揭秘星河盛境开盘去化真相!这些槽点不得不说!
01
2021年上半年深圳楼市,在“2.08”二手房官方指导价发布、严查贷款违规流入楼市、调查处理“深房理炒房事件”等一些列调控手段下,市场整体处于“横盘”阶段。
文君在上一篇文章《深圳二手房“4”连跌,楼市冰封?》提到,从1月开始,深圳二手住宅成交连跌4个月,2月-4月平均成交量不足5000套,可以说“2.08”新政后,成交量几乎“腰斩”。
反观新房市场,深圳网红盘人气依旧,这也与项目地段、交通、产品等硬核产品特点息息相关。
如果说地段一般、交通、产品自身有缺陷的项目,睿智的购房者自然不会轻易为其买单。
比如在今年上半年开盘的龙岗新生片区的新霖荟邑、大年初三(2月14日)开盘,被网友爆料,当天802套毛坯住宅,成交仅100套,去化率约12%,数据上来看,可谓是“惨不忍睹”。
而开发商则自称“首期开盘劲销340+套”,这里面有多少水份,只有房企自己明了。
据文君踩盘了解,该项目之所以不怎么“香”,有两大硬伤:
①轨道交通不便,距离深圳3号线延长线1.2公里。
②周边无大型商业配套,生活不方便。
从上半年新盘开盘成绩来看,万丰海岸城、宏发万悦山等网红盘一经入市,必然遭到购房者哄抢,究其原因离不开本身项目优越的地段和过硬的产品实力等。
而没有具备以上优势的项目,在楼市横盘期,销售预期差,往往能够反映出项目的一些劣势。
(星河盛境实拍效果图)
譬如,5月9日刚刚开盘的星河盛境,项目位于龙岗横岗片区,据其销售人员介绍,当天开盘卖了8成。
大家觉得这个数据有水份吗?按照开发商惯用的营销套路,对外宣称销售8成,很大程度上是想为项目再造“话题热度”和关注度,不过这个成绩到底是真是假,文君相信,聪明的购房者应该不是那么好忽悠的。
02
买房要有毒辣的“挑盘”眼光,文君觉得买住宅,要想投资自住两相宜,必须要选地段好、交通好、产品过硬的项目。
如果说有意向购买星河盛境的购房者,必须要三思而后行。
文君最近去到项目踩盘,发现这个项目周边大多为工业区和农民房、还有一些旧改,暂且不说旧改以后带给片区的焕新变化,这也是需要时间去验证的,目前来看,居住环境还是较为恶劣。
产品自身的槽点也有不少:
①噪音污染严重
项目东面毗邻龙岗大道,北面毗邻南坪快速,车流量均非常大,将来项目建成后,很大一部分单元都要受到噪音的影响。
另外,项目南侧毗邻保安学校,也会受到学校噪音的定时干扰。
②教育配套差
星河盛境自带幼儿园,但是幼儿园却紧挨着变电站,这其中的利害关系,不言自明。
项目紧挨着九年制公立学校——保安学校,将来小孩上学比较方便。
但保安学校的教学成绩实在太差,2020年全市中考排名在195名,公立学校的中考录取率仅为38.46%(网传参考数据),实在不能让人满意。
③定价过高
有网友在论坛吐槽:5.5万/㎡价格为什么要买这里,买光明的星河和金地不香吗?旁边的星河智荟才多少钱每平?
文君觉得这位网友分析的是有一些道理的,星河盛境建面约85-116㎡住宅,均价约5.32万/㎡,单价区间在4.86-5.65万/㎡,总价区间在417-653万/套。
看看项目周边的二手房官方指导价都在5万/㎡以下,3万-4万/㎡区间占大多数。
(龙岗横岗片区二手房官方指导价参考)
这样来看,星河盛境的备案价格与周边二手房相比,并没有优势,买新房还要等待几年交房,二手房可以立即入住,难道不香吗?
作为网红片区,光明热盘——宏发万悦城开盘均价4.89万/㎡,总价407万起,而横岗的星河盛境均价卖到5.32万/㎡,这价格高出购房者预期。
刚需买房,价格是关键因素,毕竟钱袋子紧张,如果说开发商懂得让利,购房者权衡利弊,项目被青睐那是大概率事件。
定价过高,购房者的目光自然不会专注在这一个楼盘上面,在这样的地段和价格上面挑选,深圳东部新盘选择性很多,二手房更加不少。
文君建议,购房者想买这里的房子,一定要“货比三家”,不要盲目购买,买房是人生大事,要多跑多分析,谨慎些总归是好的。
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- 编辑:夏学礼
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