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土拍四把王炸,余慈楼市直接起飞?

2021的宁波楼市,以一场场魔幻的土拍开年,特别是余姚、慈溪。

先是余姚城东梅山路南侧地块,在2月5日拍出16569元/㎡的价格,打破了太守名府保持了11的最高地价纪录;再有慈溪三连拍,刷新了恒元保持了11年的地价,一块比一块高。尤其是昨天的新城河4#地块,最终成交地价高达16614元/㎡,比11年前的纪录整整高出5746元/㎡。就像事先说好的一样,余慈扛把子就连地价破纪录的步调,都如此一致。

这春节前后近乎疯狂的土拍热度,似乎有点联手开挂的意思。毕竟奉化撤市设区后足足火了三年,余慈沉寂很久,也该轮到TA们了。我们的粉丝也似乎嗅到了什么风吹草动,纷纷在后台留言:“余慈今年要发力了吗?”、“余慈会是下一个楼市风口吗?”今天我们就从几个不同的维度来共同探讨:2021,会是属于余慈楼市的年份吗?首先还是购房者最关心的房价:

宁波市六区2020年成交均价23974元/㎡,较16年(13860元/㎡)上升73%,绝对值上升10114元/㎡。慈溪2020年成交均价13472元/㎡,较16年(7690元/㎡)上升75%,绝对值上升5782元/㎡。余姚2020年成交均价13344元/㎡,较16年(9486元/㎡)上升40%,绝对值上升3858元/㎡。总体来看,虽然虽然房价涨幅与市六区基本相同,但是绝对值仍然较低。虽然余慈地王不断刷新,但GDP,人口,经济实力,对应之房价水平,同比其他城市县级市域,其实不高。相较于温岭(2020年住宅均价20000元/㎡)、乐清(2020年住宅均价16000元/㎡),余慈两地的房价还是处在低位,未来充满潜力。不过自2016年来,慈溪、余姚两市的房价呈逐年上升趋势,总体势头可观。而且可以肯定的是,随着这一波土拍热潮,两地的房价都将上升到一个新的高度,迎来一轮迟到的房价补涨。

其次是愈发严格的楼市政策:

2020年以来,宁波乃至其他一、二线城市频频出台房地产政策,种种迹象表明,21年的楼市,依然会被严格调控。不过这些限购、限贷、限售以及二套房首付等政策仅限于宁波市六区,余慈等其他三、四线城市仍执行不限购、不限贷、不限售政策,楼市总体政策面较为宽松。尤其近期热议的全国22个重点城市实现住宅用地“两集中”,规定发布住宅用地公告一年不能超过三次,不过该政策的实行范围仅限于中国一、二线城市,宁波就是其中之一。(余姚、慈溪基本不在政策范围内)所以我们可以预测,由于受到市区土拍“双限”政策的影响,越来越多的开发商将目光放到了周边市县,尤其是余慈两地临近高铁站的区域。那里和宁波主城区之间有着便捷的交通网路,目前地价仍处在低位,楼市政策较为宽松,故而成为开发商们争抢的下一个重仓之地。未来,余慈两地的土拍市场还将持续火热……

但是,由于目前余慈两地的土拍和住宅市场已出现过热状态,不排除之后会否出现进一步的调控措施。(余姚主城图)最后再来看一下两个城市的基本面:余姚去年GDP达1220.7亿元,位列各县(市、区)第四,同比涨幅达5.1%,增速位列第一!常住人口数量也高达116.3万人(19年数据),基本面非常优秀!2020年余姚市共计成交18330套,较19年(13632套)上升34.5%,楼市火爆,成交连续两年超过万套。在今年一月份更是交出了一张漂亮的成绩单,新房成交3141套,接近于海曙、江北、镇海、北仑四区的总和,同比上升145%,创造了历史同期最高值!成交楼面均价6448元/㎡,较19年上升133%,地价翻了一倍有余!尤其是去年大热的高铁新城——云城,不仅有余姚高铁北站、长途汽车站。

还有云晟美校为邻。板块内德信新中宇云城大境府的热销,是2020年余姚乃至宁波楼市纪元中,绕不开的高频热词。逢开必罄,热度堪比宁波红盘,许多小伙伴都为之蠢蠢欲动。慈溪2020年GDP首次突破2000亿元,成为浙江强县市发展的火车头。并将随着苏嘉甬高铁、两条城际列车(建设中)的通车,跨入全新的高铁和城铁时代,打破多年不通高铁的短板!2020年慈溪市共计成交15607套,较19年(12725套)上升23%,成交连续两年超过万套!2020年慈溪市成交楼面均价5079元/㎡,较19年上升41%;成交总价达129亿元,涨7%。无论是土地出让面积、成交建面还是地价、总价都创造了历史新高。

慈溪市当前最高售价是融创慈澜府一期的26090元/㎡。对比昨天的土拍价来看,房地价差还是存在一定空间的,至少比宁波限购圈内要合理、健康的多,并没有那么疯狂。因为宁波的房价在土拍之后就被锁定了,而慈溪、余姚不限价的政策,为后期两地的房价带来了一定程度上的想象空间。

综上:在前不久的两会中提到宁波未来五年“推进全域城市化”的规划,慈溪、余姚无疑是宁波第七区的种子选手(猜想)。北翼的慈溪城区、余姚城区和前湾新区要相融发展,着力拓空间、强功能、育产业,加强与主城区融合联系,打造高质量发展重要引擎和宁波都市副城。根据宁波都市圈的规划,整个宁波大圈范围内,余慈的重要程度跟台州、舟山这样的地级市同级。所以我们有理由相信,城市发展和建设正在崛起的余慈两地,在这一轮疯狂土拍之后,地价将会快速提升。

而2021年,势必是属于余慈的年份!地产新观察永远在房市的第一线,随着越来越多的购房者和开发商对余慈的关注,我们重磅推出余慈新观察,实时跟进余慈楼市动态,分享各种实用干货。

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  • 编辑:夏学礼
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