楼市降温利率下行该不该提前还贷？

来源：互联网
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2022-06-16
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楼市降温利率下行该不该提前还贷？

　　澎湃新闻消息，“去年就不该把钱花了去装修，应该拿去提前还贷再做点装修贷。”身在合肥的小余谈起近期的房贷利率情况后悔不已。

　　小余2018年底在合肥购买了首套房产，于2019年开始还贷，利率为5.88%。虽然此前随着LPR的下调他的还贷金额也有微降，但整体幅度不大。“现在首套房利率比之前降了小1个百分点了，利息亏大了。”小余说道。

　　相比合肥，郑州、苏州等地的利率差显得更大。一位郑州当地房企的营销人员向澎湃新闻表示，现在郑州首套房利率在4.25%左右，二套5.05%左右，去年12月最高的时候利率到了6.37%。但即便如此，销售业绩依然不景气。

　　“现在房子也不好卖了，除了那些大热的项目，一般项目还是不行。”一位苏州的地产公司人士也告诉澎湃新闻，利率降了，但房子的销量并不好。目前，苏州首套房首贷利率最低可以到4.25%，二套5.05%左右，此前最高的时候在6%以上。

　　2022年以来，部分地区的按揭利率接连下调。进入5月，先是央行、银保监会宣布下调新发放首套房贷利率下限，由不低于相应期限市场报价利率（LPR）调整为不低于相应期限LPR减20个基点；后又有5年期以上LPR超预期较4月下调15个基点，降至4.45%。这也是自LPR新机制建立以来，5年期以上LPR下调幅度最大的一次。此后，多地首套房利率低至4.25%。

　　上述郑州当地房企的营销人员说：“现在政策的利好全是要做增量，但现在的销量可以说是断崖式下跌。我在的这个项目，去年平均一个月可以卖100多套，现在三个月100套就不错了。”

　　相比之下，在本轮LPR调整后，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房贷利率调整幅度仍相对较小。融360数字科技研究院的监测资料显示，2022年5月15日前，一线城市中，北京、上海和深圳地区的房贷利率保持不变。广州地区则继续下降，且首二套房平均利率的降幅均超过10BP。5月15日-5月20日，已经有近20个城市首套房贷利率最低可以做到4.4%。

　　近几个月以来，又有不少关于是否要提前还贷的声音在一些社交媒体上传出，“该不该提前偿还房贷”的话题也一度登上热搜。

　　几年前，一位上市银行董事长在接受澎湃新闻采访时曾表示，买房坚决不早还，有钱也不早还。然而时过境迁，不同于此前多数人认为的“首套房要将贷足，不要提前还贷”，如今一些手中有一定资金的人坚信提前还贷才是“真香”。

　　此前，房贷利率较低，市场上的投资收益往往能轻易胜过利率，因而“有闲钱不如去投资，没必要急着还贷”成为主流观点。但2017年以来的房贷利率持续上行，即便是在这种情况下，购房者仍对房价上涨有较高预期，在一些城市甚至“房票”一票难求。

　　如今，不少人却认为提前还贷是理性行为。老邹两个月前刚刚申请将房贷中的大部分商贷提前还款，他的房子位于上海浦东某热点板块。“让我长时间地付高利率，我觉得是有点心痛的，但如果就一两年或者是短时期的利率稍微高一点，我是能够接受的。”老邹说道，“当初买房的时候更多考虑的是能不能买到这套房子，而不是利率问题，况且近两年房价拉升不少。我现在手头有资金，为什么不提前还了？”

　　可见的是，基金收益骤降、波动较大、存款利率下降，这是不少消费者今年的普遍感受。众多因素影响下，对于手上资金的人来说，提前还房贷或许还成了正向收益。

　　星图金融研究院副院长薛洪言近日撰文讨论存款利率下行该不该提前还贷问题。薛洪言认为，短期来看，无论是青睐现金管理类产品，还是提前偿还住房，都属于理性行为，也是相对容易的选择。但着眼于中长期，在市场底部买入公募基金才是最佳的财富保值增值策略，也是真正“难而正确”的选择。

　　不过，消费者若要选择提前还贷，还应提前对银行提前还贷的相关政策进行了解。有的银行提前还贷需要支付违约金，有的则规定已还贷相应年限可以免收违约金，也有银行可通过手机银行直接进行提前还贷操作申请，还有银行则规定必须前往申请房贷的银行网点进行线下申请，且有一定的审批时间。

　　某中部地区国有大行省分行人士在接受澎湃新闻采访时直言，今年提前还款的确比去年多一些。虽然LPR有所下调，但存量房贷客户利率不会跟着降，只能通过提前还款“降成本”，可以部分提前还款。在目前大的经济环境下，要稳住基本面，银行则会加大信贷投放，房贷利率短期内不会上涨。

　　一位东南沿海地区国有大行人士则向澎湃新闻表示，该银行近期存款增长较快，有不少打算购房的消费者持观望心态，等着买房。同时，也有一些存量客户选择提前还款，但增势还不算太明显。

　　谈及提前还贷，老邹向澎湃新闻表示，自己买房时额度有点开始紧张，银行工作人员跑前跑后帮了许多忙，所以也是跟银行客户经理协商了下，对方建议不要调整还款周期。现在提前还款后，夫妻俩每月的公积金能覆盖大部分房贷。

　　在他看来，买房决策时，看似理性其实非常冲动，多人摇一个号，没有人会去关注利率多少。就算只有一家银行有额度并且利率很高，那也是会冲进去的。但是现在市场变化了，可能会冷静一些。

　　今年以来，持续火热的楼市迅猛降温，利率曾一度超过6%的城市，也迅速回到了“4”时代。仅仅不到一年，房贷利率差却能达到两个百分点。但是多数观点认为，房贷利率下行还有更大空间。

　　“我们自己判断可能房贷利率要下到三点几。”一位副省级市城商行人士告诉澎湃新闻，从长期让利角度来说，房贷利率再降一点是比较合理的，因为企业端的融资成本在不断下降，个人端不下降其实是不公平的。

　　上述人士表示，现在行里拼命在做、提前在做这块业务，现在赶紧多做一点。但是现在市场状况也不太好，特别是二手房这块。新房方面，一些头部房企跟银行的合作是很规范的，为了防范风险，每家银行有限定比例的，所以这一块业务其实也不是银行想做就做的。二手房市场则还是要等市场回暖才好做，业务员也并不是光做房贷的，其实会做一些交叉营销，这段时间这个业务不好做那就做点其他的。

　　小余算了一笔账，如果按照合肥现行普遍的首套房利率，他每个月的月供可以减少三四百元，30年就是十几万元。现在还听说有银行发放的首套房利率已经跌破5%了。由于购买的是期房，去年才拿到钥匙，装修花了几十万元存款。早知道利率能降这么多，就应该听从别人介绍去办一个装修贷，还是直接放款到储蓄卡。

　　然而就装修贷这类产品来看，虽然银行打出了月息0.3%、月费率0.25%等宣传口号，折算成年利率3.6%、3%确实看似很低，但每月还款的本金和利息相同，拉长年限看的话实际利率并不低。

　　有多地的地产营销人员和银行人士向澎湃新闻表示，对于高利率的人而言，可以试着找人问问转按揭业务。“没有死的规矩，只要关系到位钱到位都是可以的。”有人如此说道。

　　2019年8月20日，经过改革完善的LPR形成机制，央行授权全国银行间同业拆借中心首次发布了新的LPR。目前，人的实际房贷利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现风险状况，合同期限内固定不变。也就是说，无论央行如何调整5年起LPR，银行的加点数值是始终不会变的。

　　在一些楼市火热的城市，前两年虽然5年期LPR长期保持在4.65%，但在因城施策背景下，加点数值则节节攀升。某些城市利率在6%左右徘徊即是如此。但对于已经购房的存量客户而言，一旦加点确定，便不可更改，若在5年期LPR为4.65%时以6%的利率购房，无论后期5年期LPR如何调整，均要在此基础上加135个基点。

　　与商业住房相比，公积金利率更低，但这也对公积金的额度、人资质等提出了相应的要求。小余向澎湃新闻表示，其购房时刚刚工作不久公积金余额较低，且当时若用用公积金则被要求提高首付比例。现在想转公积金或者组合贷，但不知道能否行得通。

　　有合肥的银行业人士向澎湃新闻表示，合肥目前并不支持“商转公”或“商转组合贷”。澎湃新闻注意到，早在2020年3月，有购房者在人民网领导留言板留言称，他于2015年在合肥买房，当初买房不支持市直（公积金），仅支持省直，说1年商贷后可以申请商转公，而2016年就停止商转公，希望能尽快协调合肥市恢复办理商转公。

　　合肥市住房公积金管理中心随之回复称，根据《安徽省住房公积金资金流动性风险预警机制实施办法》（建金〔2017〕49号）规定：住房公积金个人住房率在90%以上，暂停商业转住房公积金。截至2019年底，合肥市个贷率仍为90%以上，暂不具备恢复“商转公”业务条件。

　　虽然有人急于尝试如何“降利率”，但也有人并不在意房贷利率“过山车”。去年上半年在武汉购置了二套房的小汪对澎湃新闻表示，当时二套房的利率是5.8%，还不算是高位。澎湃新闻注意到，2021年下半年，武汉房贷利率上调，二套房利率甚至一度破6%。

　　进入2022年，武汉房贷利率松动。早在今年3月，武汉主要银行机构便将房贷利率按首套房5.2%、二套房5.4%执行。随后，武汉房贷利率又有下降。

　　不过，购买了二套房后的小汪并不关注房贷利率走势，他向澎湃新闻发问，能申请降低二套房利率吗？如果不能那就不关注了，“搞不懂、弄不来，没那个心思，生活压力大，老人身体不好要照顾，今年妻子又有了二胎，只有随它去。”

　　仍需注意的是，在存量客户中，并不仅仅只有这群站在了利率“山头上”的人，还有一群站在山脚下却让山头上的人可望而不可即的人：他们购房较早，享受了不小的利率折扣，目前房贷仍在还款期；还有人放弃固定利率而选择了LPR加减点，随着LPR的下行，商贷利率已经可以与公积金利率“媲美”。

　　虽然很难直接向银行申请降低存量房贷利率，但不少人却会推荐“转按揭”，各类社交媒体上也有不少相关的介绍文章。在澎湃新闻采访中，多家银行则明确表示，并不做这类业务。

　　简而言之，转按揭就是先结清上一家银行的，再以新的定价在另一家银行重新进行。通过这一操作，可以将此前较高的利率降低，以享受当期的低利率，从而节省购房成本。就银行业整体来看，转按揭又被看做是一种“挖墙脚”行为。

　　这类业务在十多年前曾盛行一时，后被叫停。2007年末，央行、原银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及补充通知等文件，并召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议，时任银监会蒋定之在会议总结时强调，人民银行、银监会要将贯彻文件精神作为监管重点，严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。

　　不过，澎湃新闻发现，在后来的房地产去库存任务中，转按揭业务又出现了。2016年3月，原安徽银监局在其发布的《安徽银监局引导银行业支持房地产去库存》一文中指出，“银行业推出了包括一手房按揭、二手住房按揭、直客式个人、个人住房置换式、个人住房转按揭等种类，做到了住房、商用房、存量房、公积金、公积金组合等购房系列产品全覆盖。”

　　但有银行业人士在接受澎湃新闻采访时谈到，对于很多银行来说，房贷是大头，但凡你是某家银行的房贷客户，很多都是深度绑定的客户。现在去做转按揭，或者说置换房贷，在实际操作中还是很少的。对于存量客户，就是按照合同来，银行主观上没有动力去配合做这些事情的，而且有些银行已经把一些收益提前锁定了，现在要进行这类操作就有点类似“割肉”。即便你要提前还贷，银行很多时候也会提出各种要求和限制来阻挠你。

　　“其实在这个市场里，影响客户去选择银行或者是做房贷业务的动力不是利率的优惠力度，而是要看市场是买方市场还是卖方市场。”上述银行业人士指出，当市场非常火的时候，到处借都借不到钱，你又想拼命买房子，就算利率高你也冲进去了。现在市场不好，利率再便宜，银行即便是互相杀价，人家也不来买，大家就观望着。整个房贷的市场业务本身里，利率其实是一个非常小的因素，多是你已经买了房子以后才开始算细账，或者你的现金流出问题了你才会特别在意这个问题。”

　　那到底有没有银行开展转按揭业务呢？答案是可能有，但不会多。前述某中部地区国有大行省分行人士向澎湃新闻表示，可能有客户这样操作，有见过房产中介在朋友圈里宣传抵押贷，但银行如果发现一般是不允许的。转按揭四大行现在应该都没做，股份制银行不太清楚。

　　今年5月，绍兴银行总行营业部官方微信公众号曾推送了一则消息称：为广大客户享受更优惠的按揭利率、减少房贷月供利息支出，特别推出“转按揭”业务。这则推送中的海报显示，置换后的房贷利率最低可至5.05%。

　　不过，绍兴银行营业部现已删除了这一则消息。澎湃新闻近日致电海报中给出的咨询电话，想了解这一业务是否还继续开展，但电话始终无人接听。

　　在银行简介中“以上市为目标”的绍兴银行，最近却因合规管理问题领到一张百万元级别的大罚单。今年5月，中国人民银行杭州中心支行披露的一则罚单显示，绍兴银行因未按规定履行客户身份识别义务、未按规定保存客户身份资料和交易记录、未按规定履行大额和可疑交易报告义务、与身份不明的客户进行交易等违法行为，被罚款550万元。时任绍兴银行零售银行部副总经理等7名相关责任人一同被罚。

　　国家金融与发展实验室副主任曾刚则向澎湃新闻表示，如果之前加点的幅度很高，现在觉得不合适，若机构有转按揭这类业务，确实可以选择去用新的成本更低的置换原来的，但这可能会涉及到两家以上的银行。对个人来讲，降低成本合情合理，如果现在的监管规则允许，并没有什么问题。

　　澎湃新闻消息，“去年就不该把钱花了去装修，应该拿去提前还贷再做点装修贷。”身在合肥的小余谈起近期的房贷利率情况后悔不已。

　　近几个月以来，又有不少关于是否要提前还贷的声音在一些社交媒体上传出，“该不该提前偿还房贷”的话题也一度登上热搜。