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上涨60个月!西安房价上演“星际迷航”?

撰文=燕十三

为什么西安楼市一直被外媒围着打?因为已经连续上涨了60个月,还没有彻底停下来!人们对于北上广深房价上涨见怪不怪,因为,那些都是遥不可及的,即便是上涨,也与我们无关,但西安作为西北城市,竟然也连续上涨,让很多人感到惊讶,还有懊恼。为什么说是懊恼?因为在大多数人眼中,要说近几年中国楼市的明星城市,有人说是深圳,连政策都压不住,只能被迫封市;也有人说是厦门,福建有钱人的货币天堂;还有说是杭州,炒房之都,从房改后就没停过。但西安凭什么房价持续上涨?2016年之前的西安房价,曾经一度低于兰州、天水、乌市,甚至于很长一段时间,市场均价低于榆林榆阳区,也低于神木府谷,在那个时候,西安房价一直被踩在脚底,连东南沿海三四线城市都不如。但进入2016年之后,房价从7500元/㎡涨到16000元/㎡,西安房价连续五年多上涨,人们终于意识到了,西安竟然还是一个省会城市,还是一个西北经济的桥头堡,还是一个单列市,再后来,竟然被列为国家中心城市,位列第九座......于是,这种场景反差之下,有人惊呼西安房价上涨上演的是“星际迷航”,西安在房价上涨的过程中逐渐迷失自我。

近日,国家统计局发布了3月份70城房价数据,西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.9%(2月为0.8%),同比上涨7.8%(2月为7.4%),这是西安新房价格连续第60个月环比上涨。

从面积段来看,90㎡及以下房源,环比上涨0.7%,同比上涨10.2%;90-144㎡房源,环比上涨0.8%,同比上涨7.5%;144㎡以上房源,环比上涨1.2%,同比上涨7.5%。从这些数据可以看出,144㎡以上房源环比涨幅最大。

二手住宅方面,西安环比上涨0.6%(2月为0.9%);同比上涨5.6%(2月为4.7%)。

从面积段分析,西安二手住宅90㎡及以下房源环比上涨0.6%,同比上涨4.5%;90-144㎡房源环比上涨0.5%,同比上涨6.0%;144㎡以上房源环比上涨0.8%,同比上涨6.7%。从这些数据可直观看出,二手住宅中144㎡以上房源涨幅最大。突然发现,144㎡以上的大户型,同比涨幅如此迅猛,这与西安市场现状十分契合,在改善为主的市场之中,房企为了提升溢价,普遍是高端定位。从西安市场实际情况来看,3月份共有3批次万余套房源价格公示,38个项目获得预售证,共有31个项目8582套房源进行了意向登记,80494组家庭参与了意向登记。据统计,3月份西安新增商品房供应141.89万㎡,环比上涨285.6%;成交111.46万㎡,环比上涨31.9%。其中住宅供应101.13万㎡,环比上涨385.7%;住宅成交59.71万㎡,环比上涨4.5%。目前商品住宅存量296.79万㎡,去化周期约3.3个月。此外,3月份,西咸新区新增商品房批售39.69万㎡,成交41.30万㎡,其中普通住宅成交29.22万㎡;西咸商品房存量565.51万㎡,存量套数3857套,其中普通住宅存量面积98.33万㎡,存量套数2394套,去化周期13个月。由此可见,3月份的西安楼市,商品房的供应和成交环比2月均有大幅提升。从库存量来看,大西安市场整体不缺房,但西安主城区十分缺房,住宅去化周期仅3.3个月,这点存量不可避免会引起购房热潮。从2017年西安限购以来,每年政策都在升级,但问题又与城市红利叠加期挤在一起,调控就变得十分困难。这是一种什么样的“困难”?关中城市群批复、国家中心城市第九城落地、国家十四运落地、4.8万亿招商签约、2600亿全运投资、地铁“六线齐发,九线共建”、三年计划(三年拆迁、三年教育、三年治水、三年医疗等)等等利好叠加到来等,如果此时“房价跌了”,国内其他城市会怎么看待西安?一旦房价下跌,被外界质疑的问题,便不再是西安楼市,而变成了西安城市!近年来,一部分媒体抹黑西北城市,例如渲染“投资不过玉门关”、“投资不过胡焕庸线”等,认为西安的发展是西北城市的最后一次挣扎。但西安很倔强,2020年GDP过万亿,2021年“十四运”转眼就到,新房均价打破1.6万/㎡,二手房均价打破1.7万/㎡,虽然在新一线城市中,西安经济实力仍然是垫底的存在,但西安没有被“黑垮”。由于城市红利太强,因此从2017年开始,西安虽然经历了限购重启、公寓限购、摇号政策、房改政策、620政策、1130政策、330政策,如此之多的调控政策,西安房价却始终没有被摁下去!比较庆幸的一点是,西安没有在楼市换挡的节点“一蹶不振”,没有如同天津、厦门、青岛、郑州、石家庄等城市一般“猛跌”,反而在城市利好不断升温之中,成为北方唯一横跨“调控大周期”的城市。有人说,西安在房价上涨的路上已经迷航,其实,这些人只是不知道西安还有1.3万/㎡的房价,误以为西安遍地都是高新曲江。

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