年内楼市调控超百次放开限购的同时也要防止出现楼市泡沫

　　近日，据不完全统计，有60余城发布房地产宽松政策，涉及针对性放松限购、降低首付比例、发放购房补贴等。

　　4月，兰州为优化营商环境出台“硬措施”，其中一项包括降低个人购房门槛，个人首套房最低首付款比例从30%降至20%，二套房从50%降至30%；已结清购房的家庭，再次申请购买住房的，执行首套房政策；公积金最高额度单身职工从原来的50万提至60万，双职工从60万提至70万。

　　同月，浙江衢州住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称《通知》）提出，“非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策”。同时，除土地出让公告里有特别约定的之外，《通知》发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售。

　　3月23日，哈尔滨市人民政府网站发布关于拟废止《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规[2018]12号）文件的公示。

　　福州也表示，外地户籍在福州主城区内购房已无需提供社保或纳税证明或落户，并且已经可以办理过户手续。

　　山西晋中发布《关于调整住房公积金个人住房政策的通知（试行）》指出，将降低二套房首付比例，家庭购买第二套改善性住房需申请住房公积金的，首付比例下调为不低于购房总价的20%。

　　除去各地楼市的调控政策外，国家也明确房地产是国民经济的支柱产业。2021年12月20日，央行和银保监会联合出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项。

　　2022年，中央多次强调支持合理住房需求释放，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大。3月16日，银保监会高层表示，要坚持“房住不炒”，持续完善“三稳”房地产长效机制。

　　为了平稳楼市房价过快过热上涨，从2021年开始的信贷收紧，配合各地出台的调控政策，确实起到了很好地促稳定作用。

　　尤其是四大一线城市、强二线城市，无论是楼市还是房价，都得到不同程度的抑制。就连被称为“坐火箭上冲天”的广州楼市，也进入投资客比惨的时代。

　　从国家统计局公布的数据中不难看出，2021年7月份，全国商品住宅销售面积为1.15亿平米，同比下降9.45%，环比下降40.6%。这也是近一年以来首次“由涨转跌”。这其实也表明：我国房地产销售进入下行通道。

　　而从开发资金结构来看，销售回款占融资的比例达到57.15%，比2020年高了3.9个百分点，国内占融资的比例为12.95%，比2020年下降了0.87%，这说明房企融资主要靠销售回款，并呈现上升趋势，未来房企融资主要靠“自身造血”。而销售规模增长首次“由涨转跌”说明房企最核心的资金来源已经开始下跌，房企回笼资金的压力加大。

　　据国家统计局公布的相关数据显示，2021年房企到期债务规模达到1.2万亿，月均超过1000亿。2021年二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较一季度下降了1.34个百分点。这说明调控的效果开始显现，房企都把降低负债，优化三道红线当做首要战略。

　　但同时，愈加严厉的监管措施也加速了一些房企暴露自身债务缺陷，房企债券违约的案例正在不断增加。而这也导致在部分城市或区域房企加快出货节奏，降价促销的现象有所增加。

　　但是，房企的降价行为一旦引发降价潮则会引发连锁反应，极大影响房地产市场有序发展，同时还会影响到土地市场，对当地经济产生较大影响。

　　先来说说“居民杠杆”，指的是居民负债与GDP的比，值越大，说明杠杆率越高，负债越猛。通俗点说就是杠杆率越高，代表着居民透支未来资金越多，出现债务危机和金融风险的概率越大。

　　在中国，居民负债的大头超过60%都是住房按揭，如果再具体到五年期以上的中长期的话，住房在居民负债中的比例，甚至超过90%。

　　过去的二十年，人人都知道房价涨幅惊人，但是很少有人注意到，在房价一路高歌猛进的同时，居民杠杆也在急速攀升。

　　新冠疫情已经持续快三年了，这一场席卷全球的疫情，给全球经济造成了极大的冲击，虽然中国作为全世界防疫最成功的国家，和其他地区相比受到的影响是最小的，但是不可否认，我国的经济也遭受了不小的冲击。

　　过去的两年，餐饮、制造业、互联网等大部分行业都过得很艰难，相关的从业者收入跟随着出现了不同程度的下滑，有的甚至失业没了收入。

　　收入减少了，甚至失业了，能够买房的人自然也就少了。而收入减少，许多人自然要把钱紧紧抓在手里，不去进行大额度买卖。

　　经过二十几年的大规模建设，目前我国住房基本已经能够满足人们的需求。甚至和国外相比，我们的住房条件，已经超过不少发达国家。

　　从套数来看，官方公布的数据显示，截至2021年，我国现有存量住房总共有6.8亿套。目前我国总人口是14亿，家庭平均规模为3.35人，也就是我国目前大概有4.17亿个家庭。

　　但为什么仍然有购房刚需？是因为整体面上的存量足够，不代表真正需要房子的群体有房。我国的住房处于结构性的紧缺，就是一部分人紧缺，而另一部分人过剩。

　　此次多地楼市调控，接下来可能会有更多二线城市逐步打开政策工具箱，出台实质性宽松政策。但部分城市在对商品房放开限购的同时，也要防止出现楼市泡沫。

　　毕竟，放开限购的同时，也会有许多“炒房客”投资买房，容易引发各地市场哄抬房价。因此，在放宽政策的同时，也要坚持“房住不炒”的基本红线，为更多刚需客保障住房。