2022年楼市或迎“首个贬值潮”？懂行人预测：明年可能超出想象

　　坦白来说，如今我国的房价已经非常高了，特别是对于刚刚踏入社会的年轻人来说，如果没有父母的支持，完全靠自己，估计连首付款都拿不出来。根据国家统计局的数据显示，截止到2020年末，全国的平均房价已经达到了9860元/平，像是一些人口集中、经济发达、就业岗位充足的一、二线大城市，房价更是达到了几万元一平，比如北京、深圳、上海、杭州、苏州等城市，房价低于30000元/平的房子已经不多见了，但房价超过50000元一平的房子却比比皆是，也就是说，如今买房，动辄花费上百万元，甚至是几百万元，已经成为普遍现象。

　　但随着楼市基本面的变化，高房价的问题或许难以维持，就好比2021年下半年，楼市已经出现明显降温。根据诸葛找房研究中心的数据显示，2022年元旦期间，重点10城的新房成交仅有1699套，较2021年12月份同期下降60.12%，较去年元旦同期下降了56.9%，而且，从近5年的元旦假期成交数据来看，重点10城的新房成交量呈现先升后降的态势。自2018年起，元旦假期新房成交连续3年呈现上涨态势，且在2020年元旦假期期间新房成交突破5000套，达到了近5年以来的成交峰值，此后，元旦假期新房成交便呈现逐年下滑的趋势，在2022年元旦期间跌落至2000套，创近5年以来的最低成交量。

　　更值得一提的是，根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市的按揭购房成本也降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元。

　　那么，问题来了，究竟是哪些楼市基本面发生了变化，才让房价开始出现降温了呢？总结来看，主要包含3个方面，分别是住房需求、土地市场以及政策。

　　先说住房需求。根据央行的数据显示，截止到2019年末，我国城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中拥有2套及以上住房的城镇家庭占比也超过了40%。也就是说，如今大多数城镇家庭都已经达到了家家户户都有住房的情况。而且，近年来新生儿出生率的持续走低以及人口老龄化的问题也日益严重，再叠加城镇化速度的放缓，不可否认的是，如今的住房需求减少已经成为既定事实，换句话说，就是买房的人已经越来越少了。

　　再说土地市场。根据中指研究院的数据显示，截止到2021年10月17日，第二轮土地集中供应的挂牌地块共计822宗，流拍地块266宗，流拍率高达32.4%，即便是土拍市场一向火热的北京、杭州、广州等城市流拍率也超过了50%。除此之外，还有数据显示，2021年1~9月份，全国300城的住宅用地平均溢价率仅为14.8%，较去年同期下降了1.3个百分点，其中，2021年9月份的平均溢价率更是降至4.1%，较去年同期下降了10.8个百分点，像是长沙、重庆等多个城市竟出现了多宗土地以底价成交的现象，溢价率为0。有专家表示，2021年土地市场的遇冷，基本上为未来2~3年的房价下行埋下了伏笔。

　　最后是政策。我们都知道，在2020年8月底的时候，央行、银保监会等房地产主管部门给部分房企划定了“三道红线”，强制要求房企降负债、去杠杆，而且，在2021年的时候，“三道红线”的试点范围进一步扩大，并且，要求所有房企在2023年6月30日之前，实现降档达标。这样的线年就显得格外重要，换句线年将成为房企达标的“关键性一年”，也就是说，2022年，房企为了实现降档达标，极有可能会加大“以价换量”的幅度，打折促销的方式或许会更频繁，力度也会更大。懂行人预测，在这样的前提下，明年楼市可能超出想象。

　　值得肯定的是，在住房需求、土地市场以及政策等楼市基本面发生变化的前提下，2022年的房价想要继续上涨已经没有了基础，有内行人表示，2022年，楼市或迎“首个贬值潮”，在笔者看来，这样的判断虽然有些许夸张，但基本符合当下的楼市现状，即便2022年不会迎来“首个贬值潮”，但房价的降温或许仍然无法避免。对此，你怎么看？