冯毅成：房贷利率探底将持续低位运行

　　我在去年年底推出的《2022楼市研判》系列文章中就提到过，2022年将是以往三年政策环境最宽松的一年，并在系列文章中多次提到房贷利率仍有下降空间。

　　7月20日，央行官网发出公告：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年7月20日市场报价利率（LPR）为，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

　　目前，武汉多个楼盘证实已有多家银行开始执行首套房4.25%的利率，二套房仍然执行5.05%的利率。这是武汉继5月份出台首套房利率4.8%后，首次下调首套房利率。

　　值得注意的是，今年5月15日央行通知在LPR基准利率上下浮20个基点（即首套房贷利率4.4%）。5月20日，央行又出台了新政，首套房最低可执行4.25%的利率。

　　以上政策出台后，包括郑州在内的多个二线城市的首套房利率立即执行“当时最低标准”4.25%，而当时武汉执行的标准仍然是4.8%。如今两个月过后，武汉才开始将首套房利率下调到4.25%，向全国执行的最低利率看齐。

　　利率4.25%，总利息215.87万，月供13774.31元。对比发现，后者比前者节省总利息32.99万元，减少月供916.31元。

　　因为金融系统与地方政府很多时候是两条线，地方政府在救市政策中，主要可以运用“人才落户优惠”、放宽限购区域、变相放开第三套购房资格、降低税费等。而救市组合拳中立竿见影的往往是金融政策，比如说降低首付、降低利率，这是可以给购房家庭带来实际优惠的措施。

　　但由于各个地方金融系统执行决策的速度不统一，部分地区“挤牙膏”式地下调利率，动作明显慢于地方政府“组合拳”，带来了救市效果偏差。

　　全国楼市尤其是一二线城市，已经基本完成了救市的常规动作（常见有解除限购区域、变相放宽第三套购房资格、降低首付、优惠税费等，各地方执行标准不同，因城施策）。自今年4月份创下最低点之后，市场开始慢速恢复，如今楼市的政策底已经基本构筑完成（救市“组合拳”主体框架完成）。下一步，在因城施策下不排除各地方会“打政策补丁”，进一步为楼市“松绑”。

　　我们可以发现，楼市的利率走势与市场温度基本呈现正相关趋势。当楼市火热的时候，利率总体偏高；当市场进入下行阶段，利率将一路走低。过去20年5年期基准利率基本维持在7%左右。2008年时，5年期以上基准利率甚至达到了7.74%。

　　2008年，全国商品房交易开始萎缩，并且出现十年来首次房价下跌。2008年销售面积和销售金额下降幅度均达到20%左右，为了刺激购房需求，仅2008年全年就有5次降息，累计降幅2.16%，当年12月5年期以上利率下降至5.94%。

　　融360数据显示，2022年5月(2022年4月20日—2022年5月15日)全国首套房平均利率为5.03%，环比下降13个基点，二套房平均利率为5.36%，环比下降9个基点。房贷利率水平已经回到2016年水平（全国首套房平均房贷利率为4.45%，二套房为5.4%。）

　　从未来短期到中期来看，房贷利率将总体处于低位运行，陡然回到5字头的概率很小。这种走势与楼市行情密不可分，当前楼市阶段正处于慢速恢复之中，从全国大盘来看，短期内不具备快速反弹的可能性。

　　除非在宏观经济层面发生重大波动，或在楼市领域再出现大规模“货币化棚改”等大动作，否则从未来短期到中期趋势看，楼市不会猛然抬头。毕竟，楼市的恢复已经不单单只取决于供求双方了，除了需要购房者收入能力明显恢复，开放资金面整体明显好转外，宏观实体经济的回血能力乃至国际局势等对全局走势至关重要。

　　只有在较低利率之下，才能用好金融工具，促进交易。这可以让广大具有真实自住和改善需求的购房者以较低成本买房。这是为当前楼市“松绑”的重要决策。此举也有利于开发商在当前不利局面中加快资金回笼，有助于整个市场主体回血，有利于市场走向平稳健康。

　　降低房贷利率将直接为广大背负房贷的家庭减负。同时也将大幅降低断供风险，降低因家庭资金链紧张而产生负面影响的概率，并将降低这种负面影响向行业传导扩散的风险。当前阶段，房产的购买逻辑、持有逻辑已经发生重大变化。过去，背负房贷的家庭，可以通过逐年上涨的房价来计算“收益率”，通过二手房短期增值部分来抵消因房贷而产生的持有成本。

　　对于一般家庭而言，当前最好的理财（不影响正常生活所需的前提下）就是尽早还清或降低，以早日结束或最大化降低利息。以现金50万元、100万元（或其他金额）来分别计算定期存款利息，和提前还贷后减少的利息支出相比较可以很快得出上述结论。

　　《2022楼市研判》系列文章多次提到过：救市最核心的目标就是通过政策刺激市场的流动性，让行业的“脉搏”恢复到正常水平。我们可以发现不管是降低首付、变相打开家庭“第三套”购房资格，还是解除部分限购区域，其基本背景是之前的市场流动性差，以真实改善自住为主的购房者难以在二手房市场中“腾笼换鸟”。

　　简单说，就是这些有真实换房需求的买家，没有办法在短期内获得足够的资金或者“房票”来买房，于是才出现了上述诸多“组合拳”，目的是“曲线促成交易”。

　　然而，截至目前，二套房的房贷利率仍然明显高于首套房利率。金融部门，尤其是具体执行政策的商业银行虽然有盈利目标，但在当前特殊历史阶段下，所有关于楼市救市的政策都会影响全局。因此，金融系统是否可以进一步研究二套房房贷利率的下降空间？

　　相信在有条不紊推进系列“松绑”政策后，楼市将有序恢复平稳健康。特别是在特殊的年份，下半年可能会看到暖心的行情。