2020年上半年东莞房地产市场总结及展望

2020年上半年东莞房地产市场总结及展望工程经济学 2020年上半年东莞房地产市场总结及展望 2020.01.01-2020.06.30 1 2020 年上半年中国房地产市场形势总结分析 2020年上半年，新冠疫情给我国经济发展带来较大冲击，中央多次强调要加大逆

2020年上半年东莞房地产市场总结及展望

2020.01.01-2020.06.30

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2020 年上半年中国房地产市场形势总结分析

2020年上半年，新冠疫情给我国经济发展带来较大冲击，中央多次强调要加大逆周期调节力度，保持流动性合理充裕。与此同时，为了充分释放国内消费潜能，新型城镇化与区域发展战略推进力度加大，土地审批权的下放、完善生产要素的市场化配置以及加快老旧小区改造等，释放房地产行业中长期利好。针对房地产调控方向，中央仍坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严，地方政府短期为应对新冠疫情带来的影响，多地从供需两端出台房地产扶持政策，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”、“限贷”等主体政策底线，需求端更多的从放宽人口落户、降低人才引进门槛、加大购房补贴等方面落实。

1. 政策环境：调控政策边际改善，但仍坚守“房住不炒”

(1) “六稳”“六保”背景下，行业资金环境较为宽松

2020 年我国未设经济增速具体目标，中央专注于做好“六稳”工作，实现“六保”任务。

2月以来，中央层面多次强调积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度。为保持资金流动性合理充裕，2020 年上半年，央行共进行3次降准，释放资金总额达到 1.75 万亿元，并进行多次公开市场操作。与此同时，为支持实体经济的恢复发展，央行进一步降低企业的融资成本，2月和4月，1年期与5年期以上 LPR 均下调。

(2) 新型城镇化和区域发展战略推进力度加大，重点城市群潜力提升

2020年，中央接连发文推动新型城镇化建设和区域一体化协同发展。5月，两会政府工作报告中，强调要深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，同时要加快落实区域发展战略，深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展，并推动成渝地区双城经济圈建设。在此之前，中央政府已有相关政策出台，未来则有望继续深入落实。如：3月，国务院印发的《关于授权和委托用地审批权的决定》；4 月，国家发改委发布的《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》和中共中央、国务院出台的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。区域协同发展进入落地期，区域内互联互通和资源的自由流动，将使具备基本面优势城市的潜力进一步提升。在政策引导下，未来区域协同发展趋势将会持续加强，部分基本面较好的中心城市优势会更加凸显。

(3) 中央坚持“房住不炒”，地方政府因城施策

“房住不炒”政策基调不变，彰显中央房地产调控决心。面对经济下行压力，政府仍保持房地产调控定力。“房住不炒”再次写入政府工作报告，亦体现中央力促资金等要素进入实体经济的决心，坚持住房回归居住属性。

在保持流动性合理充裕的宏观环境下，房地产领域金融监管仍然从严。相关部门针对房地产领域的金融监管并未弱化，涉房信贷仍保持强监管状态，确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。

在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策更加灵活。为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，2月以来，多地政府在“房住不炒”的总基调下，灵活因城施策，分别从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。房地产调控政策虽然整体呈边际改善态势，但仍保持调控定力，坚守“限购”、“限贷”等主体调控底线。

总体来看，上半年，中央仍坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严。地方政府为应对新冠疫情带来的影响，多地陆续从供需两端出台房地产扶持政策，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”、“限贷”底线，以促进房地产市场平稳运行。展望下半年，从政策导向来看，房地产调控基调应不会出现较大变化，将继续以“稳”为主。中央政府多次提出稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，整体金融环境将保持相对宽松。此外，政府加快推进新型城镇化和区域发展战略，各项资源有望向中心城市及重点城市群聚集，释放行业中长期利好的同时，短期调控政策宽松的空间将有所缩小。

2020 年上半年东莞房地产市场形势总结分析

上半年东莞房价上涨过快与市场供不应求、高价项目入市、土拍火热等因素有关之外，还有部分人为炒作的因素。个别开发商为了追求利益做出收取诚意金、捂盘惜售、收取“茶水费”等违规行为，其中也有不少自媒体、、炒房客、中介等推波助澜，鼓吹房价。

面对诸多楼市乱象，为了进一步整治和规范房地产市场的秩序，东莞市住建局已经在全市范围内组织开展了为期3个月的房地产市场乱象专项整治行动，目前已进入全面检查阶段。

4月30日，东莞市针对市场恶意炒作、哄抬房价现象发布通知，提到不得发布虚假房源信息,制造房源紧张假象，不得利用网络软文、自媒体公众号、微信、短信等形式发布、传播炒作房价上涨的不实信息，扰乱市场秩序。东莞房地产中介协会6月10日又发布了《关于禁止房地产中介机构及从业人员违规参与哄抬房价行为的通知》，呼吁行业抵制不良炒作行为。同时，东莞住建局决定从6月16日至8月，在全市范围内组织开展房地产市场乱象专项整治行动。

在整治过程中，已经有不少“出头鸟”因违规操作中枪；另一方面，东莞已有超700家中介门店承诺”不哄抬房价“，还有开发商发出声明称将严禁炒作，合理定价。事已至此，如果楼市乱象不止，房价还刹不住车，不排除调控政策加码的可能。

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2020年东莞房地产上半年楼市分析

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2020年上半年东莞土拍市场总结分析

2020年上半年最“热”莫过于土拍市场，半年成交商住地达23宗，可谓是土拍“大开闸”，让诸多房企在东莞开启强强联合的征程。据东莞天为研究中心数据整理，东莞上半年成交的商住地建面共约127万㎡，同比上涨310%，共吸金402亿元，同比上涨287%。半年成交金额，已超过去年一整年，要知道，2019年东莞全年出让的商住地不过30宗、揽金373亿而已。

回顾上半年的土拍交易，多宗地块楼面价刷新纪录，如深圳前海控股以封顶价斩获塘厦镇“双胞胎”地块，其一楼面价达24618元/㎡、盛和地产斩获中堂镇豆豉洲地块，楼面价12791元/㎡……另外也出现了好几宗“巨无霸”地块，有三宗超10万㎡的商住地分别是龙湖金地TOD项目、恒大企石项目和保利虎门TOD项目，面积分别为139677.76㎡、115921.75㎡和198888.11㎡，其中总价最高的保利虎门TOD项目，以底价近66亿成交，未来将成为全新地标。

过去几年，东莞诞生了不少新地王，如今也是有人欢喜有人愁。上半年的土拍热通过引进大型房企，刺激新项目的开发，一定程度上也激活了东莞楼市，但房价的定价还会受市场环境、其他项目成本等因素影响。

东莞2020年上半年土地市场成交一览表：

上半年东莞各大房企拿地热情持续高涨，重点集中抢拍热门区域的地块，“僧多粥少”直接导致土拍竞争愈发激烈，地王频出，楼面价天花板不断被刷新，高溢价也成为楼市常态。

据东莞天为研究中心数据整理统计显示，上半年东莞共计出让23宗宅地，合计面积约127万㎡，成交总价约402亿元，跑赢2019年全年揽金能力。

然而这仅仅是上半年的数据，下半年还有大量热门地块亟待出让。

根据《东莞市2020年度国有建设用地供应计划》（具体回顾：49宗！东莞2020年供地计划曝光，住宅用地供应量最大！），剔除上半年已供应的宅地，2020年计划供应的宅地还有25宗，总占地面积约126万㎡。

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2020年上半年东莞商品房新增供应总结分析

上半年度，东莞新房市场成交表现受疫情影响，供需表现大幅收紧，整个半年度供应为近年新低。但自4-5月市场稳步恢复后，新房热度不断走高，6月成交量创下近年单月成交新高，市场供不应求加剧。

据东莞天为研究中心数据整理统计显示，2020年上半年东莞市住宅新增12510套，同比下跌29%，新增面积157.5万m2，同比下跌20%。非住宅新增10013套，同比下跌69%，新增面积27.6万m2，同比下跌75%。商品房新增23281套，同比下跌53%，新增面积158万m2，同比下跌49%。

2.1商品房新增供应情况

2.2近10年上半年东莞住宅新增供应走势

2.3 2020年上半年东莞个镇区住宅新增区域分布情况

2.4 2020年上半年东莞全市商品房各物业类型新增供应情况

2.5 2020年上半年东莞全市住宅各产品类型新增供应情况

2.6 2020年上半年东莞商品房每月新增供应情况

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2020年上半年东莞商品房成交量价总结分析

东莞上半年度，新房市场于2、3月份受到疫情冲击，市场项目大幅停工，整体市场的需求遭受抑制，前段市场交易量相对去年同期市场下滑。但自疫情稳定后，市场信心快速回升，此外，由于市场供需严重失衡，量价齐升主推市场热度，因此6月份市场实现大幅超车，去化速度不断加快。

据天为研究中心数据统计显示，今年上半年，东莞一手住宅网签20513套，同比微减1%。其中网签量最高的是今年6月，达到6859套。非住宅网签14401套，同比小幅下跌25%。整体成交量同比去年微减12%。

今年上半年东莞新建商品住宅供应面积185万平方米，同比大幅下跌49%，创下历史新低值；网签面积286万平方米，同比微降5%。

价格方面，2020年上半年度，东莞新房住宅成交均价为26848元/ m2 ，环比2019年下半年度上涨12.00% ，同比去年同期上涨17.58% 。上半年度，东莞新房住宅成交均价持续提升。

市场总结：目前东莞房价呈平稳上涨趋势，从年初开发商推货明显放缓的降温现象到六月份成交量“井喷”，楼市又一次实现大反弹。上半年东莞商品住宅成交面积约286万㎡，其中六月份成交量大涨，聚焦成交贡献率较大的项目都是上半年的热盘，其中，麻涌的招商雍华府开盘、城建花园加推开盘都在下半年后期进行。

而另一方面，东莞上半年楼市整体供应面积为185万㎡，供需比仅为0.6，呈现了供不应求的局面，一定程度上也会影响房价。

3.12020年上半年东莞商品房总体网签情况汇总

3.2 2020年上半年东莞各镇区住宅签约明细

从镇区成交看，2020年上半年东莞楼市住宅成交套数过千套镇区仅6镇区，成交均价超3万的镇区有6个；从镇区签约排名来看排名第一的镇区是塘厦，成交1627套，主要贡献楼盘为星河时代，成交398套。排在第二的是麻涌，成交1420套，主要奉献的是，分别是华阳艺境花园和招商雍华府，成交266套，210套。排在第三的是常平，成交1188套，主要贡献楼盘为玫瑰新村，单盘成交273套。

3.3东莞各镇区住宅签约均价分布地图

3.4 2020上半年东莞住宅供需量价走势情况

3.5 2011年-2020年上半年东莞市住宅成交均价走势情况

2020年上半年度，东莞新房住宅成交均价为26848元/ m2 ，环比2019年下半年度上涨12.00% ，同比去年同期上涨17.58% 。上半年度，东莞新房住宅成交均价持续提升。

3.6 2020年上半年东莞商品房个物业类型签约量价情况

3.7 2020年上半年东莞住宅各产品类型签约情况

3.8 2020年上半年东莞开发商(商品房)网签金额排名前十

3.9 2020年上半年东莞开发商(商品房)网签套数排名前十

4.0 2020年上半年东莞(商品房)网签金额排名前十

4.1 2020年上半年东莞(商品房)网签套数排名前十

4.2 2020年上半年东莞(住宅)网签金额排名前十

4.3 2020年上半年东莞(住宅)网签套数排名前十

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后市展望

宏观市场-两会定调“房住不炒”不变，调控分化加剧

政策方面：中央坚持“房住不炒”定位不变，政策改善空间缩小，房地产金融监管或将针对性趋严；

经济方面：下半年在国内疫情得到基本控制的前提下，我国经济存逐季向好预期，但仍需警惕多种不确定性（疫情反复、国际贸易/政治摩擦等）带来的风险，整体经济增长压力仍较大；国内金融环境将继续保持相对宽松，流动性合理充裕，为经济恢复发展提供更加有利的资金需求。对房地产市场而言，在稳健偏松的金融环境中，房地产市场亦将有所受益，但房地产金融监管依旧较为严格，企业融资环境改善空间收窄，短期房贷利率进一步下调的幅度亦有限。总体而言，下半年全国房地产市场将呈现“市场规模调整，房价以稳为主，新开工稳中有升，投资较快增长”的格局。

东莞市场-新政影响有效需求减少，供求关系趋向平衡

潜在供应：由于受疫情影响上半年许多项目工程放缓，造成大部分项目集中在下半年入市，据东莞天为研究中心不完全统计数据显示，2020下半年东莞住宅潜在供应量约269万㎡（不含商务公寓），与去年同期240万㎡增长12%。

销量：政策优化边际效应逐步减弱及疫情反复对居民收入预期的影响将制约销售的持续反弹，下半年市场规模将逐步调整；

价格：地价高位运行及改善型项目集中入市将支撑房价整体以稳为主；

土地：住宅用地供应节奏有望继续加快，土地市场或呈逐渐降温态势；

新开工：高周转策略仍将阶段性持续，新开工料将实现稳中小幅增长；

投资：深圳扩容预期以及深圳房价高企、深圳新房紧缺将推动深圳客持续向莞外溢，但受全球疫情蔓延影响经济面临下行压力，全球降息潮下人民币贬值压力上升，较多避险且寻求增值的资金或进入股市追涨，股市对楼市有分流作用，因此预计下半年整体有效需求减少，整体市场供求趋向平衡。