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实探:二环旁314套清水房源入市,单价2.09万/㎡起步

△项目沙盘实景图

周五,位于武侯区的双楠悦天地项目取得了预售许可证,推出该项目4栋住宅共计314套房源,清水交付,价格从20979-26551元/㎡不等。

项目位于二环路与武侯大道交汇处,我粗略统计了一下,今年截至目前,二环内(包括二环旁)有四个项目有新增供应入市,其中仅卓越融信云门望谷项目所在的地块是去年取得的“新鲜”地块,茂业豪园和双楠悦天地项目所在的地块不仅都“藏”了多年,且期间都经历了较多戏剧性的变化。

据网上的资料显示,双楠悦天地项目的故事最早可以追溯到2003年,至今已有接近17年,期间,开发主体发生了变化,此外,还经历了两次更名,两次调规(建筑高度和建筑面积),真正是命途多舛!

但即便如此,项目的关注度仍然较高,一方面是因为板块内新增供应极少,另外一方面则是因为项目突出的地理位置优势,踩盘当天我在现场就碰到不少购房者是冲着项目的地理位置来的,且大多是地缘性的购房者。

但项目具体表现如何呢?以下是我给大家带来的双楠悦天地项目的踩盘报告。

项目基本信息楼盘名称:双楠悦天地

占地面积:约45亩

产品类型:小高层和高层

容积率:4.56

绿化率:30%

总户数:1258户

车位数:1734个

开发商:成都鸿顺置业有限公司

物业公司:成都碧瑰源物业管理有限公司

#本次推售信息#

楼栋:1#、6#、7#和8#楼

楼层:17F、19F和20F

套数:314套

梯户比:2梯4户

层高:3米

产品面积:建面约111.2-177.35㎡

装修状况:清水

价格:20979-26551元/㎡

交房时间:2022年7月

网上报名时间:8月15日-17日

一、地段及配套

老牌高端住区,自住属性突出

双楠悦天地项目位于西南方向二环路外侧,武侯大道与二环高架交汇处,这里是成都人耳熟能详的双楠,也是成都楼市极具代表性的老牌高端住区,大家熟悉的鹭岛国际社区就在这里。

整个板块开发时间非常早,再加上住宅项目扎堆,整体居住氛围已十分浓厚,各类配套一应俱全。简单说一下项目周边的配套情况。

首先是公共交通配套。

大家最关心的一定是轨道交通,距离项目最近的是地铁3号线红牌楼站,与项目的步行距离大概在1000米左右,直接乘坐并不算便捷。但因为项目地处二环旁,公交线路密集,仅项目周边就有多达10余条公交线路,其中有多条线路都可直达地铁站,最少仅需2个站。

其次是商业配套。

项目自身规划有约4万㎡商业街,据置业顾问介绍,目前已确定引进盒马鲜生,除此之外,在项目1公里范围内,还有伊藤洋华堂、人人乐、家乐福等商超;2公里左右范围内还有大悦城。无论是日常生活,还是休闲生活,都能得到充分的满足。

△在项目售楼部外就能看到伊藤洋华堂

第三是教育配套。

幼儿园方面,项目周边800米直线范围内就有7所幼儿园,其中距离项目最近的是红星幼儿园(民办),紧邻项目的南面,步行分分钟就可以到达,另外,还有一所公办一级园成都第十幼儿园,以及一所公办二级园成都市武侯区第八幼儿园。

中小学方面,项目还处于在建阶段,具体划片信息不明确,参考紧邻项目的竹园小区来看,对应的是成都市棕北中学西区实验学校,这是一所九年一贯制学校。

最后是生态和医疗资源配套

从项目出发往南走约750米,就是双楠医院和红牌楼市政公园,双楠医院是一所二级甲等综合医院。

总结来看,对于自住客群来说,项目的地理位置和配套几乎没有可挑剔性,唯一需要关注的是,板块开发时间较早,绝大多数项目的建筑年代都比较久了,整个城市界面虽然看起来不差,但是很“接地气”,就看你更倾向关注什么了。

二、规划及产品

商住混合高密盘,户型设计有小亮点

双楠悦天地项目占地面积约45亩,在寸土寸金的主城区来看,还是有些许规模优势的,但容积率较高,总体容积率4.56。

△项目总平图

项目所在的地块是一个不规则的多边形,规划了8栋住宅和2栋公寓,临武侯大道和二环路两侧规划有底商,据置业顾问介绍,商业部分(公寓和商业街)与住宅部分是分离的。

项目处于武侯大道与二环路交汇的位置,所以部分楼栋会受到主干道带来的噪音和灰尘污染,此次取得预售的4栋住宅中,有3栋住宅(6#、7#和8#楼)的部分房源都存在这个问题。

△项目外实景图(左边为二环高架,右边为双楠悦天地项目)

4栋住宅均采用的是2梯4户的设计,建筑面积从约111.2-177.35㎡不等,户型多达10种,均有较大赠送面积,其中,三房双卫户型就有8种,每栋楼都有分布,四房双卫户型仅有两种,分别分布在1#楼和6#楼。

大部分三房产品的格局差异并不大,我挑两个说一下。

B2户型(建面约111㎡)

该户型位于7#楼,是该批次面积最小的产品。整个户型设计结构紧凑、分区合理,重点是客厅、卧室两大主要功能空间全部朝向主景观面,进深4.7米的主卧还可在后期装修设计中,设置独立的衣帽间区域,以上两点在同面积段其它三房产品中,都是比较少见的,实用性更强,舒适度更高。

但需要注意的是,这个户型总量少,且从总平图来看,与1#楼2单元的楼间距会比较小。

A1户型(建面约138㎡)

该户型位于1#楼,是该批次4栋住宅中,唯一一栋不直接临路的。

约138㎡的建筑面积对于一个三房产品来说,还是比较有发挥空间的,因此各个空间的尺度感表现都不错,再加上三个卧室全部朝向主景观面,整体居住舒适感会更高。

接下来看看四房双卫户型。

A2户型(建面约149㎡)

该户型也位于1#楼,正对竹园小区,这是一个多层的住宅小区,1#楼共有20层,高层住户的视野会比较不错。

从户型设计来看,整体格局与前面说到的三房户型差异不大,卧室全部朝南(非正南)的设计是这个户型最大的优势,但也有两点小不足,一是厨房空间太小,二是从户型图上来看,客厅右边的卧室偏小,可能只能作为其它功能房使用,如果你是对四房有强需求的购房者,建议仔细了解。

三、价格及购买建议

根据公示的信息来看,项目的价格从20979-26551元/㎡不等,全部采用清水交付。高价主要集中在1#楼和6#楼的四房户型,低价主要集中在7号楼临二环高架的户型,据置业顾问介绍,开盘当天可能会有一定优惠,但具体优惠幅度不明,所以这里我们只能参考备案价格。

从这个单价来看,的确偏高,对比我前面说到的鹭岛国际社区,这应该是板块内品质最高的项目,今年以来的成交单价就集中在2.0-2.3万元/㎡左右,其它项目的成交单价就更低了。

个人觉得,项目除地段外,在规划、产品和价格方面都没有明显优势,考虑板块的新增供应极少,所以,如果你是对新房有执念的地缘性购房者,可以考虑,其他购房者不建议作为首选。

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  • 编辑:夏学礼
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