回望1993丨海南房地产泡沫破灭 调控史开启

　　1992年，“南方讲话”一锤定音，市场经济成为中国坚定不移的发展方向。接着，中央提出加快住房市场改革步伐；国务院审议批准海南吸引外资开发洋浦经济开发区。

　　一时间利好不断，海南房地产市场开始火热。当时全国各地流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”的口号。1988年海南省和海南经济特区成立，让这座不到20万人的海滨小城海口，一跃成为全国各地淘金者的圣地。

　　建省之初的两年间，这个海滨小岛一下子崛起了逾两万家房地产公司。人才不断地涌入，十万人才下海南的盛况在这里上演，像《芳华》里的男主角刘峰一样，他们坐着渡轮渡海而来，希望在海南闯出一番天地。这些人没赶上深圳特区的开发，但他们都不想错过海南的大开发。

　　海南房价也随之一路扶摇直上，建省之初的两年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300元-1400元/平方米之间，而1992年就蹿升到5000元/平方米，1993年更是达到7500元/平方米的巅峰，两年翻了三倍以上。与此同时，海南土地价格从1991年的每亩几十万，攀升到1993年的最高600多万元/亩。

　　与海南隔海相望的广西北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手，政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于次年前来视察的副总理忍不住提醒当地政府：“北海不同于我的上海…… （北海建设）要量力而行”。

　　危机在海南这片土地上潜伏。彼时，为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”，六人紧急抽身回京，从而完美避开1993年下半年海南房地产泡沫的破裂。

　　1993年下半年，海南跌入黑暗，噩梦开始了。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国房地产的首个调控政策出台，中国的房地产调控史也从这里开始。

　　1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆地吹响。当天，时任国务院副总理的发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

　　调控进一步加码。次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，这被称之为“国16条”。16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。

　　这场调控留下的遗产是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，海口的1.3万家房地产公司倒闭了95%。仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。不少银行的不良资产率达到60%以上，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个。

　　之后的故事是从1999年开始，海南省花了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。