5万+的黄埔,惊现1.7万的房子,你敢买吗?

5万+的黄埔,惊现1.7万的房子,你敢买吗?中国和伊拉克 房价不断上升的黄埔，5万＋房价越来越普遍。 由于限价的原因，黄埔大部分的一手楼盘没拿到预售证。 嫌贵？有钱你都买不到。 在有钱也没房买的情况下，最近一张有点土气的黄埔楼盘海报出现在朋

房价不断上升的黄埔，5万＋房价越来越普遍。

由于限价的原因，黄埔大部分的一手楼盘没拿到预售证。

嫌贵？有钱你都买不到。

在有钱也没房买的情况下，最近一张有点土气的黄埔楼盘海报出现在朋友圈，其中一行字引起了我的注意，抄底广州黄埔地铁口红本回迁房，壹字头！

房价动辄5万起的黄埔，竟然还有1字头的楼盘，还是地铁口，那真的夺笋呀。

出于职业的敏感和好奇心的驱使，我决定去看看这个楼盘。

先交10万定金

该楼盘在科学城设有展厅，展厅跟普通的售楼部区别不大，唯一不同的是，现场并不像其他周末的售楼部那么热闹，现场只有工作人员在，没有买家在咨询。

现场的工作人员介绍，他们是跟广州科学城集团合作，所卖的楼盘是科学城旗下的黄埔金坑旧改安置房，也就是回迁房。

金坑回迁房设在科学城的展厅

买回迁房其实相当于购买村民的回迁指标，村民的回迁房一般是按面积算，例如村民手里有1000平方米的回迁指标，可以选择在村民手里购买100平方米的回迁指标。

不过购买前，需要先付10万定金给村民，用来确认购买指标。

如果后悔了，不想买了，10万定金是不能退的。

给完定金后就可以与开发商（广州科学城集团）签订合同，大约2年之后，等到房子建好即可参与村民安置房选房摇珠。

回迁房的交易流程，购买前需给10万定金

既然购买的是村民指标，是不是就意味着是以村民的身份购买回迁房？

现场的工作人员表示，有几类人可以购买这个指标，例如外嫁女和女婿、在村里有投资的人、跟村民合作建设房子的人等。

购买回迁房的人一般都是以在村里有投资的人为由，至于怎么证明是这类人，现场工作人员说，这个可以让村委进行盖章证明，问题不大。

需要一次付款

因为购买的是回迁房指标，还没参与摇珠分房，自然也没有房产证，仅有回迁指标没有房产证，无论是银行贷款还是民间贷款，在没有抵押物的情况下一般是不会发放贷款。

所以购买回迁房需要一次性付款，待摇珠分到房后，才可以去办理房产证，整个过程需要3-5年，甚至可能更长。

金坑回迁房确权流程，时间存在不确定性

另外，购买回迁房基本都需要补地价，村民复建房转为国有用地出售或赠与时，需按土地用途市场评估地价的20％或房屋市场评估价的5％计收土地出让金。

现场工作人员表示，金坑回迁房的土地评估价为5000多，按20％算，1平方米需要交纳1000多的土地出让金，一套100平方米的房子要交10多万的土地出让金，这笔费用一般是由买家承担。

补齐土地出让金之后，金坑回迁房的单价差不多为1.9万多，跟目前黄埔商品房5万-6万／平方米的均价比起来，还有一定差距。

百万能买2房

金坑的回迁房总共有7种户型对外出售，其中有65平方米两房，75平方米两房，95平方米三房（分a、b户型），105平方米三房，125平方米四房、165平方米四房，均需要一次性付款才能购买。

现场工作人员透露，其实还有200多平方米的户型，不过基本都是村民自住用，没有拿出来卖，如果想买的话，得找村民谈谈。

金坑回迁房最小户型为65平方米两房

对外出售的每种户型单价均为17800平方米，相比年前涨了1000元／平方米，也就是购买最小的户型65平方米两房，需要付出约116万的资金，比年前要多花6万多。

全款100多万就可以买一套黄埔的一手房，看起来好像很笋。

然而这么便宜是有原因的。

由于还在建设期内，回迁房还未交付，房产证出证时间还要等，只有回迁合同，无产证，这类回迁房是村民急于变现拿出来卖的。

有的村民有较大面积的指标，就会把一部分拿出来卖，想尽快回笼资金。

但是村民自己都还没有摇珠分房，签定的合同划定的只是一个房子面积段，具体房子在哪，什么楼层、朝向都还不确定。

现场的工作人员表示，买回迁房签合同的时候，有村委见证，有开发商把关，不需要担心风险问题。

这种没有拿证的回迁房交易，合同不受法律保护，仍然存在着不小风险。

深圳、香港买家为主

现场工作人员坦言，他们之前在深圳也做过这种回迁房的买卖，在东莞也有项目，都是先跟开发商合作，再跟村民谈指标出让，有丰富的回迁房买卖操作经验。

金坑回迁房累计有几千平方米对外出售

当问及购买这种回迁房是不是刚需客比较多？

“一般人很难一次性拿出一百多万，这种回迁房不限购，也没有户籍和社保的限制，购买比较多的是投资客。”

现场工作人员自信满满地说，目前购买回迁房的客户很多是深圳客和香港客，深圳客和香港客手里的资金比较充足，一般都是买几百平方米，目前已经卖出了几千平方米的指标，相当于几百套房子，剩余的指标不多了。

工地连地基都没打好

现场工作人员为了消除我的疑虑，带我去现场一睹回迁房的真面目。

从科学城驱车前往回迁房工地现场，大约17公里，耗时二十分钟左右。

来到现场，发现确实有工地在施工，不过只有两三辆施工车在作业，连地基都还没打好。

金坑回迁房施工现场

工作人员连忙解释道，因为回迁房背靠山，需要先把山体固化好，才能进行下一步的打地基的工作，其他配套都已经在建，例如学校和商业。

通过现场的走访，确实有学校在建中，名为知识城第一小学。至于商业，并没有发现有什么大型商业中心配套在建，倒是在靠近金坑地铁站附近有一个设计小镇项目在施工中。

资料显示，设计小镇项目是由科学城集团参与投资和建设，也是属于金坑旧改项目。

烂尾澳洲山庄在附近

在距离金坑回迁房不到一公里的地方，有广州著名的烂尾楼——澳洲山庄。

上个世纪90年代中期，澳洲山庄的开发商广州澳美房地产开发有限公司打出“20年免息分期付款，首期3.8万元，月供488元”的诱人广告，澳洲山庄就这样吸引了众多买家。

相比金坑的回迁房，澳洲山庄的位置更佳，环境也更好，背靠金坑水库，距离金坑地铁站更近。

已经烂尾了20多年的澳洲山庄在金坑回迁房附近

可惜的是，澳洲山庄已经烂尾二十多年，很多业主从青壮年等到了老年，至今还没解决烂尾问题。

澳洲山庄小区共有业主2000多户，目前只有几十户的业主在里面居住，其余的业主由于种种原因未能住进自己的房子。

回迁房交易存在风险

澳洲山庄这种因为开发商资金断裂等原因而导致烂尾二十多年，很多人因为时运不济而购买了这种楼盘，因此大好的青春和财产都耗了进去。

所以，买房需谨慎。

购买回迁房更需要三思而后行。

虽然黄埔政府此前已发文，明确表示通过完成集体转国有证以及补缴土地出让金之后，回迁房可对外销售。

但别忘了，文件也清晰明确交易主体是开发商或村集体。

黄埔旧改速度很快，政策也频出

日前，黄埔对回迁房进行限售，要求村民手上持有的回迁房自持比例不低于50％，而且在拿到房产证后，自持年限不少于20年。自持以外的50％，房产证不满5年的，不得上市交易。

也就是说，如果黄埔一个村民手里有1000平方米的回迁房，其中的500平方米需要自持20年，另外的500平方米需要等房产证满五年后才可以交易买卖。

因此，不符合条件的回迁房交易，属于与村民私下交易，一旦出现问题，很难解决。

所以，金坑的回迁房便宜，是因为有风险在，买这样的房子，有博一博的成分在。如果一切顺利，那真的夺笋，买到了便宜货；如果中间出现了问题，最终有可能钱没了，房子也没拿到。