2020年天津楼市客户特征变化的九个趋势

　　天津中原研究院团队在2月初疫情高峰时期，对天津2020年楼市走势分析中提到，疫情平缓期之后楼市将在刚需带动下逐步恢复。根据对2月第4周以来市场情况的监测，目前新房及二手房市场的新增供应量、客户线下带看量、新增客户数量等指标已经接近一般月份水平，而在此情况下，成交客户表现出以下变化趋势：

　　根据天津中原成交数据统计，近期成交的新房项目主要为采取以价换量的环线沿线的流量项目。其中津南区、西青区和东丽区知名房企的热点项目在价格优惠推动下认购接近一般月份水平，认购客户中超9成均为刚需、刚改客户。

　　推动客户进场的原因主要为：其一，部分项目降价幅度较大，最大可达20%，价格吸引力较大；其二，部分年前积压的需求，被疫情打断，在疫情平缓时进行释放；其三，部分刚性需求，如子女上学、婚房等需求积极入市。

　　近期成交的刚需客户中，约40%为婚房类客户，约30%为新天津人定居类客户。其中新天津人客户多数之前租房居住，此次在疫情影响下决定尽快置业。

　　此次疫情影响下，国内三四线城市返乡置业需求受到较大冲击，一二线城市因医疗资源更为丰富、城市管理能力、服务能力更强，吸引部分客户改变返乡置业计划，转而在工作地进行置业。

　　近期成交的刚改类客户中，50岁以上中老年客户的数量占比有所提升。大部分中老年客户都是居住于老社区、没有电梯，普遍急于进行居所的置换升级。

　　目前天津整体60岁以上老人的老龄化率约为23.4%，其中仅户籍人口中就达246万人以上。同时这些中老年人有相当一部分居住于房龄15年以上的老旧社区，在城市更新进程中此部分需求也将陆续进入市场。

　　天津中原近期成交的客户中，成交周期在1个月以内的占70%~80%，其中成交周期低于一周的占比约30%~40%。这部分客户中通过线上沟通促成成交的占比超过一半。在疫情影响下，线上沟通客户的置业目的性更强，沟通效率明显提高，因而转化率有所提高。

　　根据天津中原研究院统计经纪人与客户沟通的反馈信息，当前约20%左右的客户认为目前房价已经进入低谷区，适宜出手抄底，并积极寻找合适的新房项目或二手房源；另外30%~40%的客户认为疫情后房价仍将有小幅下降，但此部分客户在房价优惠能达到心理预期的情况下也会选择出手。

　　目前环城四区特别是外环线沿线区域项目中，因价格优惠力度较大，带动了部分资金能力相对较弱的客户加速入场。此部分客户普遍总价承受力低于150万，首付需要筹措，还贷能力存在一定压力。但因其主要为刚性居住需求，在总房款能优惠至其承压范围后多数选择尽快出手，避免错失机会。

　　近期天津中原成交的二手房均主要集中于配套相对完善、社区环境、物业管理口碑较好的社区，房龄普遍不超过10年。其中90%以上成交户型为2室1厅1卫户型，面积主要集中在80~90㎡。

　　成交的主力总价段：市内六区为230-270万，环城四区为120-150万，对比2019年平均水平下降了10%~20%。

　　天津中原近期也有部分600万以上高端改善客户成交，此部分客户购房个性化特征突出，与以往高端客户对比，近期高端客户明显更为年轻，置业目的性较强，置业周期更短，当天成交、一周内成交比例增加。同时此部分客户对线上沟通接受度较高，沟通效率更高。