住宅用地供应13699亩,环比上涨7%;土地成交面积:2020年大西安住宅用地成交14009亩,环比上涨17%;亩单价:2020年大西安住宅用地成交均价882万元/亩,环比上涨27%.

其二,土地供应建面:2020年大西安住宅用地供应2459万㎡,环比上涨10%;土地成交建面:2020年大西安住宅用地成交2501万㎡,环比上涨21%;楼面价:2020年大西安住宅用地成交均价4943元/㎡,环比上涨23%.

2020年,大西安住宅用地供给量主要分布在主城的港务、高新,西咸的沣西、秦汉、泾河;主城高新楼面价最高,西咸沣东楼面价最高。

进入2021年,大西安土地市场情况又是一变!

目前,西安万元地价案例已经达到29宗(招拍挂+股权收购+城改项目),但地价最高版块却不是高新,而是丝路能源金贸区及曲江二期!

2021年1月29日,北方绿城摘地西咸新区丝路能源金贸区,面积约101.878亩,用途为住宅用地,容积率不大于2.0,建筑密度不大于20%,绿地率不小于35%,实际总价21.8亿(20.79亿土地款+教育设施代建费用4414万元+保障房配建费款5636万元+),亩单价2139万元/亩,楼面地价16044元/㎡。

参考《提醒!绿城摘地西咸,重点关注阳光城二手房!》

2021年2月19日,曲江大明宫&中国铁建联合摘地曲江二期,面积约116.892亩,容积率不大于2.0,建筑密度不大于28%,绿地率不小于35%,溢价48.56%,实际总价36.53亿(21.5亿土地款+13.44亿教育设施配建费用+1416万元幼儿园建设费用+1.4472亿元公租房建设费用),可售楼面价达到24325元/㎡。

参考《24325元/㎡!最怕地价引发“蝴蝶效应”!》

当然,目前西安楼市还没有进入22城调控之列,但也属于政府严控范围,后期土地政策如果收紧,下一步市场究竟是变热OR变凉?

这个政策十分有意思,看似巨大利空,却更容易诞生地王,以前摘地“等一等”,现在摘地“马上”!

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