房价数据透视·石家庄 6月去化周期超20个月石家庄楼市“以价换量”成常态

　　◎“6月石家庄新房市场成交量同比跌幅仍较大，但量价环比上升，新房市场在政策底的情况下已逐渐趋稳，下半年市场预计将回稳，市场预期缓慢恢复。”

　　2019年，王旭（化名）以近200万元的价格在石家庄二环内买下了一套房，“当时已经感觉不会再降价了，但被现实狠狠打‘脸’，这两年房价降得更多了。”

　　国家统计局数据显示，自去年10月份开始，石家庄新房销售价格指数连续环比下降4个月，至今年2月份企稳，今年3月份与4月份分别环比上涨0.3%和0.2%，在今年5、6月份环比又分别下降了0.3%、0.2%。整体来看，相比两年前，石家庄新房价格指数同比下降6.5%，比5年前降低了2.4%。

　　诸葛找房数据也显示，今年2月份，石家庄新房成交价格还有所上涨，达到上半年最高点即15866元/平方米；此后至5月份整体呈下降趋势，其中4月份为今年上半年最低点即12540元/平方米；6月份虽略有回升，但也不及3月份价格水平，较去年同期也下降3.11%。

　　“去年四季度以来，石家庄新房价格表现较为低迷。”中指研究院石家庄公司副总经理刘爱芹7月27日在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，6月石家庄新房市场成交量同比跌幅仍较大，但量价环比上升，新房市场在政策底的情况下已逐渐趋稳，下半年市场预计将回稳，市场预期缓慢恢复。

　　王旭是石家庄链家一门店经纪人，2019年，当时已经有着两年从业经历的他，选择在二环内购入了自己的第一套房。

　　“当时石家庄新房平均价格相比2017年最高时的17000元/平米均价，下降了2000-3000元/平米。”7月27日，王旭通过微信告诉《每日经济新闻》记者，自己当时买的房子算是石家庄市内位置较好的，最高时价格能达到20000多元/平方米。“但当时在叠加了开发商优惠和我们平台的优惠后，算下来就18000元/平米左右。”

　　公开信息显示，受当时全国楼市整体火热影响，石家庄房价在2016年开始快速启动，年初市区二环内项目均价还只有7000-8000元/平方米，但到了2017年1月，石家庄新房均价就翻了一番，达到15000元/平方米，甚至部分高端项目卖到了25000-30000元/平方米。

　　为遏制迅速上涨的房价，石家庄在2017年3月17日第一次出台了楼市调控政策，要求非本市户籍居民家庭限购一套住房，且需要提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

　　但限购政策却未能让市场降温，石家庄房价继续攀升。2017年9月23日，石家庄再次出台了更为严格的楼市政策，规定非本市户籍居民家庭限购一套住房，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明；所有新购的住房（含新建商品住房和二手房）5年内不得上市交易。

　　严格的限购和限售政策快速冰冻了石家庄楼市。58安居客数据显示，2017年10月，石家庄新房均价达到17734元/平方米的历史最高点，随后便开启持续下跌模式：2018年均价在16000元/平方米左右震荡下跌，2019年在15700元/平方米左右徘徊，2020年稳定在了15300元/平方米左右，2021年降至13344元/平方米。最新数据显示，截至今年6月，石家庄新房均价为13408元/平方米。

　　“当时决定入手，就是考虑到已经降了两年了，石家庄房价应该也不会再有什么下降了。”王旭告诉记者，但没想到的是这两年房价还能降这么多，“如果你是购买首套房或者改善型需求，现阶段买房是很合适的。”

　　在王旭看来，现在石家庄房价比较友好，作为一个省会城市，对比周边其他城市房价来说，其实也并不算高，“目前包括衡水、邢台、邯郸、保定这些城市均价也接近一万了，而且现在很多项目都有优惠，算下来会划算很多。”不过他也表示，“如果是投资，在如今大环境不确定性的情况下，建议还是谨慎入手。”

　　“石家庄作为省会城市优势明显，第一拥有众多人口，第二城市基础设施的持续建设也为房地产市场发展注入活力。但在疫情因素以及政策轮动的叠加影响下，房市整体波动幅度较大。”刘爱芹表示，根据中指百城价格指数数据，去年四季度以来，石家庄新房价格表现较为低迷，与2021年10月相比，新房价格下跌0.11%。

　　诸葛找房数据显示，今年1-6月，石家庄新房成交套数分别为1778套、1176套、1655套、2112套、2154套和2898套；成交面积分别为20.03万平方米、13.63万平方米、19.21万平方米、24.49万平方米、25.19万平方米和34.3万平方米。从各月数据来看，今年上半年石家庄仅1月份新房成交面积较去年上升超350%，其余各月成交面积均同比去年下滑比例均超过40%，3月份更是下滑超过六成。

　　“5、6月成交量有所上涨，主要还是受4月底石家庄新政的刺激影响。”王旭告诉记者， 不过这波行情并未能持续多久，6月底差不多就有些后劲不足了。“此外，近期石家庄新房市场成交呈现上升趋势，与多项目降价促销不无关系。”

　　据王旭介绍，今年以来石家庄多个项目以清盘、清退房源等名义给予价格优惠，有项目对首次到访的客户即给予接近备案价格85折的优惠。

　　“项目现在主推洋房，在原总价基础上最高一次性能优惠45万元，同时还享受其他户型同样的两个99折优惠。”7月27日，《每日经济新闻》记者以购房者身份拨通了位于石家庄北二环内某在售楼盘热线，该项目置业顾问表示，项目当前主推88-141平方米的套二、套三户型，部分特价房源优惠后的单价在9800元/平方米。

　　此外，记者还了解到，包括中冶德贤御府、龙湖天奕、正定熙湖三期等多个楼盘项目目前均有不同程度的优惠措施。

　　“受市场环境影响，基本上每个项目都有一定程度的优惠，价格比较合适，加上房贷利率也比较低，近期确实是购房的好时机。”在采访中，多位石家庄当地经纪人和楼盘置业顾问均如是告诉记者。

　　诸葛找房数据显示，今年2月份，石家庄新房成交价格还有所上涨，达到上半年最高点即15866元/平方米，此后至5月份整体呈下降趋势，其中4月份为今年上半年最低点即12540元/平方米，6月份虽略有回升，但也不及3月份价格水平，较去年同期也下降3.11%。

　　“其实在政策之后，虽然市场还是在降价，但降价幅度就比较小了。”王旭告诉记者，特别是一部分在地理位置、产品设计等方面优势比较明显的项目，如中海·云锦、保利•阅云台以及万科部分项目的价格还有所上涨，“而且涨了以后，卖得还比较好。”

　　“去年至今，预期转弱，内需不足等多方面因素导致房地产市场消费萎靡，房企生存环境愈发变得艰难，房企亟需充裕的现金流来抵抗市场下行带来的风险。基于此，石家庄楼市以价换量成为常态这也是事实。”刘爱芹告诉《每日经济新闻》记者，今年4月以来，各地密集出台调控政策，旨在稳地价、稳房价、稳预期；6月新房市场成交量同比跌幅仍较大，但量价环比上升，新房市场在政策底的情况下已逐渐趋稳，下半年市场预计将回稳，市场预期缓慢恢复。

　　另据克而瑞数据显示，早在2020年7月末，石家庄广义库存量已突破1亿平方米，到今年6月末，这一规模仍达1亿平方米以上。

　　上海易居房地产研究院数据也显示，今年上半年石家庄各月度去库存周期（当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅成交面积的平均值）均在10个月及以上，6月份去库存周期达到20.2个月。

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