明年将首迎“房子贬值潮”买房或更容易？3个“坏消息”需面对

　　这句话谁是第一个说的，已经无从考究了。但这句话用在现在的房地产市场，再恰当不过了。尤其是观察最近一段时间市场的巨变，不得不说，房地产这艘巨轮已经在转向了。

　　楼市四个层面的变化，可以管中窥豹：首先，今年9、10、11月份的数据显示，全国房价已经近乎于“普跌”。尤其是10月份，全国重点70城几乎是“一边倒”地在下跌——70个城市中有52个城市新房环比下跌（74.2%），64个城市二手房价格环比下跌（91.4%）。10月份，中国商品房销售面积、销售额同比分别下降21.7%和22.6%，连续三个月保持两位数下降。最重要的是，10月份全国商品房销售均价为9749元/平，跌回1万以内，回到了两年前的水平。成交量方面更是惨不忍睹，1-4线城市二手房成交量几乎“全面下滑”，整体同比下降35%。其中深圳、宁波、南京、厦门等热点城市成交持续下行，成都、常州等环比近乎腰斩；

　　其次，土地市场大降温，全国300城住宅用地今年三季度成交1.6亿平方米，同比下降46.9%，土地出让金为8623亿元，同比减少5000亿，降幅高达36.6%。值得一提的是，今年第二轮集中供地（22城）整体流拍撤牌率达到31.8%，一线%；

　　再者，9-10月百强房企销售额大降。克而瑞研究中心数据显示，9月份百强房企业绩环比首次下降，同比降幅高达40%。其中超9成百强房企单月业绩同比降低，同比降幅大于30%的企业超6成，逾半数企业同环比双降；10月份，8成百强房企业绩同比下降，其中44家同比降幅大于30%，同环比双降的百强房企数量达37家。百强房企已然如此，可想而知中小房企的境况有多糟糕。

　　专家指出，2021年仅剩下不到40天时间，房企销售已经进入到全面冲刺阶段，但情况依然不容乐观，12月份销售业绩大概率会延续下滑态势。事实上，受调控收紧、销售不畅等影响，近期很多开发商为了回笼资金，已经悄悄开启了降价促销模式，近期“工抵房”、“特价房”频出，就是最好的证明——专家揭露，近期市场上涌现的很多“工抵房”实际就是普通在售商品房，开发商为了回笼资金，要对价格进行调整，但又怕老业主形成很大的反弹情绪，所以才想出了以“工抵房”的名义进行销售的办法，这本质上是一种“变相降价”的促销行为。

　　第四，购房者观望情绪浓厚，对明年的房价预期严重不足。央行报告显示，购房者预期四季度房价上涨的比例不足20%，超过80%的人都认为房价会稳定或下跌。此外，机构调查问卷显示，对2022年的房价，仅有不到15%的人“看好”，超过85%的人认为“房价会继续回调”。

　　专家解释，出现这样的局面，并不奇怪。在房价“疯涨”的那些年，很多人都坚信，房价会一直涨下去。归根结底是国人的购房从众心理强烈，当市场火热时，购房者一窝蜂涌入，有钱多买房，没钱借钱也要多买房。当市场开启颓势时，购房者又迅速散场，甚至连平时叫嚣自己是刚需的人，也不见踪影了。

　　综上所述，再基于当前调控严、资金紧、销售差、流拍多、暴雷频等多重因素的综合，房产专家刘博直言不讳指出，明年将首迎“房子贬值潮”，理由有三个：其一，国家明确表态，未来调控将保持“紧绷”态势，这决定了明年的政策不可能出现较大转向。政策不转向，尤其是金融政策依旧维持当前的“偏紧”态势，则明年的楼市将依然处在“降温周期”中，直白点说就是，政策底虽然已经出现，但是市场底和房价的底没有出现，换句话说，明年房价将仍然保持下降趋势。事实上，即便部分政策有所宽松，短期也无法扭转楼市的“颓势”，因为调控的效力往往都有滞后性，期限在6个月左右。

　　对此，独立经济学家马光远也有相同见解：政策见顶后，市场要回暖需要半年的时间，零概率不会出现明显的市场反弹，把房地产作为最好投资品的时代结束了；

　　其二，受金融政策收紧导致的融资不畅和房企偿债高峰期到来，以及业绩下滑三重压力影响，今年剩余时间以及明年的上半年，绝大多数开发商仍然会采取降价促销的方式卖房。事实上，涉房融资“三道红线年度房企到期海外债的债务规模折合人民币约3560.2亿元。其中第一、二季度合计到期余额较高，分别为983.3亿元和983.9亿元；

　　其三，今年9、10月份，楼市近乎“全面下跌”，实际上代表着市场已经步入“降温通道”，楼市的赚钱效应发生了逆转。这种背景下，炒房投资客都坐立难安，尤其是一些高杠杆、资金周转不灵的多套房持有者，抛售房产的意愿大大加强。“抛售潮”的出现，对于本就已经“供大于求”的楼市，将会构成更大的“利空”。尤其是“三无”中小城市，房价回调的压力更大。所以，总体而言，2022年迎来“房子贬值潮”已经证据确凿了。

　　不仅如此，在易居研究院的专家看来，明年买房，购房者将迎来“两个好消息”，这两个好消息都是实打实地帮助购房者节省购房成本，换句话说明年买房会更容易。

　　第一个好消息是，明年开发商降价促销的力度或更大，同时二手房挂牌量激增，将倒逼房东降价甩卖，作为购房者可以享受到的折扣优惠也更大。此话怎讲？上文已经提到了，2022年融资环境不会明显好转，这决定了房企“降负债”的主任务不会变。这种背景下，房企为了降负债会积极进行“自救”，而自救的最好办法就是“以价换量”，拉动回款。有人可能会说，近期央行有关金融的表态已经释放了楼市“流动性宽松”的信号，对此我们想说，对于房企而言是杯水车薪。因为新增按揭规模增长有限，房企依然面临较大的去化压力。尤其是房地产税加速进入实操阶段，市场观望情绪会加剧，所以作为房企而言，明年最明智的做法，依然是以价换量加快成交，加快回款；

　　第二个好消息是，放款速度加快、利率“降息”，购房成本下降。近期金融机构房地产投放明显提速。央行发布的数据显示，10月末，银行业金融机构个人住房余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

　　贝壳研究院监测的数据显示，11月100城主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点；二套房贷利率为5.96%，较10月份回落3个基点。值得一提的是首套房、二套房贷利率已经维持了“两连降”。分城市来看，11月份，苏州、成都的房贷利率下调幅度较大——最新房贷调查显示：11月份，苏州首套房房贷利率普遍下调至5.7%，最低5.5%，放款周期最快已经缩短至1周。

　　这是什么概念？我们以200万计算，首套房此前的平均利率是5.88%，现在按最低5.5计算，30年，可以节省17.33万元，月供减少了482元。毫无疑问，刚需买房确实变得更容易了。

　　在专家看来，当前的楼市已经由“卖方市场”步入“买方市场”——过去由开发商说了算的场景，已经变成由购房者说了算。一方面，客观来说，当前的楼市已经“供大于求”，尤其是绝大多数二三四线城市，房子早已不缺，有些城市甚至出现了严重过剩的景象；另一方面，当前阶段，不管是新房市场还是二手房市场，购房者的观望情绪都比较浓厚，很多开发商的传统的非常奏效的营销策略，现在已经不管用了，这种情况下实际上购房者在挑卖家，不仅牢牢占据选房上风，而且在议价层面也占据主导地位。

　　不过，基于当前楼市的融资受限、流拍加剧、暴雷频发等场景，专家也警告购房者，明年买房同时需要面对3个“坏消息”，尤其是在 中小城市购买首套房的刚需购房者一定要格外注意：

　　第一、购买的房子可能出现开发建设、装修标准降低情况，直白点说就是偷工减料导致的“货不对板”等质量问题。这一点，近两年购买新房的人其实深有感触，受调控“限价”、“竞地价”等政策影响，开发商利润大降，甚至有些项目拿地后就已经面临亏损了。这种情况下，无良开发商往往会采取“压成本”的方式止损。最常见的就是，水泥标号未达标、装修材料降档次、地下车库减配、公区基础设施以次充好等；

　　第二、买房后，开发商降价促销，房产被动“贬值缩水”。这种情况也非常常见，今年以来，其实很多城市都出现了开发商降价老业主要求退差价的真实案例。归根结底就是，开发商为了卖房拉动回款，采取了降价促销，有些项目单价甚至直降数千元。老业主觉得房子贬值缩水了，难以接受；

　　第三、延期交付，楼盘烂尾。有资料显示，全国每个城市平均有10个烂尾楼，换句话说，全国烂尾楼数量或高达上千栋，这背后是数以千万计的普通家庭的“有房梦”破灭。最近几年，国家出台了很多政策，主旨是保民生居住，“防止烂尾楼”事件发生。很多房企也积极响应号召，立下军令状“保交楼”。但某种程度上来说，烂尾楼是很难彻底避免的，因为房地产出清的过程中，那些资金链断裂、彻底经营不下去的房企会被淘汰出局，这背后就是整个项目的烂尾。2022年，可以确定的是很多房企为了回款，为了降负债会降价促销，但作为购房者也要保持理性，并不是所有降价的楼盘都可以购买。