近十年青岛楼市行情预测：房价涨势不可逆

　　中指研究院青岛分院曹文强做客房天下访谈表示：分析楼市应该是用一个动态的数据模型去构架，因为跟楼市相关的产业、因素太多，我们来看五个比较重要的因素。第一，土地供应；第二，购买需求；第三，银行利率；第四，人民币和通货膨胀；第五，人口。

　　编者按：自从杭州个别楼盘开盘价大幅下跌，引发“崩盘论”的市场恐慌后，一时间整个行业市场论辩风生；青岛公积金新政已正式实施，申贷资格缴存标准和提取额度的调整让人们叹息青岛房贷步入高成本时代，这是否能影响楼市销售量？据统计青岛楼市存量房攀升至19.2万，在如此高库存重压下，房价能否下降？从成交量来看3月份小阳春遭遇滑铁卢，今年要不要出手购房？如果该购房，何时出手？未来房价是会涨还是会跌？房天下应时举办了《今年房价会跌吗》房产沙龙，特邀中指研究院青岛分院曹文强针对以上热点话题一一解答。

　　近期，杭州、常州个别楼盘出现开盘价大幅下调的现象，不仅引发“崩盘”的市场恐慌，而且造成泛地产版块股票连日下跌。期间，“房价”也成为提问频繁的关键词，大家都很好奇，未来房价是涨还是跌？

　　中指研究院青岛分院曹文强做客房天下访谈表示：分析楼市应该是用一个动态的数据模型去构架，因为跟楼市相关的产业、因素太多，我们来看五个比较重要的因素。，土地供应；第二，购买需求；第三，银行利率；第四，人民币和通货膨胀；第五，人口。

　　首先从土地来讲，这个区域的房价可能还是要往上涨，这个不用再去看过去十年，甚至说过去一百年，全世界最主要的城市都是这样。包括李嘉诚也说，决定房价最重要的因素是地段，这个是从土地角度来讲，一个城市的规模扩大，土地是越来越少，越核心的土地越来越 少。从这个角度来讲，房价肯定是要往上走，因为土地出让金决定了房价会有一个什么样的基数。我们经常看楼盘溢价，楼盘溢价是一个开发商，一个企业，一个项目做项目定价的一个基准。

　　第二从需求来看，可能会涉及到一些人口、地域问题。作为80后，可能买房已基本上完成，85后可能还有的人没有买房。但是作为90后，包括网上有人说90后不需要买房，因为家长有房子。但是需求还是持续的旺盛，原因是什么？因为中国的城镇化现在只有40%，还有60%是县城。因为工作机会、、经济等因素，人口还是在往城市涌进，包括学生也好，包括打工的也好，都是希望在资源集中地区居住、生活。从这个角度来讲，需求还会持续旺盛，房价也不会有太大的下跌。

　　第三，看银行利率。今年四大行刚刚上调了首贷的利率，我们也看基金公司，包括咱们现在在用余额宝，在用微信，他们的是多少？4到6，这个是高于存款利率的。也就是说我们的资金成本是很高的，你去用资金也好，开发商用资金也好，它的资金成本是很高的。如果说从银行拿了钱去做房地产，就需要拿很多利息，从这个角度看房价不可能往下跌。否则，任何投资都是要贬值的。另外，我们做的时候这个利率也是涨的，你的房价在着涨，不涨都不行。

　　第四，人民币十年前一百块比现在好用，这就说明什么？说明现在人民币在手里存量越来越多，人民币超发会造成好多人越来越有钱，但实际购买力会下降。从这个角度来讲，人民币贬值也会催生房价往上走，房产是有很强的保值性的，从人民币角度来讲，房产还会继续往上涨。

　　第五，人口和城镇化发展。现在中国的城镇化发展趋势来讲，政府还是要做这种进程，我们现在看出现这种所谓的留守村，或者说一些老人村，这个进程就代表了很多农业人口在向城镇人口转化，这种转化也会催生房价的上涨。因为拆掉旧房子，盖起新房子来，这又是一个成本，这个成本都会摊到房价，而且税费也会摊到房价，房价不涨都不可能。再讲一个现实的问题，你买了新房要装修，二手房应该知道，你只要住了一晚上房子要涨价，要不你就亏。所以这个涨的趋势是从经济命题上，应该是一个看不到的。所以说我们在近十年，我个人的观点，这个涨的趋势是不可逆的，除非是我们经济出了问题，才有可能出现这种下跌，要不然很难讲。因为它关联的上下游的产业特别多，你建房子要有水泥，要有钢材，要有人工、劳动力，可能还有交通因素，这些都不可能因为房价下行，反而会随着经济增长再往上走。