城更重启与半年“大考” 2022六月广州房地产市场报告

　　数据显示，1-4月广州全市完成固定资产投资额同比增长6.7%，其中房地产开发投资同比增长17.0%，与一季度数据相比，4月房地产开发投资同比增幅扩大，广州房地产开发投资景气度较高。

　　另外，楼市调控政策出现松动，一方面外地购房者五年社保可断缴或补缴三个月；另一方面花都区、从化区等郊区落户门槛有望降低，但整体来看放松幅度不大，预计市场对此不会有太大波动。

　　市场消息指，6月1日广州更新限购政策，规定非本市户籍的居民家庭购房，需提供购房之日前5年在本市连续缴纳社保或者个税证明中，允许除起始月外累计不超过3个月的断缴或补缴记录。

　　而广州非本市户籍的居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房的限购政策从2017年3月18日起实施，至今五年有余，在房地产市场去化艰难的情况下开始小幅松动。

　　此外，最新发布的《广州市人口发展及社会领域公共服务体系建设“十四五”规划》提到，广州将逐步放宽入户限制，实施差别化弹性入户政策。

　　此前有消息指，广州将在花都区、从化区、增城区建构差别化入户政策，学历条件降至大专，落户后可有条件地向其他区域迁移，但该文随后被发布者删除，从人口“十四五”规划来看，上述落户政策落地可能性较高，但至于具体的实施细则是否与前述一致，则还是未知之数。

　　不难发现，广州楼市调控政策已经出现松动，但主要向郊区倾斜；限购大方向未变，放松幅度较小，主要考虑的是疫情等因素。

　　报告期内，观点指数重点监测的广州城市更新动态包含3项，其中黄埔水西社区长龙片区引入勤诚达为合作方，瑶田村引入珠江投资为合作企业。

　　据统计，拿下水西社区长龙片项目后，勤诚达在广州的签约旧改项目达到6个，其中黄埔区3个，增城区2个，荔湾区1个，估算上述项目总占地面积接近470公顷。

　　拿下旧改项目后，珠江投资在瑶田村完成了从商业到产业再到住宅的布局。商业项目为合生汇，该项目尽管名为合生汇，但投资开发人为珠江投资，合生商业负责的是运营管理。

　　此外，2019年珠江投资竞得了瑶田村新围经济合作社留用地的合作经营权，建设生命健康产业基地；再加上瑶田村四个合作社的旧村改造，三个项目占地面积总和达到170万平方米。

　　广州城市更新目前呈复苏状态，继3月新溪村旧改成功牵手华润后，陆续再有项目挂牌招商，尽管市场活跃程度与调控前不可同日而语，但在谨慎推进的前提下，城市更新不会停止。

　　土地方面，6月16日广州公共资源交易中心挂牌本年度第二批集中供地地块，14宗地块建筑面积146.57万平方米，总起拍价253亿元。

　　本次集中供地在提振土拍市场信心上的意图强烈，中心四区地块共6宗地块挂牌，海珠、天河、荔湾各2宗，总建面62.9万平方米，而2021年全年中心城区土地供应亦仅有6宗，总建面67.3万平方米。

　　此外，天河区挂出宅地是较为少有的事，上一次天河区出让涉宅用地是在2021年11月，出让了奥体公园北侧北AT1003036地块。

　　5月广州新房网签回升缓慢，较2021年同期成交量亦有较大差距；新批准预售再创年内新高，黄埔区再次领衔，荔湾区、花都区、从化区供应体量亦不小，推高整体供应水平。

　　据观点指数监测，5月广州新建商品住宅网签6405套，同比下降40.2%，环比上升17.4%；网签面积70.7万平方米，同比下降37.9%，环比上升22.4%。网签主力仍是增城区、黄埔区、番禺区，海珠区网签量较上月有较大幅度增加，主要是品越华府项目集中网签。

　　根据观点指数统计，5月广州新建商品住房批准预售15352套，环比上升50.6%；批准预售面积171.3万平方米，环比上升52%，半年业绩冲刺期到来，6月批售仍有可能保持高位。

　　统计期内黄埔区、增城区取证项目数量均为15个，但黄埔区各项目取证套数相对更高，19个预售证的批售面积达到53.7万平方米；增城区21个预售证合计批售面积为37.9万平方米。

　　此外，天河区、海珠区、荔湾区亦有项目获批，包括合景臻颐府、珠江花城、品越华府、中海保利朗悦、保利越秀天启等。

　　5月各区批售普遍积极，同时整体网签水平呈现同比下滑状态，5月广州一手住宅去化周期上升。截至5月末，广州市新建商品住宅可售套数约10.7万套，可售面积1157.9万平方米，去化周期15.1个月，较上月增加1.9个月。

　　分区来看，5月除新增供应为零的越秀区外，其余区域去化周期均拉长，其中增城区、荔湾区、南沙区、从化区、番禺区去化周期上升幅度均高于全市平均水平。

　　据观点指数统计，报告期内样本企业共有12个项目加推，5个项目开盘，共推出约2.7千套住宅单位，加推项目主要集中在黄埔区，开盘项目则比较分散，中心区、近郊、远郊各圈层均有上新。

　　报告期内新开盘项目有广钢新城板块的中海保利朗阅、赤沙板块的保利湖光悦色、大学城板块的大学星汇城、朱村板块的保利水木芳华和万顷沙板块的星河畔月湾，其中保利水木芳华和大学星汇城去化相对良好，其他项目去化较差。

　　保利水木芳华位于朱村板块，该板块内新盘数量较多，开启集中供地以来四批次集中供地中朱村都有土地出让，保利水木芳华项目是保利发展在2021年12月的集中供地中拿下的。

　　该项目开盘便采用低价策略占领市场，首推均价约为1.65万元/平方米，而板块内其他新盘在售均价普遍在1.8万元/平方米以上，保利水木芳华开盘将对板块内的房价产生不小的扰动。尽管如此，保利水木芳华的销售情况亦并不是非常理想，目前刚需购房依然比较谨慎，保利水木芳华在销售普遍低迷的情况下采用低价策略去化率比同期开盘的其他项目高一些。

　　大学星汇城是越秀在2021年9月的集中供地中拿下的项目，位于番禺大学城对岸的广州国际创新城内，目前该板块配套尚未成熟，在售住宅项目亦不多，约一公里之外的思科智慧城12光年目前在售产品为141至195平方米的四居户型，而大学星汇城首推产品面积86至125平方米。由于板块内在售项目较少且产品差异明显，大学星汇城首开去化相对较高。

　　中海保利朗阅被称为广钢新城内最后一个新盘，首推98至182平方米的平层住宅，均价约6.8万元/平方米，价格与周边项目持平，但户型涵盖范围较大，选择较多，产品定位有重叠的项目都在1.5公里以外，竞争不算非常激烈，去化尚可。