房地产第23周周报：供需修复正在路上耐心迎接市场回暖

　　本周（6.6-6.10）A股地产指数（申万房地产）涨幅0.17%（上周-2.38%），A股大盘（万得全A）涨幅3.01%（上周3.01%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-2.32%（上周-0.77%），H股大盘（恒生指数）涨幅3.43%（上周1.86%）。本周A股、H股地产板块表现均弱于大盘。

　　新房销售延续弱势，二手房复苏放缓。从数据来看，45城商品房累计销售面积（6.1~6.7）同比-52.0%，5月同比-42.3%；16城二手房成交面积（6.1~6.9）同比-28.3%，5月同比-21.0%，其中二线%。

　　去化周期上升。从数据来看，15城商品房去化周期（截至6.11）为849天，上月同期为803天。

　　土地市场持续弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（截至6.12）成交土地建面同比-38.1%，上周累计同比-36.5%；本周100大中城市（6.6~6.12）土地成交溢价率7.2%，上周3.1%；100大中城市本年累计（截至6.12）土地成交总价同比-57.1%，上周累计同比-56.9%。

　　内债融资下滑，外债融资持续低迷。从数据来看，境内地产债发行规模（6.1~6.12）累计同比-93.7%，上月规模同比-3.0%；境外地产债发行规模（6.1~6.12）累计同比-85.5%，上月规模同比-78.8%。

　　6月10日，央行发布5月份的金融统计数据报告。5月住户中长期余额增加1047亿元，环比有所改善，但同比去年5月少增3379亿元，居民购房意愿依然偏弱。虽然当前行业供需两端都未出现明显的改善，但政府提振市场的决心已经较为清晰，我们相信供需两端的修复正在路上。从需求端来看，随着宏观经济的企稳，“稳增长”政策的持续落地以及需求端鼓励政策的持续出台，需求将会逐渐从高能级城市开始释放，带来销售的逐渐企稳。从供给端来看，土地市场方面，各地政府将会适度放松限价、降低配建要求、降低土拍门槛或者主动释放优质地块，给房企留足合理的利润空间。随着房企偿债高峰的过去以及房企纾困政策的不断落地，房企的资金问题有望逐渐缓解。土地市场也有望在央企国企的托底与民企再投资能力与意愿的恢复之下，开始企稳回升。

　　基于市场回暖的渐行渐近、行业全面分化下房企出清将带来长期格局的改善以及房企发展模式的变革。我们持续推荐三条投资主线：

　　主线一：具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。

　　主线二：扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。

　　主线三：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的混合所有制和民营房企，推荐万科A，金地集团，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。我们认为，混合所有制和民营房企虽然不具备央企和国企的背景优势，但在调控频繁、竞争激烈和暴雷频发的地产行业中生存下来并成为龙头的优质房企，在运营效率、投资能力、产品质量和战略布局等方面都是行业翘楚。此类龙头房企普遍具备较为领先的不动产综合发展能力，是行业高质量发展的引领者。