2万/㎡+地价诞生后,常州楼市该何去何从?

2万/㎡+地价诞生后,常州楼市该何去何从?明朝贺英 关注常州楼叔，获取一手楼市资讯 。商务合作：" data-from="0"> 常州土拍周如期而至。 就问一句，前几天，常州丽华拍出了首宗地价破两万的宅地，你懵了吗？ 市场从来不等人，常州人却还沉浸在“非

关注常州楼叔，获取一手楼市资讯

。商务合作：" data-from="0"> 常州土拍周如期而至。

就问一句，前几天，常州丽华拍出了首宗地价破两万的宅地，你懵了吗？

市场从来不等人，常州人却还沉浸在“非核心区拍出高地价”的困惑中：

3.12，金坛钱资湖大道南侧、新城路西侧地块，成交楼面价13546元/㎡；

4.19，邹区常金路北侧、东方大道东侧地块，成交楼面价12603元/㎡；4.19，西林公园东地块成交楼面价15645元/㎡；4.20，丽华采菱港西侧地块成交楼面价20348元/㎡；4.20，横山桥派出所西侧地块成交楼面价13966元/㎡......

士气高涨的常州土拍背后，是怎样的商业逻辑？

2万+地价于当前的常州楼市，是锦上添花还是暴风雨前夕的最后一次疯狂？

近日，一房地产从业十年大神激情写下5K+字，深度分析当前常州楼市，字字珠玑，句句入骨。

快餐时代，到处都是急功近利，少有如此务实的分析，小编想分享给大家，而屏幕前的你，也不妨停下来，想一想：2万/㎡+地价诞生后，常州的楼市该何去何从？

本文来源化龙巷热帖：

《2万+地价的常州楼市会怎样？说说我的看法》

作者：本用户已成仙（已授权）

整理：朝三暮（基于论坛写作模式，本文较原文结构稍作变动）

PS：本文仅为作者个人观点，不代表平台立场，仅供参考。

以下为正文：

20348元/㎡的土拍成交价，已经刷屏了，基本上很多房产业内从业者马上就会望风而动，各种买房涨价的消息全部会随之而来，我自己所在的几个业主群的业主们，也陷入了疯狂，甚至开始直言自家楼盘3万块稳了。

我自己也是个房产的从业者，现在在我的眼前看到的却是一场最后的狂欢，接下来市场的反馈绝对会和眼前的狂欢呈天壤之别。

不可否认的是，常州在过去4年里，对土拍地产市场上的把控方面，是做的非常出色的。

各个区域土拍节奏有序，地块总体来说面积小，单价高，开发商的投入成本不高，去化压力不大。同时在各个板块区域，严格有序的控制供应量，避免了同质化竞争。因此整个市场可以一路高歌猛进，从2016年的7000，8000到现在的2万，3万。

在这样的4年里，整个常州楼市的市场是很稳定的。按照这样的剧本推进，一批一批的新项目也把整个城市的新房价格抬到了现在的高度。

但是，到现在，这个链条要断了，常州楼市已经到了悬崖边缘。

NO.1购买力在哪里？不要跌入库存低的陷阱

以时间轴来看，常州的购买力已经大换血！

• 2016-2018年这段时间，大家应该都经历过，这是个全民炒房的时代

那个时候常州的购买力组成包括了外地投资客，本地投资客，本地刚需，同时也是常州第一批投资改善客户冒头的时候。

两个类型的纯投资客在这里不多介绍了。

本地的投资改善客户主要就是真的有改善需求，同时又想着资产能够保值，手上有一部分继续就能上车。比如说当时大家一起抢的泰和之春，首付虽然要求被开发商提高了，但是30到50万左右还是有机会的。

当年泰和之春排队现场

• 2019-2020这个阶段，外地投资客退场，本地需求为主力

为什么会出现这样的情况？因为对于他们来说，外围城市有了更好的选择，就如同2016，2017年的常州，2018年以后的常州对于外地投资客来说，已经不是最优选择。

而本地投资客，因为对于外地市场的陌生，消息的限制或者是舒适区的安全感，依然会在本地市场继续选择投资置业。因为虽然空间小了，限售政策也紧了一点，但是他们的自有资金相对充沛，测算下来年化收益率做到5%以上都是让他们欣慰的。

这个阶段，他们热衷于投资一些高端和品质的精装产品，毕竟这类产品将来的稀有度更强和升值空间更大。

这个时候本地刚需客户也是有的，当时上车成本已经不是当年轻轻松松30万就能上车的时代，在主城区好一点的板块的上车成本在80-100万左右，一些所谓的新兴板块的成本也在50万左右首付。

因此这个时候市场的置换客户慢慢的成为了主流。

多年的积累之下，或者在2012-2016年有过置业的小伙伴们，在错过了前一波大潮之后，在2019年开始了后知后觉，置换入市，卖掉一套换一套成为了一种选择，或者拿着六个钱袋子再入一套，很多家庭也是能够支撑的住的。

这一批客户的心理其实非常直接，就是要一个更好的居住产品和环境，同时不想错过这班房价上涨的末班车。

• 时间到了现在的2021年，市场的购买力出现了非常明显的两级分化

很多所谓新兴板块的刚需项目去化初显疲态，而高端项目也在所谓的限价之下，推盘节奏放缓。

这个大家应该可以很明显的感受到，今年的自媒体的热销文章还是有，但是没有往年的多了吧。

为什么会出现这样的情况？因为本地投资客也看到了头，而本地刚需上车的难度更大了。

去年的调控政策落地之后，二手首付的要求和限售时间的拉长，基本消灭了所有想要继续使用杠杆的客户。那在这样的情况下，购买力就直接被拦腰砍掉了一半，同时二手房的出货速度慢和市场环境的恶劣，让很多的置换客户也受到了很大的限制。

自有资金已经跟不上首付上涨的速度，同时手上的房子也没有那么快能出掉，因此这个链条转动的越来越困难。

这个情况只有常州有吗？不是的。

整个苏锡常的情况一摸一样，苏州的自媒体早在年初就已经开始高喊着，苏州投资需谨慎，不是所有房子都能买的，而常州却还在独自狂欢，所以现在是不是已经在最危险的边缘了呢？

NO.2深度解密：常州土拍市场背后的商业逻辑

先解释一下，上文所说的悬崖边缘，并不是说房价要跌了。放心吧，最起码在十四五规划期间是不会跌了，整个长三角和珠三角区域都不会跌的。

我所说的悬崖边缘，是常州这个城市未来的发展，人口的增长，对产业人才的吸附能力的影响，这才是最致命的问题。

有人在留言里面说开发商难道是傻子吗？他们自己不知道吗？那正好我就来跟你说一下，开发商到底是怎么玩这个游戏的。

• 首先我们来理一理，解禁之后常州的拍地过程

不知道你们是否还记得2017-2021常州整体的拍地节奏，我用八个字来总结一下：多点开花，层层推进。

2017年开始，首先第一轮周期里我们的拍地主要集中在哪里？

主要集中在各个板块的核心区域和外拓新兴及极少数乡镇，比如说在东南方向，就是武进万达对面的美的国宾府，还有在田家炳旁边的华宇常宁府，凤凰新城的中海铂悦公馆、璞樾和山等等。

这里是第一步起势，货量均衡，雨露均沾。在常州各个板块都埋下了一到两个项目，看整体反馈，来选择发展的方向。

市场环境太好了，跑量跑的极快的情况下，到2018年的土拍就开始出现了很明显的倾向性，重点加码了几个板块，红梅翠竹板块，武高新板块，凤凰新城板块，钟楼新城板块，以及新桥板块的部分。

这个就是2017年之后各个区域决定的第一步外拓方向，适当的供地之后，激活了各个板块的置业热情，2018年依然跑得快。

因此在2019年开始，各个区域加强深化投入，上面所提到的板块开始大批量的供地上新项目，大家应该都能感受到，比如说新桥几个碧桂园，凤凰新城的中梁、金科、 弘阳，武高新的美的，钟楼新城雅居乐、保利等等，都在那个时候开始冒头的，看似项目多，其实按照常州当时的投资热情和消化速度，卖不了多久，就能跑完。

与此同时，又开始开发新的板块试水，继续把项目往外推，比如在2020年火起来的，北青龙、皇粮浜、经开区、淹城板块、钟楼荷园，这些早在2019年下半年的时候就埋好了点。这个时候到2020年看，是不是就是那些板块在大规模的供货，项目卖的很多比如万科新都会、四季都会、光明的三兄弟，淹城的豪宅，经开区的旭辉和美的。

而在2020年这个点上，2018年的热门板块慢慢的完成了库存去化，进入到了短货期，比如说近期拍的丽华和凤凰新城，小新桥板块，钟楼新城的核心区域，大家都会发现可以选择买的新房越来越少了。

因此在2020到2021这个阶段，我们看到价格摆在了哪里，就是这些大板块的空白区域，而荷园、皇粮浜这些地方又开始进入到库存消化期。

好了，到此给大家梳理了一下土拍的节奏之后，大家应该能比较好的理解我说的，多点开花，层层推进。

政府很好的把控了每个板块的供应量均衡，每个板块保持有房卖，但是库存压力不大的情况，如果库存高了一点，那土拍就往其他空拍区域引导。

举个简单的例子，就像在跑4*100米一样，大家都想跑一样，最好做到齐头并进，因此跑的太快的，我就慢一点，而落在后面的就用土拍来抽一鞭子，让你追上去。

这样情况下，其实就很明显的分化了区域板块内的去化压力，不会出现当年大飞龙板块那样的去化问题。这一点上，必须承认是控制的非常好的。

• 为什么开发商敢拿地？

在去化可见的情况下，开发商自然有信心拿地，而且同时最关键的是什么？是这些地块其实都不算很大，要的钱也不多。

嘉宏拿下的地王，总价也不过16个亿。

我在2019年的时候跟某科的城市总在聊天的时候，他自己就说过现在城市公司沉淀下来的资金，基本都能满足，自己在常州拿地，总部其实不需要给太多的支持，就看哪里更值得拿了。

那我们看到地价一步步攀升，今年土拍邹区、丽华这些地方冒头了，价格还出奇的高。

首先这的确没什么新房好选了，其次开发商需要去完成区域跨越涨价的交接棒。说白了，等丽华嘉宏入市卖3万多的时候，你是不是看看其他2万+也不贵了，咬咬牙那就上车吧。

这些新地块，就是这个市场的标杆，标杆只要能坚持住，那么之前拿地的小弟们才好抛货。那现在的标杆是谁，嘉宏-本地扶持的第一大户（不是新城了，懂得都懂），儒辰-从山东忽悠过来的愣头青。

而且到现在4月底，今年常州包含金坛才供地9块，而去年疫情影响的情况下，到现在这个时候，常州已经卖了16块地。核心原因是什么？就是有些地方没有前几年卖的那么快了，我们要开始合理的分化和控速了。

还有一点支持着开发商继续拿地，那就是本身房企的大方向政策。

从2018年开始，基本上头部前20的房企都在贯彻着围绕都市圈，在核心城市的主城重点板块拿地的政策。哪怕三道红线压在头上，融资成本越来越高，还是要拿地和开发，毕竟拿地还能活着，没地就真的要死了。

NO.3都市圈外溢辐射下常州有什么资本来支撑这样的房价

现在来说说外部城市的一些情况。

给大家简单提一提近期土拍火热的几个城市，让大家感受一下神奇之处。

首当其冲：绍兴。

这个其实大家看地图，心里就应该门清了，绍兴在哪里？杭州的东边，宁波的西边，嘉兴的下边，嘉兴上面就是上海宁的地盘。

就这个地方，旁边三个大佬，特别是跟杭州的距离就跟昆山到上海一样，上海宁去昆山买房子的事情，大家应该也都听说过了吧，如果还不够明显的话想想，南通跟上海的关系，自然能够理解绍兴的地价是什么原因了，常州如果靠上海这么近，我觉得常州也行。

▲ 绍兴在浙江的区位示意图。来源：地道风物 制图/伍攀

然后就是金华义乌。

义乌是个县级市哦，最贵的楼面价3万多，核心区房价4万 5万很轻松，一个县级市凭什么房价这么贵？

因为产业结构啊！因为他们真的有钱！你买房靠的是工资，他买房靠的是产业啊！

“2020年义乌的城镇居民可支配收入是80137元，上海城镇居民是76437元，北京75602元”，真的是比不过他们有钱！

去年6月，义乌人才购房政策做出调整，取消本市户籍要求，取消工作社保满2年要求，取消首付50%要求，强启动人才红利！

重点来了，人才红利：专科20万，本科30万，硕士40万，上面还有50、80和140万的一般人摸不到，但是20、30、40万是实打实可以摸到的。

一个本科生买套200万的房子，首付30%就是60万首付，政府补助30万，自己就拿30万就行了，然后6个钱袋子还贷款，他们能花的钱还比常州人多，所以这个价格对他们来说也正常。

接着，是盐城。

盐城这个月拍了5块地，然后都破万了，最贵的1万4，看着似乎不能理解。很多常州人想盐城什么苏北地方，它怎么也这么贵。

但是别忘了，盐城地王也就是绿城拿的1.5万的地，它在市中心，那块1.4万的在城南的南海未来城，这个板块马上就没房子卖了，现在补货，而且城南才是盐城发展最好的区域，就跟常州新区一样，这个地方补货不要这个价格吗？

这一轮盐城房价的上涨是从去年开始的，到今年盐城核心区的双学区房涨了1万/㎡，这就是上海都市圈带来的影响力了，毕竟去年盐城就能高铁到上海了，这也就算跟上大市场的补涨。

都市圈外溢辐射的获利者，这样的城市在苏北很多，宿迁也是，南京带着一圈的安徽小弟 马鞍山、滁州、芜湖，去年下半年到现在都在高歌猛进啊，所以有一群外地投资客是离开了苏锡常，往那些城市去收割了。

转折来的也很快。刚拍完5宗万元地，盐城市政府就反应很迅速。

之后的土拍可都是实打实的限价限轮次，立马启动了房价备案调整，接下来所有的新房项目备案面积5万方起步，严格限价；已经备案还没销售的全部重新备案。最近盐城市场都在忙着备案，没有心思炒房子，已达到控制房价的目的。

上面提到的苏北和安徽的城市，都相当于2018-2019年的常州，是改善置业的第一次觉醒。刚开始跑进本地改善置业和卖房换房的阶段，所以这拿来跟常州比什么呢？

最搞笑的泰州也是去年开始跨入改善置业的，不晓得是因为利好信息实在是太少，还是居民的置业兴趣真的不大。市中心几个标杆项目，要么卖的实在是不太行，要么就是去年拿地到现在还没正式开盘，回头再看看吧，泰州城南也是挺热闹的。

徐州不用多说了吧，淮海经济圈老大哥，三省交界处，山东安徽的小弟马首是瞻，炒房子不是一天两天了，抖音段子里都是苏北王的存在，这个例子不知道为什么举出来。

写在最后：

所以综上所述，以常州的地理位置，产业情况，利好信息来看，实在不知道哪里来的信心说买房人赶紧上车吧，不过刚需正儿八经的该买还是买，但是我的推荐已经从那些边角旮旯里的新房，变成核心区的次新房了，各个板块的核心区还是有很多位置好的次新房的，而且价格真的没有你想的那么那么的贵，反而比同区域内的新房友善很多。

绕回来，开发商不傻，不拿地肯定活不下去，土地供应量都比上去年的情况下，现在肯定会抢，就看常州接下来的操作了。

但是，还是那句话，常州到底还有什么资本来支撑这样的房价，我不是说常州的发展不好，而是出去的常州人还回来吗？新常州人还留得住吗？

End