顾洪波：黑天鹅乱飞，全球大放水，我们该怎么办？

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疫情的黑天鹅，为全世界的经济带来了不确定性。

2020年，全球的经济形势会怎么走？房价将如何表现？

2020年，深圳哪些板块值得高度关注？

5月23日，洪波大视野创始人、著名房产投资实操专家——顾洪波先生举办了一场主题为《洞见2020：国家战略下的前海风口兑现之年》。

现场最新解读来了！

核心观点

1）黑天鹅时代，传统经济学思维已落后。

2）美国和中国除了贸易战之外，迟早会有科技战。

3）全球大放水，印钞机又轰鸣开动，聪明的钱 最终还是会进入核心城市的房地产。

4）房产炼金术的第一定律：“纸币天生具有必然贬值的趋势，一切资产价格的变动本质上都是一种货币现象”。

5）中国目前最值得关注的五大核心城市：北京、上海、广州、深圳、杭州。

6）福田会像罗湖一样衰落，深圳的未来必定属于前海。前海、宝中一带，类似于2007年海岸城开业那个时候的后海。

7）南山现在已经处于高光时刻，深圳湾20多万的房子涨幅可能会受到限制。

......

以下为顾总演讲

01

疫情对全球经济的影响

可能会有两种模式

疫情发生后，到现在，整个深圳包括全国乃至全世界的经济都发生了很大的变化，我觉得这也是今天为什么这么多朋友想过来听听这场讲座的一个很重要的原因。

关于深圳今年的房地产的形势，我在我的知识星球里面也做过一些分析和判断，在这里也简单跟大家做一个回顾。

首先，是在元旦的时候，当时我有几个很重要的观点：

第一是今年宝安中心区会继续上涨。

• 宝安中心区大的行情是从去年下半年开始的，当时的预判是宝安中心区的行情会继续。

• 龙华、西乡、光明、沙井、坂田、福田、盐田会补涨。

• 当然现在还没有兑现的就是盐田补涨，我觉得盐田今年也是有机会的。

还有一个判断是，深圳湾会阶段性地到顶。

• 我相信这也正在兑现的过程之中。 包括，最近政府强制深圳湾一系列价格特别贵的 二手房 房源下架。

• 还有就是银行贷款方面，超过一定的价格，可能你的评估价还是只能做到20万左右，这也是极大地降低了资金杠杆，对深圳湾的一些标杆性楼盘，个人觉得也是一个见顶的信号。

当时在那篇投资笔迹里我还分析到，今年包括上海、杭州、广州可能也会跟随深圳，会出现一些不一样的表现。

• 有很多朋友可能重点关注的都是深圳，但是如果大家把视野放开一点，其实，最近包括北京的一些学区房、上海、杭州、厦门、成都都开始出现了一些迹象。 当然整个行情和深圳还是比不了，但是已经开始出现一些动向。

当然，元旦的时候是没有疫情的，我们在春节的时候发现出现了几个很想不到的事情，首先是爆发了疫情，当时很多人都没想到这个疫情会蔓延到全世界，并且现在对全世界的经济产生了非常非常大的影响。

我们看到一些数据，例如美国最新的GDP可能会下降30%左右，当然可能还不是最终的数据，但这是很多年都没见到过的情况。

在疫情陆续暴发的时候，整个经济比较差。在这种情况下，房价还会涨吗？

我相信一直到现在，这也是我们很多人非常关注的问题。所以在3月24号，我在投资笔记里面是这么判断的：

我认为疫情对经济的影响可能会有两种模式。

一种是偏乐观的模式，中国当时花了一个多月的时间，基本上已经把疫情控制住了，没有让它继续更大范围地发酵。

如果是乐观的模式，我们认为如果美国、欧洲进一步重视疫情，也有可能在两三个月内把疫情控制住。如果在那种情况下，我们认为整个深圳的房地产会经历一个短暂的停顿之后，然后再往上走，再继续延续以前的势头。

另一种是悲观模式，就是疫情在中国得到控制，但是在欧美暂时还得不到控制，甚至有可能会延续到三季度甚至四季度。

如果是在悲观模式下，会出现什么情况？

会出现全球由于经济下滑，导致全球的央行大放水。而这种大放水的情况下，最终大量的资金还是会去追逐一些极少数的资产。

在3月24号的时候，我们的判断是偏向于乐观预期。但现在来看，现在应该是悲观预期。

不管是悲观预期还是乐观预期，我们当时的结论就是，即使今年发生了疫情，但是深圳以及一些核心城市的优质资产，它的表现可能还是会超过90%以上的人的预计，这一点现在也是正在得到验证。

我们当时这个判断其实是反常识的，很多人是不太认可的。但是我觉得内在的逻辑还是非常清晰的。

现在站在5月底的时间点上，我们要探讨一个问题，就是今年下半年整个市场会怎么走？

因为上半年大家都已经看到了，我们有几个想不到，第一个是想不到发生了疫情，第二个是很多人想不到在疫情的情况下，深圳的房价依然上涨得相当迅猛。

我们今天探讨两个主题：一是我们对前海、宝安中心区的判断。

• 目前，宝安中心区最贵的二手房已经报价到十六七万了，很多去年下半年8万左右的，现在涨到12万甚至13万。在这种情况下，宝安中心区还有机会吗？还有多少机会？这也是很多人非常关注的问题。

第二是整个深圳楼市会怎么走，今年深圳的经济我们怎么判断。

在正式开讲之前，我想问大家一个问题，2019年的时候听了我们的讲座，买入了宝安中心区的朋友举手。

我觉得今天探讨这个问题比较值得，确实现在这个问题很胶着，包括在网上，包括在一些微信群里面大讨论的也很激烈。

02

黑天鹅时代

传统经济学思维已落后

2020年，很多事情确实是大家没想到的，今年上半年大家没想到会有疫情，没想到这个疫情从武汉开始，然后蔓延到全世界，并且美国到现在为止都没控制住。今年下半年可能也会出现一个很重要的黑天鹅事件，这一点可能是很多人现在还没意识到的。

第一只黑天鹅大家已经比较熟悉了，就是疫情导致了全球经济下滑，我们现在都知道深圳一季度的GDP是下降了6.6%，国外有很多国家受到的影响更大。

在这个过程中，美国也开始甩锅，并且开始为今年下半年的美国大选做准备。最近很多人都在关注美国限制全球的芯片企业，不仅不能卖芯片给华为，甚至也不能帮华为的芯片做代加工。

这个问题在前两年我的讲座里面也讲过，美国和中国除了贸易战之外，迟早会有科技战。

最近美国的股市也有很大的动作，就是借着瑞幸咖啡的事件，对在美国上市的中国公司进行非常强势的打压，并且很有可能一系列动作执行完了之后，美国的资本市场对中国的企业会关门。而这也会对整个经济包括整个房地产市场产生一些微妙的影响。

重点是第二只黑天鹅，大家都知道今年下半年是美国大选，现在已经演得很热闹了，包括最近奥巴马也出来，在力挺民主党候选人拜登。现在一些民调机构也显示拜登的支持率可能比特朗普还稍微高一点点。

在这种情况下，我个人判断，其实我从2018年的时候就已经明确地判断，今年的选举特朗普一定会赢。11月份的时候大家就可以看到这个最终的结果，民主党基本上概率不大。

但是民主党一定会尽全力地去攻击特朗普控制疫情不力，导致美国有那么多的人感染了疫情，并且美国现在死亡人数已经突破了10万。

如果这个事情发生在中国，会被骂得狗血淋头，但是在美国，你会发现还是有非常多的特朗普的死忠粉在支持他。当民主党越攻击特朗普在疫情防控不力，特朗普就会越攻击中国，他为了甩锅，为了煽动他的支持者的情绪，他就会越疯狂地针对中国。

所以在这里面，我们不排除现在是有科技战、金融战，甚至前一段时间美国通过一些议员放风，中国购买了美国1万多亿美元的国债，他们声称不还钱了。我觉得国债这一块打起来的可能性不大，但是今年下半年包括关税、汇率等等都会成为美国大选里面很关键的议题。

这对中国意味着什么？

最近全国两会召开，很多人可能意识到一个特殊的点，就是我们的政府工作报告里面没有设定今年的GDP增长目标，为什么？

一个是疫情对全球经济的影响现在很难评估，另外很重要的一点是下半年如果中国和美国之间的关系更复杂，对中国经济也会有很大的冲击，这是今年我们必须要意识到的事情。

上半年我们会发现中国经济受到了疫情的影响，这个疫情的影响现阶段对中国国内来说相对缓解，当然外贸等等行业还在受影响，但是下半年还会有一波冲击，就是中国和美国之间的博弈。

我们的结论就是，这两只黑天鹅今年会交织在一起，对中国经济产生很大的影响，会让中国经济面临非常大的不确定性。

问题是，它会怎么影响中国楼市？

我们这一代人还是蛮特殊的，我们又见证了中国经济从八九十年代开始迅速地上涨，然后一直到2008年的金融危机，并且我们还见证了中国的经济在金融危机里面又迅速地拉升，综合实力上迅速拉近和美国的距离。

更特殊的一点是，我们从2008年到现在，看到了无数的黑天鹅事件，这也是为什么最近几年很多传统的经济学家很难去判断市场，很难去判断股市会怎么样，很难判断楼市会怎么样。

我记得前不久还有一个很有名的经济学家李迅雷，他说特别担心今年楼市会下跌，他建议政府一定要防控楼市会下跌。

我个人认为这种担心有一定道理，但是很大程度上可能是不必要的，很核心的一点就是因为他们传统的这种经济学的思维已经很难去解释现在各种各样的黑天鹅事件，对整个世界的影响。

简单回顾一下，2008年的金融危机，从美国的次贷危机蔓延到全世界，最终的解决方式，包括美国、日本、欧洲的央行，以及中国的政府，采取的措施都是印钞票。我相信很多人对当时中国政府的4万亿政策印象非常深刻，在4万亿推出之前，熙龙湾最低的时候卖1万多一平米，现在最贵的是16万。

2010—2012年，感觉全球经济好不容易从次贷危机里面慢慢走出来了，结果欧债危机又出现，欧债危机的解决办法还是印钞票，当时欧洲央行采取的是负利率，就是存钱到银行，银行不仅不用给利息给你，你还要交钱给银行。

2015年中国股灾，很多朋友应该也是记忆犹新，我也有朋友在当年一年的时间里面尝到了赚到两三千万，然后又归零的这种状态，最终解决方法还是印钞票。当时还加了一个东西，就是印钞票+楼市放松。

2020年的新冠疫情，更是一只黑天鹅，谁也没有想到，金融上的事情终于搞得差不多了，结果又发生这么一件事，最终结果还是印钞票。

所以现在政府在面临一些突发事件的时候，全世界政府采取的一致对策就是印钞票。

03

全球大放水，印钞机又轰鸣开动

这一点在资本市场上已经表现得非常明显了，尤其是在香港的资本市场上。

大家都知道前两年国内有很多开发商，因为他们负债率比较高，在香港发行公司债券的时候，利率是非常高的，很多的利率到了13%以上。

但是今年不仅是国企，包括很多民营企业，发行债券的利率下降非常快，很多从百分之十几下降到6%、7%。

简单跟大家分享一下到现在为止全球央行印钞票的行为。很多朋友可能隐隐约约知道这样一些事情，通过看财经类的新闻、看一些公众号，隐隐约约知道这些事情，但是我觉得还是要串联起来，总体来看到底是怎么回事。

首先是美联储，它在三四月份的时候就已经推出了无限QE，也就是无限量化宽松，只要美国的失业率不回到正常的水平，只要美国的经济不回稳，它就会无限制地印钞票。

为什么我们在财经新闻上看到的叫无限QE？为什么要用这种百分之八九十人看不懂的专用名词呢？

就是为了让你看不懂，所以才意识不到它的危险。

如果它告诉你，我现在要无限制的印钞票了，所有人都会恐慌。它就用一些专用名词去修饰它的行为。前段时间我们看到的数据是，美联储为了救市，已经总计支出了2万亿美元，现在根据最新的预测，因为美国的疫情现在还没得到控制，并且对经济的冲击还在继续。

最近的消息是有可能为了应对这次美国的疫情，美联储一共要动用的资金大概是6万亿美元，相当于42万亿人民币。

我们都知道2008年中国政府的4万亿救市，就能把中国经济甚至全球经济都搞得像打鸡血一样，现在是40多万亿人民币的救市总额。

再看中国央行，我还是建议大家每个月月初的时候看一下上个月央行的一些数据，目前只能看到4月份的情况，4月份我们的社会融资总额一个月时间增加了3.09万亿，2月份的数据是更厉害的，我印象中应该是5万亿左右。M2的增速4月份增加了11.1%。

M2指的是什么呢？

简单来说就是大家钱包里的现金，以及个人、企业在银行里的存款，今年4月份相比去年4月份M2增加了11.1%，总量达到209.35万亿。值得关注的一点是，今年从1月份到4月份，M2的增速是8.4%、8.8%、10.1%、11.1%。这个增速是非常快的。

为什么要搞出M2这些数据，这些大家很多人看不懂的名词？也是为了让百分之八九十的老百姓最好看不懂。

我第一场讲座应该是2013年的时候，当时就讲了这个数据，那时候的M2刚刚突破100万亿，今年1月份刚刚突破200万亿，但现在已经是209万亿了，我估计5月份很可能是接近211万亿，这其实就是印钞票的数据。

并且现在由于科技更发达了，政府根本都不需要开动印钞机，它只需要在央行和各大银行之间把数据进行调整就可以了。

• 全国两会现在正在进行之中，两会期间我们还会再看到一些数据，包括最近有个特别的说法，叫财政赤字货币化，是什么意思呢？就是印钞票。 就是政府现在有财政赤字了，因为税收在降低，但是为了救经济，我的支出会更高，所以政府现在每年支出的钱会大于它收进去的税、卖土地的收入，每年政府可能要亏空1万多亿或者大几千亿，现在要用印钞票的方式解决，这就叫财政赤字货币化。

最近我们看到又提出了一个方案，可能今年会发行1万亿人民币的抗疫特别国债，就是为了应对疫情，我们要发行1万亿的国债。一系列的动作，总体来说就是三个字，就是印钞票。

欧洲央行现在对全世界的影响力在降低，已经降到很低了，但是我觉得也有必要说一下。

欧洲央行现在的利率还是负的，负0.5%。意思是你如果今年有1万欧元存在欧洲的银行，到年底的时候你要付50欧元给银行。

为什么会这样？

就是逼着你不要存钱了，你赶快把这个钱拿去花，拿去投资。

欧洲这次受疫情冲击也很厉害，但只是说我们中国人更多的是在关注美国，关注我们自己。欧洲央行的最新表态是，随时准备加大货币政策刺激。

翻译成大家听得懂的话就是“随时准备加大印钞票的力度”。

04

千回百转

聪明的钱还是流到了房地产

全世界印了这么多钱，会流到哪里去？

很多人依然认为是不让流到房地产，一定是让你流到实业去。

但是怎么流到实业去？就算没有疫情发生，中国的很多实业，很多方面已经是产能过剩的。

这是什么意思？对产能过剩这一点大家怎么理解？

中国在经过过去这几十年的发展之后，中国的制造业的体系已经太强大了，即使在疫情这种情况下，我们看到美国当时已经动用军队做口罩，一个人一天能生产50个口罩，但是中国可能两三个城市就能把全世界口罩需求满足。

对很多产业来说，即使没有疫情，也是产能过剩的。

现在有了疫情之后，很多人的消费会降低，很多人的旅游等等都会降低，更多的企业是产能过剩。

所以,政府层面可能希望钱流入实业，但是残酷的现实会导致没有多少人敢去追加投资。

不流向实业，会流向股市吗？

去年年底的时候我在小密圈也做了一个判断，我们当时不知道有疫情，但是我们当时依然认为今年股市有非常大的不确定因素。所以我们可以看到，今年在春节之后，股市往上走了一波，但现在杀跌又杀得很厉害。

很多朋友今年最后算下来可能又亏了百分之二三十。再加上最近美国打击中国概念股，又会有一波下跌。

如果今年下半年，比如说到七八月份，美国又开始给中国搞关税，可能又会有一波下跌。如果美国又指责中国的人民币应该升值，不应该贬值，可能又会有一波下跌。

现在政府也非常重视大基建，我们前几年也在说，2008年4万亿的时候，中国政府就开始大基建，容易干的事都干完了，投资大的事都干完了，比如高铁，现在都已经修到西藏了，地铁和高铁相比，你的投资总额要低很多。

所以现在政府提出新基建，包括要对全国3万多个老旧小区进行改造，但是这种改造是什么呢？加电梯、翻新，投资总额不会太大。

还有5G的建设，现在中国很多大城市的基站都是迅速在建，但是受到美国对华为的限制，5G可能也不会像我们想象中投资额那么大。

所以，你会发现基建也投入不了多少资金，就算投入大量的资金，可能更多的利好是前海、南沙这样的一些重要的区域规划。

最近几年很多人也在关注、黄金、石油期货等等，这些都属于另类投资品。另类投资品的意思就是95%以上的人都搞不懂的投资品，你如果进去，要么被骗，要么被割韭菜。

大家都知道中国银行前不久的原油宝的事件，你亏完之后，你发现有的人还欠中国银行几百万。我前不久也在考虑，为什么这几年这么多人买P2P，有这么多人甚至去炒石油期货？

相对专业的人都很清楚，期货是风险非常大的。

我觉得很多人本质上就是有这么一个错误的认知，他觉得房价已经这么高了，我还不如今年去买个P2P，说不定可以收到百分之十几的利息，但最终可能就是亏得很厉害。

这两年深圳福田、南山有很多写字楼空置率非常高，其实这也是和P2P大规模倒闭相关。

最终对中国人来说，你会发现有个什么问题？转来转去，最后还是回到房地产。

前不久我也跟一个金融机构的高管聊天，他说得很直接，他说对中国的金融机构来说，最大的信用只有两个:

一个是国企，比如像华侨城这种国企，它去银行贷款可能只有百分之四点几甚至百分之三点几的利率，它贷款的利率比你的房贷利率还要低很多，因为有国家背书。

第二个是土地。我前一段时间对这个还是认识不清，因为我们自己也开公司，我们在公司电梯里看到银行打出广告，经营贷。然后我们就打电话过去，对方第一句话就是，“有没有房子抵押”？我说我们公司利润还不错。他说“有没有房子抵押”？这就是现实。

我也跟一些朋友交流，他的公司可能每年的流水或者营业额都是五六千万甚至上亿，但是只要没有房子，他想找银行贷200万都很难。

最终的结果，我们认为，中国政府印了这么多钱，这些钱有些会被浪费掉，比如说进入股市、P2P等等。

但是还有很多会进入深圳、上海、北京、广州、成都、武汉，这样一些城市的优质房地产里面。

这里也补充一句，很核心的就是重点城市。

这个话我也强调过非常多次，从2017年开始，我们当时就不太建议太多人把资金往三四线城市转移，甚至包括长沙这样的弱二线城市，我们也不太建议。

现在最核心的还是五大一线城市（北上广深杭），对杭州感兴趣的也可以多关注。

05

纸币天生具有必然贬值的趋势

一切资产价格的变动本质上都是一种货币现象

说来说去，我觉得还是可以重温一下我们一直提出的房产炼金术的第一定律“纸币天生具有必然贬值的趋势”。

• 最近我用盒马鲜生买排骨，300克排骨卖80块钱，相比以前价格上涨了很多，这就是一个货币贬值的过程，在日本你要买300克的排骨可能要1000多甚至2000多日元，人民币暂时可能还不会日元化，但是人民币贬值还是一个很重要的过程。

为什么纸币天生具有必然的贬值趋势？

我们分两种状况来看，一种是经济很好，经济在增长的过程中，在这个时候如果中央政府不增加纸币的供应，它会导致限制经济增长。

这就是为什么黄金作为一种天然的货币最后崩溃了，直接被纸币取代了，就是因为黄金的数量太少了，所以当全世界的经济贸易越来越发达的时候，仅仅依靠黄金、白银这些东西是支撑不了经济发展的。

所以在经济发展很好的时候，政府要印钞票。

在经济发展不好的时候，就像最近这些年的情况，政府更会印钞票。有可能是经济比较平稳的时候，政府反而印钞票的速度会慢一点。但总体来说，我觉得这个趋势在我们最近看到的未来这些年可能还不会结束。

另外希望大家记住一句话，我觉得大家能记住这句话，可能今天过来听这个讲座就比较值了。

“一切资产价格的变动本质上都是一种货币现象”。

房价上涨，有的人说是因为我看得准，我就知道去年宝安中心区8万块钱，今年可以变成12万，但是最终的本质还是货币贬值，就是因为印了钱，货币往这边转移。包括其它的资产价格上涨，都是和货币有关。

今年一直到现在为止，我觉得还是验证了中国楼市的一个核心逻辑，和很多人想象的不一样，很多经济学家，尤其是一些跑财经线的财经媒体，他们认为的核心逻辑是什么呢？

疫情发生、经济下滑、房价下跌。

这是很多人所认为的逻辑，这个逻辑骗了很多人，这个逻辑也让很多人觉得很有道理，但最终自己就亏钱了。

最终的逻辑很简单，其实就是疫情冲击，全球经济下滑，各国政府要印钞票救经济，印出来的钞票没地方去，最终会进入核心城市的房地产。

06

福田会像罗湖一样衰落

深圳的未来必定属于前海

最近宝中涨了这么多，又涨得这么快，接下来还有没有机会？

我认为接下来福田一定会像罗湖一样衰落。

当然这里面要补充两点，还是我们一贯的观点，福田有那么一两个区域我们是看好的，同时福田阶段性的也会补涨，包括今年福田会补涨。

为什么？

连龙华都十几万了，福田现在还有一些二手房6万多，肯定会补涨。不代表我不看好福田的一些阶段性的机会，也不代表我不看好福田的个别机会，但我觉得从总体来看，福田一定会像罗湖一样衰落。

N年前我说罗湖会衰落的时候也会被很多人骂，但是现在罗湖衰落已经成为了大家的共识，我觉得福田最终也是一样。

南山现在处于巅峰时刻，我们去年讲这个观点的时候，大概去年下半年的时候，我说深圳湾有些20多万的房子你们可能要谨慎了，我觉得可能还会涨，但它的涨幅可能会受到限制。

当时有一些跟我关系还算不错的很有实力的朋友，跟我辩论过这个问题，我个人依然坚持我的判断，南山现在已经处于高光时刻，但是也慢慢要开始迎来拐点时刻。

南山的高光时刻是什么呢？

首先现在南山的企业是最牛的，包括腾讯、大疆等等都在南山，并且南山这些企业在全世界都是非常有竞争力的。

另外一点，春笋也建起来了，人才公园也建起来了，去年国庆节的烟花也是在后海那边燃放，所以让很多人把目光聚焦在深圳湾一带。

但是我们会发现，深圳湾未来的利好不多了，歌剧院可能算是将来的一个利好，佳兆业在东角头的那个项目可能也是将来的一个利好，包括华侨城有可能今年或者明年会卖的渔人码头的项目，但是它最重要的利好时期过去了。

所以，个人认为南山也慢慢在开始出现拐点，当然这中间也还有机会。

我认为深圳的未来注定是属于前海，包括最近可能有些朋友也看到了前海的地下空间的那个视频。从那个视频你也可以看出来，深圳的各个新城区的规划都是越来越进步的，很多人前几年一直在问，前海好像建了这么多年，但是都没太大动静。

很核心一点是前海和别的地方不太一样，包括后海、福田，当时整个地下空间是没有统一规划的，前海在这一块做了很多工夫。

今年前海、宝中的核心利好，首先今年是深圳特区成立40周年，也是前海10周年，8月份的时候大领导应该还会来前海，大家也都很清楚，如果大领导来前海意味着什么。

另外一个，去年10月份的时候，前海扩容方案已经报给国务院，现在就等着批复，应该也快批下来了。

还有就是今年陆陆续续可以看到前海的一些东西慢慢在兑现，包括海滨公园、前海地下空间、欢乐港湾、华润万象汇等。

现在大家平时往前海走的不多，个人建议大家有机会的时候，隔一两个月开车去前海那边兜一圈，你会发现感觉会越来越不一样。

很多路去年不通的，今年都通了，很多建筑去年还没建好，今年也建好了，我觉得有些东西需要实地去感受一下。

我认为现在的前海、宝中一带，类似于2007年海岸城开业那个时候的后海。

海岸城刚开业的时候，很多人也想象不到后海会是现在这个样子，我印象中2008、2009年的时候，南二外那一带很多还不到1万，那时候很多人对后海的感觉是觉得和福田比还是要差很多。

把这个时间再往前推一点，大概是2004年的时候，我当时在南都做记者，要去后海那边踩盘，没有公交车，那时候也没有摩拜，所以只能走路。

在那边看几个楼盘可能就花两三个小时，想找个地方买水、买烟都买不到，那是2003、2004年的后海。

我们看到2007年开始，后海不断地迎来一些利好，很多利好出现的时候，整个后海在深圳人心目中的估值就往上提升一波。

包括深圳湾公园建成，让很多人发现原来南山也这么牛，包括春茧、春笋建好，一个一个利好兑现，当它刚兑现的时候你可能无动于衷，但是它系列化的一个一个变成现实的时候，你就会发现很多人对这一片区域的认知是不一样的，而我们要做的是只有少数人的认知能到的时候我们进去。

当很多网红已经在拍春笋，已经在拍深圳湾1号，已经在炫耀的时候，这个时候有可能是可以退出的时候。

我们今天的核心主题是“国家战略下的前海风口兑现之年”，为什么说国家战略？

深圳建先行示范区是国家战略，前海搞深港合作区、自贸区也是国家战略。但是现在很重要一点不能说的，就是深圳接下来在国家战略中的地位可能会更高。

最近有几个事情，一个是美国现在在打击中国概念股，这一点很多中国的公司最近应该都会受很大的影响，包括也会影响到非常多现在还没上市的公司。

它原计划要去美国上市，现在可能也会搁浅，包括对一些已上市公司，包括百度等等很多很不错的公司，可能也得考虑它到底要不要回香港，还是要不要去上海，或者是到深圳。

这几年深圳有一家企业操作挺牛的，就是迈瑞，它当年在美国上市，它当时在美国上市的时候其实是不被美国的资本市场特别看好的，因为美国人本质上不认为中国的医疗器械高科技公司能够做得很牛，所以它当时的估值是偏低的。

迈瑞果断地把公司转移到国内上市，这几年是中国国内最火的公司之一，涨幅也是非常牛的，也是疫情期间非常受益的一家公司。

接下来这种公司会比较多，做得好的会往回退，做得不好的可能在美国也待不下去。

这个事情的长线影响，也是一个标志性事件，意味着美国的资本市场开始由一个全球性的资本市场，慢慢变成一个相对封闭的资本市场。

比如上海一直想的就是要成为全球性的资本市场，我希望印度的公司，包括美国的公司都来上海上市，但是人家不来，所以中国的A股市场依然是一个区域性的金融市场。

美国原来是最强大的全球性资本市场，当它如果对中国的公司特别强烈地去封杀或者说不的时候，会导致本质上是它的收缩的过程，它从全球性的金融市场慢慢地会变成一个区域性的金融市场。所以从长线不见得对中国是利空，但这中间会有很大的振荡。

最近香港也是在折腾，包括昨天两会上也出台了关于香港的一些法律，做得也是相对比较果断。

在这个过程中也意味着一个事情，就是香港的可靠度是不够的，尤其是资本市场，你的可靠度是不够的，因为资本市场很大程度上还是会受到各种各样的评级机构、各种各样的基金、各种各样的游资的控制。

所以我们会看到这中间存在一个什么脉络？就是将来中国一些很牛的公司，它原计划要去美国上市的，可能上不了，甚至不排除欧洲的资本市场也会对中国的公司持排除态度，那你怎么办？

原来的计划可能是会去香港，但是你现在发现香港也没那么可靠，最终就会倒逼着我们的中央政府一定要在国内增加国内资本市场的开放度。

现在比如说腾讯回A股，腾讯会面临一个问题，我如果要吸引美元的投资怎么办？我要吸引海外的资金怎么办？是吸引不了的。

它可以在国内融资人民币，但它可能融资不了美元，融资不了欧元。将来国内是一定要解决这个问题的，而这个问题现在我们可以看到有几个可能的解决方案，一个是澳门交易所，这也是最近值得大家关注的一件事情，但是澳门的体量相对偏小，能不能真正做起来还存疑。

另外一个就是会进一步增加上交所和深交所的开放度。还有一块就是前海的人民币国际化。

大家如果看张五常关于前海的判断，你会发现他根本不关心前海的基础设施，他只关心一件事情，就是前海的人民币国际化。

他聊前海前前后后聊过好几次，他最终的立足点都是前海的人民币国际化。这意味着什么？

其实就意味着前海是有可能成为中国的人民币国际化的一个很重要的中心，意味着中国的企业可能可以通过这里去发人民币债券，包括国家也可以在这边发人民币债券，包括将来欧洲的国家、欧洲的公司、欧洲的个人、美国的政府。

就像现在中国政府去买美国国债一样，来购买人民币的国债。而这种生意因为是国家层面的生意，它的附加值是非常非常大的。

当然这是一个猜想，但我觉得概率很大， 值得大家保持高度关注。

最近国际金融市场发生的一些事情，会倒逼中国政府加快人民币国际化，包括加快中国的金融市场开放度，这个东西对将来的前海可能才是最大的利好。