潮水退去又来 10万成交案例还原真实成都

来源：互联网
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2020-08-09
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此前我的一篇文章《成都13万套二手房滞销，有人在恐慌？》，里面提到了“怎样的楼盘才算是高品质楼盘？”，但没有往下深八，有些朋友表示希望继续，那么今天我们就来用数据说话，看看哪些楼盘才是真正的天选之子？

稍微熟悉成都近五年房产形势的人都知道，这几年成都二手房价走出了一个斜N字型的波浪。但很多人的记忆只停留在第一个波峰（2018年5月），时常回味无穷，甚而沾沾自喜。其实大浪来袭之前，板块轮动之后，成都2016-2018.5的时间段里普遍都上涨了1-3倍有余。这一轮主要是雨露均沾，和个人的主动选择关系不大，或者说暂且看不出来。

但此后的应声下跌，随行就市，却与个人当初的选择息息相关。

? 2016年6月至今成都二手房城市均价走势图（来源：fangjia.fang.com）

随着成都2018年5月15日的史上最强限购政策出炉（又称515政策），结合前后政策，已经对成都形成了限购、限售、限贷以及限价的全方位堵截。随后的成都二手房价格持续下跌，到2019年初，已经环比下跌11%之多，绝对值差价也有近2000元。

此后长达一年半的时间里，成都一直处于阴跌+暗涨的拉锯中，常见的撸房价每日推送的降价房源一直维持在4位数，而涨价房源则仅仅是3位数。

但还好随着新房价格的强势拉涨，二手房也逐渐走出了一波两极分化的行情。截止目前，整体而言，城市均价（非成交价）从2016年6月的0.92万，涨到了2018年5月1.65万，然后又跌到了2019年初的1.46万，再涨回到2020年7月1.58万。

此时的N型走势就很明了，再简单制图如下：

? 成都二手房城市均价走势图（重要节点）

为了后文叙述方便，我们将2016年6月的时间价格定义为L1，2018年5月左右的时间段的定义为H1，2018年底~2019年初定义为L2，2020年6-7月左右定义为H2。

L1到H1区间是普涨性质的，大多拉开不了差距，很难区分投资技能的高低贵贱。但H1到L2区间的某些楼盘，如果下跌过多，那么说明成长性较差。如果L2到H2区间还上涨乏力，尤其是至今H2依然较H1差距过大，那么可以说成长性很差了，H1买入的站岗买家，以后还会吃这个亏吗？

反之亦然，如果一个楼盘，H1-L2区间几无下跌空间，甚至于还略有上涨，在L2-H2区间持续上涨，甚至H2超过了H1，那么这就是真的经受住了市场千锤百炼，是真·好盘！（只是这种盘，还值得入手吗？大家可以先行思考下）

今天，我们就来大海捞针，找找这两种楼盘，到底身处何方？至于前文所说的过多，乏力等用词的标准是什么？我们一步步用数据来定义。

我收集整理了大概10万套，2018年1月1日至2020年7月5日的成交数据。简单粗暴一些的话，我将2018.4.15-2018.7.31划定为H1，将2018.10.1-2019.3.31划定为L2，然后将2020.5.1-2020.7.5（抓取信息截止7.5）划定为H2。那么我们取三个阶段的均值，再逐个楼盘加以涨跌幅和绝对值排序，得到的信息就很好玩了。

注：因成交信息可能包括公寓、车位等严重拉低均价的数据，未对10万条信息逐一核对，且未能囊括所有经纪公司，所有成交数据，因此仅供参考，不做绝对的评判。另外因部分数据缺失，因此也可能存在一定误差，不能涵盖所有精准筛选楼盘，见谅。

10万条成交数据，累计涵盖了8261个楼盘，涉及到了大成都范围内21个区县市，甚至还包括眉山市的部分楼盘（主要是彭山县的恒大金碧天下）。但不是每一条成交数据都具有分析价值，前文我们提到了三个时间段，H1L2H2,当一个楼盘在这三个时间段均有一定的成交数据时，才能更好的分析其成长性，这还不包括车位、公寓等数据。

所以一通筛选下来，可供分析研究的成交数据是1.82万条，1323个楼盘，下面的分析数据，也据此而来。

壹

我们先看H1-L2的涨跌幅区间，也就是515政策后到楼市冰点范围内的情况。

显而易见的是，绝大多数楼盘都处于猛跌的状态，最高跌幅达到了-47.1%，下跌的楼盘占比超过了93.7%，而跌幅超过-10%的楼盘，也占到了所有楼盘的71%。那时候真的是哀鸿遍野，随时随地都在降价抛售，降价才是主流，涨价反成异类。

这种异类也有，但这期间涨幅超过10%的，仅占比1.7%。最为夸张的是嘉瑞国际，这个位于温江花都大道和南熏大道夹角处的楼盘居然还涨了77%，2018年5月29日成交的一套毛坯房单价仅5500，而到了2019年初，单价差不多在9700左右，这种单价一直持续到了2020年初才略有上浮。刨除掉毛坯等原因，早先的5500也只有一套的样本，对此给予过多关注的话，其实意义不大。

同样意义不大的，同样让大家好奇的，就是我提到过的跌幅-47%的那个楼盘，它名字叫金沙鹭岛二期，位于青羊区的金沙板块。问题还是处在于H1区域楼盘样本只有1套，而且是豪装+跃层，所以单价直接干到了4.1万，而后到了L2区域，单价跌到了2.2万左右。

L2区域的确是抄底好时机，后面也陆续涨了一些，基本在2.3-2.9万之间，涨幅达到了26%，但一直没能再突破3万。

如果说这种样本过少的不太具有代表性，那么我们再找找成交量稍多的（不一定是涨跌最大的）楼盘。

排名跌幅第9的这个楼盘，名叫洛森堡，属于天府新区麓山板块（蜜汁两极分化板块）。在H1区域（3套），均价达到了惊人的1.99万，而后在L2区域（12套），迅速跌落到了1.25万，跌幅超过了36.8%，即便到H2区域（24套），也只涨到了1.62万。不知道H1区域的买家，心里作何感受？

洛森堡这个楼盘其实地理位置挺好，但距离海洋公园和地铁过远，就像个孤岛，交通干道的割裂，商业配套的缺失，教育配套划在B区也很难弥补，据说还有下发产权上的纠葛？

如果把跌幅超过10%的楼盘所在区县和商圈汇总，我们可以得到如下图的占比情况，成华高居榜首，是情理之中，天新排名靠后，则是意料之外。在商圈方面，排名靠前的不仅是市场波动较大，也需要把区域内楼盘样本量本就很大考虑进去。

? H1-L2降价楼盘量（区县）

? H1-L2降价楼盘量（商圈，前48名）

PS：汇总的详细数据，后面我会尽量贴出来一部分，也可以按照文末的格式，留邮箱向我索取完整版。

按照这样的逻辑，我们再来分析L2-H2区域的市场回暖情况，我们足足给了一年半的时间拿来作为回暖区，不可谓毫无诚意。

从2019年初到2020年中的时间段，整体市场经历了阴跌暗涨，小幅回暖的过程，在高压政策下市场信心谈不上狂热，但增加了几分理性，在这种理性下，出现了两极分化的情况：不行的是真不行，不错的是真不错！

我们来找找那种跑输大盘的“真不行”，以及超级抗揍的“真不错”。

位于金牛区九里堤的香木林加州国际算的一个真不行的代表，兜兜转转倒了H2（1.55万）竟还跌回了H1（1.75万）都不如的价格，相比L2（1.98万），下跌了21%之多。

那么“真不错”的呢？以天府新区锦江生态带神盘鑫苑鑫都汇为例，L2区低点仅为1.47万的单价，随后的H2高点站稳了2万的高点，涨幅达到了38.9%。这与天府新区限购松绑以及学区、生态带等概念不无关系。

与鑫苑鑫都汇相似的楼盘还有恒大天府半岛（涨幅37.3%）、远大中央公园一期（涨幅34.5%）、中信城左岸（涨幅32%）、瑞升橡树林华府（31.3%）、南湖国际社区一期（29.4%）等。

我们把L2-H2区间涨幅超过10%的楼盘做一个汇总会发现，天府新区从倒数第四跃升到前三甲，列在它前面的分别是高新和青羊。

? L2-H2涨价楼盘量（区县）

? L2-H2涨价楼盘量（商圈，前50）

贰

如果前面是小试牛刀，那么我们升级一下。

至此，我们分段了解了楼盘涨跌情况。那么如果要拉通H1-L2-H2来看楼盘整体的成长性呢？我觉得大致可以分为四种情况。

第1种情况，快速下跌，快速回升的楼盘。

或者说属于暴涨暴跌的类型，这类楼盘就像市场的先驱者，行情或者板块轮动来了后感知非常快速，行情一走，下跌也异常凶猛，行情再来又可以扶摇直上九万里。十分适合投资客，但得是对行情分析透彻，踩准了时间点的投资客。这和玩股票就很类似了，看懂了时间逻辑，高抛低吸是常规操作。

时间节点来到了H2高点，自然是高抛而不是低吸，不建议盲目入手。这类楼盘的典型就是恒大天府半岛（非新房），H1区域的时候均价1.48万，此后跌到了L2区域的1.24万，跌幅为16%，然后一直到H2区域，涨到了1.71万，涨幅为37.3%。这个时候，会有人去接盘站岗吗？

这类楼盘其实很多，诸如麓山国际帕萨迪纳3组、鑫苑鑫都汇、恒大天府半岛二期、远大中央公园一期、中信城左岸、奥克斯广场、知贤坊、龙光君悦华庭一期、南湖国际社区一期、洛森堡、银泰泰悦湾、宏达世纪丽景、宏达世纪锦城、戛纳湾金棕榈等等都存在大跌大涨的情况。

但也并非说这些楼盘就一定不值得入手。除了楼盘自身因素以外，大跌也与限购政策、个别特殊房源息息相关，大涨也与政策放宽、板块热点制造不无关系。假以时日，若有回调或滞涨明显的时候，或许也是踩准时机的不二之选。

在这里也做一个大涨大跌类的汇总，需要指出的是，样本量过小会影响到精准性，且如上文多次提到的，个别的特殊房源或者商办类拉低均价但有处于三个时间区域，那就抱歉的说一声误伤了。

? 第1类楼盘汇总（点击图片放大，仅供参考）

第2种情况，快速下跌，几乎没有回暖。

这类楼盘很明显是在H1区之前随着大势仓皇且无脑地上涨，待市场理性之后，下跌迅速，洼点之后，依然不能走出泥潭，是属于比较垃圾的楼盘，以较差板块、不带学区的老破小和远郊楼盘居多。我个人是比较心疼H1高位买入的朋友们的。

比较典型的是华阳街道的南阳锦城，从H1区域的一万六七跌倒L2的一万三四，到目前H2区域也是一万三四五的样子，起色不大。位于金牛羊犀立交的青房尚瑞天韵也存在同样情况，H1区域单价一万六，甚至卖过一万九，但到L2和H2区域，单价一直在一万三四徘徊。再比如五块石的映日荷花，H1能卖到一万五六，随后迅速打回到一万一，即便5号线地铁口开到了家门口，到H2也只有一万一的样子。

锦江区川师板块的“蓝谷地三四期”也从一万九降到了如今的一万五（是因为13号线不在三环内侧设站的原因吗？）。成华区电子科大板块的“蓝光COCO时代”在H1区域一度飙到了2.59万（三梯十户，低楼层、基装还是朝东北），但随后迅速回落到了1.9-2万左右，这个价格一直维持到了H2区域，也不得不令人唏嘘啊。

类似的楼盘还有很多，不一一盘点了，汇总如下，大家可以逐一查询，了解真实情况。

? 第2类楼盘汇总（点击图片放大，仅供参考）

那么这种情况是否会是第1种大跌后大涨的前夕呢？

可能性很小，在经历过这样长时间的市场检验后，依然没有回暖迹象，楼盘的市场接受度多多少少是有一定问题的。除非，再来一场洪水泛滥的周期性大涨，但短期来看，希望渺茫。这种类型的楼盘除了刚需+地缘性客户，不建议入手。

第3种情况，缓慢下跌甚至不下跌，反而回暖明显。

这种楼盘就很迷了，在大跌期间居然抗住了层层压力，此后还能逆势上涨，是真的猛士，是真的优质抗揍楼盘，亮点总是千奇百怪，它们往往能独占好几个！

如青羊区的“优品道四期曦岸”，H1的时候两万五六，L2的时候三万一二，H2的时候三万五六，完全走出了属于自己的独立行情。除了它自己身处西贵核心板块之外，教育也是一大核心卖点，小学划片为青羊实验中学附属小学（在《成都学区房》公众号里，该校位列溜爸最喜欢的学区第12名），小升初对口中学（多校划片）为青羊实验中学，石室联合中学（金沙），泡桐树中学。

这类情况的楼盘大多是某一个区域内的标杆楼盘，如保利心语花园四期、海亮樾金沙、中海城南华府、世代锦江华宅、南城都汇汇智园二期、绿地468公馆二期、绿地锦天府、华侨城纯水岸二期等。

这种楼盘是一个城市品质楼盘的代表之作，无论何时买入，都不会有大问题，是值得长期持有的。

照例汇总如下：

? 第3类楼盘汇总（点击图片放大，仅供参考）

第4种情况，下跌一般，回暖也一般。

这种楼盘是沉默的大多数，是跟涨跟跌的陪跑楼盘，反应总慢半拍，吃肉总少一口，属于中规中矩的类型，但也给足了大家反应的时间，体现到成长性上，可以打个60-80分。

典型的莫过于那种耳熟能详的大盘，如航空港一霸“蓝光圣菲Town城”。Town城是典型的高密楼盘，成交也非常活跃（历史累计成交近1000套），这样的样本就能很好的体现价格的波动准确性。在H1区的时候成交均价能达到一万六，而后的L2跌倒了一万三，再回升到如今H2的一万四，表现差强人意。

位于郫都城区的“绿地国际花都三期”也是一个典型案例，但它身处跌无可跌的西北片区，价格是相当稳定，H1的时候大概一万一，L2也不过一万出头，到了H2又涨回到了一万一。

这种楼盘，大多生存于比较企稳的商圈，依靠自身巨大的楼盘体量和频繁的交易，使得市场价格波动较为沉稳。下跌期不会跌太多，上涨期不会涨太快，比较适合稳健性购房群体。类似的楼盘还挺多，比如首创万卷山、绿地世纪城、四季康城、朝阳时代西锦、鑫苑名家二期、蓝光富丽花城、华润橡树湾A区、锦江城市花园二期、金科一城、锦江城市花园三期、四季映像、果壳里的城、佳兆业丽晶港都存在这样的情况，大家也可以逐一分析。

照例，我们汇总一下。

? 第4类楼盘汇总（点击图片放大，仅供参考）

当然，除了以上四种情况的楼盘，还不乏个别H1-L2涨价，L2-H2反而降价的骚操作楼盘，但实在是太个例了，不具有分析价值，大家有兴趣的话，可以去八卦下锦宏骏苑北区。

叁

好了，楼盘的阶段性分析抛砖引玉结束。下面我们再回到10万条成交数据本身，我们尝试从各种维度来分析一下这两年半的时间里，成交房源有什么特性。

1、从各区县成交量来看，成华区是当之无愧的大户，是唯一一个成交量达到了10000套的区县。其后的青羊、武侯、锦江、郫都、金牛、高新为第二梯队，成交量在7900-9500之间。第三梯队则是龙泉驿、双流、天府新区以及新都，成交量在5300-6800套。

2、从商圈来看，郫都城区成交量最为凶猛，这或许因为郫县腹地较大，卫星镇较多的汇集效果，同样的光华大道也涵盖了原南熏大道、花都大道等相似的商圈所致。

在前25强的商圈里，东门的大面、三圣乡、万年场、东安湖和川师扛起了流量大旗。西门的郫都、犀浦、红光+温江、光华大道+青羊贝森、万家湾+高新西区一套组合拳下来，总量还略胜南门一筹。南门胜在数量，大源+华阳、南湖、麓山+双流、航空港、华府+双楠板块，都是妥妥的网红区域。北门也不甘示弱，成华动物园、驷马桥+新都城区、大丰，两年多来也有5800套成交量。

25强之外，还有190个大大小小的商圈，他们的成交量占比51%，就不在下图一一例举了。

3、在楼盘成交量上，因为某些超级大盘分期分区，所以没有汇总在一起，在这样的情况下，成交量最高的是前文提到过的航空港一霸蓝光圣菲Town城，总量达到了390套。排名第二的是郫都区的绿地国际花都三期，总量为368套，第三的则是天府新区的南湖国际社区，一共323套。

成交量在100套以上的，有136个热门楼盘，对于很盲目的购房者，不妨随大流，就像买车一样，实地看看这种热门车型。

事实上，在8260个有成交的楼盘里，这两年半成交量超过10套的仅有2336个小区，占比28%，更何况成都真实楼盘早已过万，至少还有2000多个楼盘，这期间是没有任何成交的（前提是数据完整的话），成都楼市的“繁荣”景象，不可一叶障目。

4、成交量最大的时间段，大家知道是哪几个月吗？通过房管局公布的数据整理发现，最高点是2018年5月，总共成交了13772套，其中5月15日当天就成交了1530套。当时新政出炉，抢着网签备案的场景还记得吗？那个在柜台哭泣的女人还有印象吗？

次顶峰在于2019年的4-5月，分别成交了1.3万和1.33万套，属于大寒之后的大暖。事实上，2019年3、4、5、6月成交量都连续突破了一万套，但也就此成为绝唱。2019年月平均成交9600套，而2020年月平均只有4398套，堪称腰斩，令人唏嘘。

5、这两年半的二手房成交的均价？我想大家也很关心，这里直接给答案：14981元/㎡。

如果年度数据的话，2019年是15589元/㎡；2019年是14559元/㎡，2020年截至目前是14805元/㎡。

如果再拉升到每个月的情况，那详见下图。2018年5月（H1区）后有一次较为猛烈的下跌，随后缓慢下跌到2019年2月（L2区）的1.41万元/㎡，大家这个时候都把握住了机会吗？再随后量价齐涨、阴跌、震荡中一路兜兜转转到了2020年1月的1.5万高点，随后遇到疫情这只黑天鹅，市场情绪低迷，再一次猛烈下降到1.42万元。但2020年的市场行情两极分化明显，价格也迅速被拉涨，截止目前，收盘价1.52万元。

6、10万条成交数据里，就有6万条具有一定的卖点，卖点大多是这三类：近地铁、产证满二年，产证满五年。

都说地铁对成都房价影响不大，但看来对成交影响挺大，在这近6万套的卖点房源里，单纯近地铁的房源就有2.29万套，占比38%，地铁房无疑会对房源的成交加分不少。

本以为产证满2年税费就足够低，也能足够吸引购房者，但是数据表明，满5年的超低税费，还是比仅满2年的更为吃香。一方面反映了刚需才是主体，另一方面也体现了房龄稍大的楼盘才是二手房成交的中坚力量。

7、说到房龄，的确是个绕不开的话题，能追溯到建筑年代的8.87万条成交数据中，我们发现次新是成都购房者深爱的选择。

成交量较多的无疑是2008年以后的楼盘，除了2011年（那年建成楼盘偏少,根据整理的LJ标记了建筑年代的楼盘，2011年只有73个，而2008年到2012年，最低的也有115个，不另外赘述），以及2017年及以后（很多还没有拿到产权，或者产权未满二，交易量较低），整体成交量都在5000套以上。尤其是2012年建的楼盘，成交量直逼9000套，其中耳熟能详的就有佳兆业丽晶港、四季映像、果壳里的城、鑫苑名家二期等知名楼盘。

如果再细分一下到房龄段，那么数据就会更为明显。

房龄0-3年的疑似产证未满2年，成交量过低；房龄3-5年的可能满2年，成交量稍高；房龄5-10年的产证好些能满5年，成交量最高；随后房龄10年以上的楼盘随着房龄增加而依次减少。

所以我们买二手房，不仅要考虑到买的时候税费适中，也得考虑到自住/投资几年后再转卖的房龄也适中，我个人一直比较推荐房龄在10年内的次新房源。

8、朝向方面，仅东南朝向成交的就多达27%，加上正南朝向的超过50%。这对于外界称成都人不看重朝向的说法无疑是重磅一击，所谓的不看重朝向，大多是开发商不尊重市场下，购房者的无奈之举。

如果再加上朝东（12%）和朝西南（10%），已经接近3/4的成交比例。相比朝北的阴暗与朝西的暴晒，大家的喜好情况一目了然。

9、同样一目了然的是，装修情况。精装修占据了半壁江山，毕竟能节省装修时间、精力。简装占比达到了33%也说明了类似的情况，反而毛坯房成交占比最低。

装修房在房屋溢价能力上并不突出，去除装修成本，相比而言毛坯房单价往往反而更贵。毛坯房卖家多为投资客，买家多为抱着新房幻想的人，但从成交量来看，不是主流。

10、在楼层方面的选择，到没有多出乎意料，但是涉及到不同总楼层下的不同选择，因此我们按照以下楼层划分：低层（1-3层）、多层（4-7层）、小高层（8-12层）、高层（13-32层）、超高层（33层+）。

在这样的情况下，多层和高层的占比最高。低层大多是别墅产品，市场存量偏少。多层大多是房龄较大的老小区，反而成了中坚力量。小高层的产品也在以往不多见，而高层在成都7090政策下无疑是最主流的产品。而超过100米的超高层，又因为航空限高等问题未能遍地开花，因此占比大概18%左右。

如果再在各总楼层情况下细分，看看不同总楼层下大家选择低层还是中层或者高层呢？很明显中层是大家的心头好。中高层成为了大家选择的主流，低层房源在市场上话语权明显不足。

11、挂牌价和成交价；挂牌时间和成交时间差。在原始数据里，还有两列很有意思，分别是挂牌价和成交价，以及对应的挂牌时间和成交时间。

我们从成交价-挂牌价可以看出一些迷惑的行为。比如成交价足足让步了477万的别墅。