成交下降42%!1-6月份西安新房市场总结!

成交下降42%!1-6月份西安新房市场总结!塔西 撰文=燕十三 2020年西安楼市上半年已经结束，在全国疫情的背景之下，2-3月份西安市场遭遇了“真空期”，4-6月份终于缓过神来！ ①西安主城区，供应面积712万㎡，成交面积565万㎡，均价13233元/㎡，

撰文=燕十三

2020年西安楼市上半年已经结束，在全国疫情的背景之下，2-3月份西安市场遭遇了“真空期”，4-6月份终于缓过神来！

①西安主城区，供应面积712万㎡，成交面积565万㎡，均价13233元/㎡，存量面积2198万㎡，去化周期23.4个月。

②西咸新区，供应面积282万㎡，成交面积180万㎡，均价12163元/㎡ ，存 量面积618万㎡，去化周期20.6个月。

③外围区县，供应面积79万㎡ ，成交面积117万㎡，均价7350元/㎡ ，存量面积480万㎡，去化周期24.6个月。

纵观近三年的西安楼市，2018年变相加杆杆

（城市定位、代管西咸、人口引进等）

，2019年直接加成本

（精装修、高地价、公租房等）

，进入2020年，究竟是什么影响房价上涨？我们在《冷眼看西安：两个因素，导致房价还在攀升！》中分析过：市场进入调整期、货币悄然放水。

那有人一定要问，那单看西安住宅市场，为什么火爆场面不断，专家喊凉为什么不凉？还是库存量低导致供不应求？

因为西安市各数据机构统计略有差异，为了方便理解，我们采用部分数据

（根据数据机构要求，不透露具体单位）

，与大家沟通：

一、主城区商品房（住宅、商业、公办等七个业态）：

2020年上半年，商品房市场供求量均大幅下滑，整体呈现供大于求态势，成交均价微涨；浐灞、高新、经开为置业热点区域。

①在供求量方面

：

2020年上半年西安市主城区商品房供应量约712万㎡，同比下降9%，环比下降39%；商品房成交量约565万㎡，同比下降36%，环比下降38%。

其中供应集中在浐灞、经开和 高新区域，占全市供应量的45%；

成交集中在浐灞、高新和经开区域，占全市成交量的48%。

②

在成交价格方面，2020年上半年商品房成交均价为13233元/㎡，同比上涨3%，环比上涨5%；其中高新区域成交价格为全市最高，达15209元/㎡。

③在

市场存量方面，2020年上半年，商品房市场存量下降明显，去化周期受疫情期间成交量减少影响，上涨明显。截止2020年上半年末，商品房市场存量为2198万㎡，较2019年末减少859万㎡；去化周期为23.4个月，较2019年末上涨3.2个月。

④

从存量分布来看，目前曲江区域存量最大，达312万㎡，占全市存量的14%；城东区域去化周期最长，达51.4个月。

二、主城区商品住宅（住宅、洋房、别墅三个业态）：

2020年上半年，商品住宅市场供求量均有所下降，成交均价小幅上涨；浐灞、经开为置业热点区域。

①在供求量方面：2020年上半年商品住宅供应量为443万㎡，同比下降17%，环比下降37%；成交量399万㎡，同比下降42%，环比下降39%。其中供应集中在浐灞、经开区域，占全市供应量的38%；成交集中在浐灞、经开区域，占全市成交量的40%。

②在成交价格方面：2020年上半年商品住宅成交均价为14087元/㎡，同比上涨6%，环比上涨7%；其中高新区域成交价格为全市最高，达17788元/㎡。

③在市场存量方面

：

截止2020年上半年末，商品住宅市场存量为444万㎡；

去化周期为6.7个月，较2019年末下降0.6个月。

④从存量分布来看

：经开、城北、航天、浐灞区域存量最大，累计达245万㎡，占全市存量的55%；城东区域去化周期最长，达39.3个月。

三、主城区普通住宅（容积率、面积、成交价限制）：

2020年上半年，西安市普通住宅市场供求量降幅明显，市场供需表现基本平衡，成交均价微涨；浐灞、经开为置业热点区域。

①在供求量方面

：2020年上半年普通住宅供应量为366万㎡，同比下降20%，环比下降40%；成交量339万㎡，同比下降42%，环比下降40%。其中供应集中在浐灞、经开 区域，占全市供应量的38%；成交集中在浐灞、经开区域，占全市成交量的39%。

②在成交价格方面：2020年上半年普通住宅成交均价为13555元/㎡，同比上涨7%，环比上涨6%；其中高新区域成交价格为全市最高，达17534元/㎡。

③在市场存量方面

：

截止2020年上半年末，普通住宅市场存量为395万㎡；去化周期为7.0个月，较2019年末下降0.6个月。

④

从存量分布来看

：

经开、城北、航天区域存量最大，累计达143万㎡，占全市存量的36%；城东区域去化周期最长，达42.8个月。

⑤从成交房型来看

：

2020年上半年，市场主力户型为三居室；90-110㎡面积段占比逐年缩小，110-130㎡面积段占据主力，130-150㎡面积段占比呈现上涨趋势，市场改善型需求增大。

除此之外，主城区洋房供应量小幅增加，成交量略微下降，成交价格略涨，达到16372元/㎡；主城区别墅供求量下降，成交均价微降，均价达到21781元/㎡。

今天，有人咨询下半年楼市情况？我们的回复还是看疫情，如果恢复的好，市场继续横盘不凉；如果恢复较差，可能一撸到底。

目前，从宏观经济方面分析，搞市场预判，无论是说上涨下跌横盘，都是从土地招拍挂、新房成交量、二手挂牌量分析，给出的一个空泛结论。又或者“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，这些概念貌似都没有错，但这些都是“结果”，不诱因，更不是成因。

目前，政府主要追求的是“六稳”和“六保”，主要是解决“就业率”和“去库存”，因此，政府拉动增长预期，这是一套合情合理的方案。当然如何去维持“预期”，其实是考验决策者的智慧。

但我们要理性一点，不管怎么去维持“预期”，有两个方面是不敢挑战的，一个是居民的负债率，目前是59%

（央行2020年上半年）

；一个是居民的储蓄率，目前是45%

（在2019年年底召开的财经年会上，央行前行长周小川称）

。如果出现负债率过高、储蓄率过低，就会出现金融风险，因为，没有储蓄率，银行贷款就是空头支票，高杠杆率，突破金融的安全边际。

现在的情况就是“不敢消费”，为了养家糊口、家庭健康、居民社保等，很多家庭消费都微缩了。这种情况之下，市场没有消化量，企业效益如何维持，没有企业养就业率，谁来为社会维稳埋单。

现在降低融资门槛、降低融资利率，缩短企业融资链。还有股市突然逆势上扬，大家集体抄底，实际上都是给企业筹集资金，是真心实意帮助大家度过难关。

结果呢？给企业输入资金，却是各种渗入楼市，造成逆势上涨，一边骂、一边借、一边买、一边转，市场就这样起来了！

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