未来10年楼市面临的问题将不再是高房价而是这3个“新问题”

　　目前不管是从房价水平还是房价收入比方面来看，高房价都已经成为楼市的既定事实。房价方面，根据国家统计局公布的最新数据：2021年1~6月份，全国商品房销售面积为88635万平方米，商品房销售额为92931亿元。

　　虽然国家统计局并没有直接公布商品房的售价，不过根据商品房的销售面积和商品房的销售额可以计算出上半年的平均房价，通过计算我们可以得出上半年商品房的平均房价为10484元/平米（平均房价=商品房销售额/商品房销售面积），全国的房价已经突破万元大关，房价正式进入万元时代。

　　房价进入万元时代也就意味着住房步入“百万时代”，因为现在大多数人买房的标准都是100平米左右，房屋总价普遍达到100万左右。

　　然而对于很多家庭来说，想要买一套房子可不是一件易事。根据数据显示，2020年时我国的平均房价收入比已经达到了9.2，这就意味着一个平均收入的家庭，需要9.2年没有任何开销的情况下，才能全款买一套平均房价的房子。然而对于现在来说，很多家庭的收入水平都低于家庭平均收入，而对于很多城市来说，房价也已经突破了万元大关的水准，这就使得人们的收入水平和房价之间存在很大的差距，导致人们想要买一套房子也非常困难。

　　对于一些大城市来说，房价早已达到了几万元/平方米的水准，这就使得很多人在大城市当中根本就买不起房子。尤其是对于那些外来者而言，想要在这些大城市买房无疑是非常困难的事情，毕竟对于普通人而言，收入水平比较有限，完全跟不上大城市的房价水平。这就使得很多人在大城市当中都只能选择租房居住，买不起一套属于自己的房子。

　　根据数据显示，2018年时，我国的租房群体数量就已经突破了2亿，而且预计在2022年，租房群体数量将会达到2.4亿。从这个数据当中，我们就可以看出，选择租房的群体数量还是非常多的。但实际上，对于这些租房群体来说，都心甘情愿地租房居住吗？并不是如此，只不过买不起城市的房子，而且要在城市内工作，所以只能选择租房居住，也算有个居住的场所。

　　而在这些租房群体当中，数量占比最大的还是90后。因为对于这些年轻人来说，刚毕业没几年时间，使得收入水平还不是很高，手中也不会有多少积蓄，这就使得很多年轻人都没有购买房子，一直在租房居住。尤其是对于那些大城市来说，每年都有很多年轻人涌入其中，但也有很多年轻人从这些大城市离开。主要还是因为这些大城市有着更好的就业机遇，有着更高的收入水平，吸引着无数年轻人前往。但对于这些大城市来说，生活成本也是非常高的，尤其是对于房价来说，可谓是非常高昂，使得这些年轻人买不起大城市的房子，只能选择租房居住。但即使如此，租房成本也非常高昂，这些年轻人在看不到买房的希望后，就选择离开这些大城市，回到自己的家乡小城市生活，所以每年才有这么多年轻人离开大城市。

　　就算是在小城市买一套房子，也不是一件易事。虽然小城市的房价比较低，但对于小城市的居民来说，收入水平也不是很高，这就使得人们买房同样不易。由此我们就可以看出，现在的房价还是非常高昂的，使得很多家庭想要买一套房子都比较困难。但随着我国调控政策的不断收紧，现在的房价也是越发平稳。对于未来10年而言，楼市面临的问题将不再是高房价，而是这3个“新问题”。

　　过去20年，可以说是我国房地产行业繁荣发展的20年，我国的大部分城市都在大力发展房地产行业，建设了无数的房子。所以我国的住房资源也从开始的供不应求，到如今供大于求。

　　其实早在2014年我国住房资源过剩的问题就已经显现，根据相关数据显示，在2014年我国前100城的新建商品房库存量已经达到了6.2亿平方米。后来我国为了稳楼市，出台了去库存政策，开发商手里的库存得以消化。但到了这两年我国的商品房库存问题又开始暴露出来。截止到2020年我国前100城的商品房库存量再次达到5.7亿平方米，库存量再次超标。

　　而2020年还和2014年不同，因为不光开发商手里有大量的库存，投资炒房者手里的商品房库存量更是超标。根据西南财经大学在2018年发布的数据显示，在2017年我国的商品房空置率就已经达到了21.4%，也就是在我国的商品房里面每5套就有一套是空置房。而且这还只是4年前的数据，如今我国的商品房空置率只会更高。大量的商品房空置，一方面造成了极大的资源浪费，另一方面这些空置房也是未来房地产行业存在的一大隐患，一旦这些空置房流向市场会对市场造成很大的冲击。所以住房空置率高的问题，相当于楼市存在的泡沫，如何消除这些泡沫，将是房地产行业面临的一大难题。

　　如今的房价已经不能和之前的房价同日而语，如今的老百姓手里头有钱了，在一些三四线地区买起一套房已经不再是一个遥远的梦想。

　　而且近些年，国家也在一直积极进行宏观调控，长期秉持的一个原则就是房子是用来住的，而不是用来炒的，在这样的政策下，很难出现一些炒房客兴风作浪的现象。

　　还有一些政策，比如说在2022年上半年，相关部门规定户主在购买第二套房进行首付的时候，比例会降低，同时房贷的利率也会下降

　　之前房价过高等虚浮的泡沫也会逐渐被清理掉，未来的房地产行业只会向越来越规范化、成熟化的方向发展。

　　从以上两点我们可以看出，对于现在来说，住宅资源已经出现了过剩，而且新生人口逐年减少，未来楼市的购房需求在不断减少。对此而言，房子未来就不会这么抢手了。因为对于住宅来说，就是供给，而未来的新生人口就是购房需求。而现在房子依旧在不断建设，住宅供给在不断增加，而新生人口数量在不断减少，使得购房需求也在减少。当需求大于供给的时候，房子将不再值钱，而且流通性将会越来越差。

　　而且对于我国来说，调控政策的长期定位就是“住房不炒”，让人们买房就是用来居住的，而不是用来赚钱的。因此对于未来而言，在调控政策越发收紧下，买房越来越容易，但相对的流通性也会越来越差，终究会回归住房属性。经济学家马光远曾说过，未来的楼市只有三个20%，即20%的城市、20%的房企、20%的楼盘，只有这三个20%的房子才值得投资。对于其他的房子来说，终究会失去投资价值，所以流通性越来越差。