政策暖风频吹！上半年江门一手住宅成交超2万套市区占比近五成

　　6月30日，市民小文下定决心买房。考虑到小孩以后上学，以及改善居住条件，他购买了滨江新区一套建筑面积约143平方米的房屋，这是他的第二套房屋。这一天，像小文一样“抢”在上半年房企大促之际购买新房的市民不在少数。江门楼市也迎来上半年的“收官”。

　　7月11日，市住建局公布上半年江门楼市主要数据。数据显示，1—6月，全市一手住宅成交22854套，成交均价为8279元/平方米。在多位资深的业内人士看来，上半年江门楼市呈现“先抑后扬”的状态，在一系列促消费稳经济的利好政策密集出台后，有利于促进房地产业良性循环和健康发展。

　　中原地产研究院日前发布的数据显示，上半年200个城市已出台楼市松绑政策超460次，刷新历史记录。对比2021年上半年全国发布了286次调控政策，2022年同期发布的调控政策数量同比上涨61%。

　　江门市也打出“组合拳”，从阶段性提高公积金贴息额度，到派发3700万元消费券，从优化购房资格，到暂停限购，实施限售……我市全面支持合理住房需求释放，释放积极信号。

　　▶3月18日，我市实施阶段性提高贴息额度，职工可享受的贴息额度和我市贴息最高额度均上浮10%。其中，购买全装修新建商品住房的，一个人申请首套房最高额度为36.3万元；

　　▶4月28日起，我市开启2022夏季促销费活动，向在江门市购买新建商品住房并办理合同网签手续的前若干名购房人，按房屋建筑面积分档发放9000套、总价值3700万元的购房消费大礼包；

　　▶5月9日至6月30日，我市阶段性提高硕士研究生以上学历人才公积金贴息额度，最高45万元/人；

　　▶5月31日，发布重磅楼市新政，6月1日起，蓬江区、江海区、新会区会城暂停实行限购政策，实行限售政策，购房人须在办理合同网签满3年后方可转让；同日，发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》。支持企业阶段性缓缴、支持缓缴企业职工提取和、支持职工延迟还款、提高租住商品住房提取额度。

　　在金融政策方面，我市房贷利率在今年上半年多次下调。1月，江门首套房贷利率高达5.6%，2月江门首套房贷利率低至5.4%，3月主流银行首套房贷利率约为5.2%—5.4%，5月主流银行首套降至4.8%—5.1%.。到6月份，在暂停实行限购政策下，各商业银行对限售区域商业性个人住房最低首付款比例进行调整，首套住房利率降至最低标准（4.25%），首套住房首付只需两成。

　　以总价100万元的房子为例，去年底首套房最低首付3成，即30万元，房贷利率为5.8%，以30年等额本息来计算，月供约4107元；如今，首套房首付最低首付2成，利率低至4.25%，月供约3936元。也就是说，相较于去年底，现在买房不仅首付能少付一成，月供也减少了。购房者的购房门槛和购房成本减轻。

　　江门市房地产中介服务行业协会会长、裕隆基地产总经理杨东卉分析，在多重政策利好的加持下，市民购房压力逐步减轻，江门的市场整体供求已经逐渐呈现企稳回暖迹象。

　　张镇兰认为，提高公积金贴息额度，使缴存公积金职工的购房需求得到推动。购房大礼包、暂停限购、房贷利率下降等，都大大减轻了购房者的资金压力，前期被压抑的购房刚需得到释放，促进了市场的恢复。

　　1—5月成交量较平稳，全市一手住宅每月成交套数在4000套以内；到了6月，成交4767套，环比、同比均有“双位数”的增长，为自去年6月以来的首次同比增长和单月最高。6月份的成交回暖给楼市带来一抹亮色。

　　总的来看，上半年全市一手住宅成交22854套，成交均价为8279元/平方米。其中，蓬江区成交4767套，新会区成交3837套，台山成交3676套。

　　“我会用‘破冰’来形容上半年的江门楼市。经历了1—5月的平淡期后，6月楼市企稳回暖，6月一手住宅成交量环比增长近三成，可见市场热度增加。”

　　“今年上半年，江门楼市有‘忽如一夜春风来’的感觉。自6月1日起暂停实施限购政策以来，江门楼市迎来了一波小，合理的购房需求得以释放。”

　　“我会用‘先抑后扬，信心重塑’来总结上半年的江门楼市。从数据上来看， 1—5月单月成交表现平淡，但在5月末江门市出台暂停限购，实现限售的新政，同时结合多项扶持的措施下，6月市场明显回温，说明市场需求仍存，新政促进了合理需求的释放。”

　　市区共成交11030套一手住宅，占比近五成（48.3%）。记者梳理发现，2020、2021年全年市区一手住宅成交占比分别为约35.7%、约38%。今年上半年市区一手住宅成交量占比有所提升。

　　“暂停限购政策后，原限购区域（蓬江、江海、新会会城街道）表现亮眼，释放了购房者的购买潜力，原本不具备购房资格的客户也可以‘上车’。”

　　“上半年，在政府促消费稳经济的一系列政策举措实施后，市区一些品质楼盘积极响应政府促消费活动，推出相应的促销活动，使得大部分性价比高的项目去化比较理想，六月有些项目成交量翻倍增长，特别蓬江区刚需岀手果断、刚改客户增多，成交量环比增长超8成。”

　　“市区成交量占比较大的原因之一是市区供应量大，上半年共新增供应9170套，市区范围内品牌开发商数量多，对资金回笼速度要求较高。另外5月底楼市新政释放了市区的刚需和改善需求，最低2成首付也大大降低了购房门槛，所以成交量有明显回升。”

　　二手房方面，上半年江门二手房成交8735套，二手房市场仍有待激活。杨东卉表示，目前，二手房市场出现总价低（60万元以下）的房屋畅销，总价中高（60万以上）的房屋成交周期长、议价空间大的特点。

　　“我对江门房地产市场持续看好，江门是大湾区宜居、宜业、宜投资的福地。随着宏观调控和政策微调，江门房地产市场预计呈现稳健态势，将沿着理性轴线呈螺旋式小幅上升。”

　　“房地产市场短期看金融政策、中期看土地政策、长期市场看人口趋势。目前金融政策的放松，对购房者有较大的触动，能降低购房成本和购房门槛，市场初步回暖；在土地市场方面，今年商住用地供应量不多，当出现供不应求时，价格可能会有上涨；土地作为房地产业的‘面粉’，土地的供应量和供应政策会影响房子的供应情况。今年以来，商住用地供应量不多，会对接下来几年的住宅供应量有影响。下半年，房企应综合考虑行业和自身情况，保持价格平稳，促进房地产市场良性循环和健康发展。”

　　“在疫情逐渐稳定的背景下，房地产调控政策持续宽松，将带来需求端的持续环比改善。根据观察，2016年底，房地产调控政策也同样宽松，使得2017年江门楼市迎来‘爆发’，成交价量齐升。现在的房地产市场，与2016年略有相似，调控政策同样宽松，但受宏观经济、疫情的影响，市场复苏速度相比历史周期较慢，相较于2017年V型复苏的过程，本轮或将呈现U型复苏。随着疫情防控形势好转，预测9月至国庆黄金周将会迎来一波市场成交，第四季度的成交量或将创今年新高，价格持稳。针对市场有出现较多以旧换新的客户，建议政府加大研究以旧换新政策的支持力度，对一二手住宅市场均有促进作用。”

　　“在江门多项新政的利好下，二季度开始已然有复苏征兆，市场信心重塑，2022下半年整体成交有望稳步回升。”

　　“在多重利好刺激下，江门房地产市场的预期和信心正在逐步恢复中，随着时间推移，今年有望重现“金九银十”销售旺季，下半年或将进入价稳量升新阶段。”